资本回潮带动成交上升 深圳商业地产有望止跌

    戴德梁行7月22日发布报告称，受益于由于当前较为宽松的金融政策和市场环境，内资企业普遍加快了在深圳的扩张步伐。受此影响，2009年第2季度深圳写字楼物业的空置率从第1季度的11.4%下降到10.4%，全市吸纳量达到14,311平方米。而据业内人士透露，由于大量国内民间资本涌入等，深圳高端住宅物业配套的商铺也于近期迎来了一波租售高潮。
　　租赁市场内资活跃
　　由于外围经济仍未回暖，因此在深圳的大部分外企对经济的展望和企业的规划相对保守，这也影响其对物业的需求。另一方面，由于“保八”等因素的影响，当前内资企业获得了较为宽松的金融政策和市场环境，因此不少内资企业利用近距离管理成本较低以及未受到外部机构拖累的优势积极进行布点，意图在相关业务方面与外资企业分庭抗礼。其中，又以本土金融类企业如银行、证券公司等企业最为活跃。
　　“据我们统计，目前福田CBD荣超中心入驻率已经超过70%，而嘉里建设广场的入驻率也超过了80%。”戴德梁行商业地产部相关人士表示，目前深圳各主要商务区入驻率较高不仅得益于内资企业的活跃，租金降至合理水平也是另外一个重要因素。
　　据悉，深圳甲级写字楼市场租金在2009年第2季度继续下跌，其中罗湖区下跌9.45%位居第一，而目前罗湖、福田、南山三个商务集中区域甲级写字楼月均租价均维持在120-125元每平方米之内，较去年同期有了较大幅度下降。
　　销售市场需求释放
　　与租赁市场空置率、租金双降的情况不同，深圳商业地产尤其是写字楼物业的销售市场则在2009年第二季度呈现出了销售量、价格双双上升的趋势。有业内人士分析，这主要是因为自2007年后，深圳主要中心区一直缺少高品质的办公物业发售，加上开发商抓住房地产市场回温的时机，以相对保守和务实的定价入市，因此取得较好的销售成绩。
　　据搜狐焦点房地产网统计，2009年中期以来入市的销售类写字楼物业均取得了不错的销售业绩。其中，位于福田CBD的卓越世纪中心在5月3日和6月5日两次开盘，开盘当日均取得了80%以上的销售业绩，成交均价则高达32000元/平方米，而购买者中不乏包括香港在内的国内投资客。
　　戴德梁行表示，随着东海商务中心、大中华国际金融中心等近十个高端项目在2009年下半年入市，之前被积压的需求可能再一次得到释放，而销售价格则很可能依然坚持保守和务实的策略，进而通过提高物业的升值预期来吸引资本入驻。“按照国际惯例，写字楼是住宅价格的1．5到4倍，而深圳的写字楼价格基本和高端住宅价格持平甚至更低，但写字楼的租金却是住宅的2～4倍，所以深圳写字楼目前对投资客的吸引力越来越强。”财富地产副总经理徐建兰对记者表示。
　　商铺即将出现“铺王”？
　　让国内资本感兴趣的不仅是写字楼，在商铺方面深圳最近的销售形势也较为乐观。据记者了解，目前已有多批次的投资客在深圳南山区的多个豪宅项目周边大肆收购商铺，以期获得高额回报。
　　“一次性出手上亿的人都大有人在，他们买到商铺后并不转卖，而是通过开超市、餐饮娱乐等方式来获取回报，他们看中的就是高端住宅区的消费能力。”中原地产南山区经理黄昔飞告诉记者。
　　另一方面，基于对高端住宅周边配套商业利润点的看好，不少深圳开发商在开发住宅的同时也越来越看重住宅周边的商铺建设。据了解，万科为其在09年推出的金域华府项目的商业配套专门取名“金域道”，通过专业的包装方式来对其进行促销。而与万科金域华府毗邻而居的上河坊则推出了1.5万平米的加勒比风格商业街，以吸引投资者购入。
　　“预计09年下半年深圳地产会出现两个趋势，一是向豪宅集中；二是优质商业物业受到追捧”。深圳资深地产人瑞桥(瑞桥博客,瑞桥新闻,瑞桥说吧)告诉记者，在6月份深圳住宅租售比达到惊人的438：1之后，住宅投资风险已经显现，“弃‘宅’从‘商’自然就成了不少投资者的选择。不排除一些地段好、有地铁等设施配套的商铺成为‘铺王’的可能性。”