解决楼市投资客们的难题 南宁商铺大摸底

    站在南宁楼市每平方米4500元历史价格之巅，向左走还是向右走的老命题又在困扰着楼市投资客们：买房还是买铺？
    作为一个攻守兼备的品种，商铺投资长期受到楼市投资者的青睐，它能保证在地产熊市里资产有基本的收益；当楼市回暖，又经常制造“两年三倍”、“有钱买不到铺”的惊喜。不管是社区配套的商铺，还是纯商业地产项目，在地产的淡季和旺季里都依然保持着一个不错的成绩。在投资人来看，从某个角度，商铺起到了资金“避风港”的作用。所以，“买房一辈子，旺铺旺三代”的古训代代相传，黄金商铺也总是人们津津乐道的恒久话题。
    纵观今日的南宁楼市：城市中心，一铺难求的趋势已越来越明显，不少楼盘纷纷转售为租，为的是捂紧难得的稀缺资源。埌东、五象广场，熬过不算漫长的几年养铺期后，铺主们已过上月租超月供的舒心日子。东盟国际商务区，这个正在兴建的南宁最有活力的涉外经济圈里，很有可能蕴藏着今后几年南宁最具投资价值的“笋铺”。城市向西，西乡塘区大量散落在社区里的商铺也是投资价值洼地所在。
    本次为您一网打尽全城在售一手商铺信息，分区域详细解构各版块商业业态、商铺租金和售价、商铺投资价值分析，力求为您提供海量信息和专业意见。
    商业概况
    商铺卖少租多、价高量少
    买铺就是买地段，希望稳健生财的商铺投资者们，目光无一例外地对准城市中心。
    南宁的城市中心，目前在售的商铺物业有城市出品联邦广场等。这些商铺一经推出，就被眼明手快的投资者们争相购买和租赁。
    好货抢手，投资者明白市中心商铺的投资价值，开发商同样也知道商铺的租赁收益远大于一次性的物业交易所得。在没有资金回笼压力的情况下，开发商更愿意当一个收益长久的“包租公”。如荣和中央商业大街，3月份租售并行，到了7月转为只租不售。于是人们发现，城市中心这个黄金地段，商铺开始出现卖少租多、价高量少的局面。
    主要商业街
    朝阳商圈、东葛新民路一带最活跃
    以朝阳广场为中心，都是集购物、休闲、娱乐为一体的大型时尚休闲商贸广场。
    此外，新民路的永嘉名店、七星路名品一条街、古城路的梦之岛购物中心、民族大道的梦之岛百货和东葛路的荣和中央商业大街等，组成了一个范围较大的时尚精品消费圈。
    商业业态
    业态丰富且分区明显
    南宁城市中心的商业业态，囊括餐饮、大型购物中心、服饰、时尚名品、休闲娱乐和综合批发等多种形式。
    新华街、人民路方向，南宁百货大楼、步行街、裕丰商场、百佳汇流行前线、新和平商场等都是以服装销售为主的大型购物场所，其周边的临街商铺业态多为餐饮、美容美发和银行。
朝阳路的万达商业广场，连同周边的城市出品国贸中心、新朝阳商业广场，形成一个集购物、休闲、娱乐为一体的大型时尚休闲商贸广场。这里的业态主要是大型超市、名牌服饰、珠宝名表、电子IT产品、化妆品、高档餐饮、美容美体保健等。
    济南路及周边的南宁综合批发交易市场、盛世联邦广场、大和平批发市场、桂登商场等，以服饰、酒店用品、副食品、工业用品等大型商贸批发为主。
    新民路到七星路、古城路、东葛路，沿线的永嘉名店、七星路名品一条街、梦之岛购物中心、新干线购物中心、荣和中央商业大街等，主要以名牌服饰、时尚精品销售为主，同时也不乏一些高档时尚餐饮。
    投资前景
    高投入可获高回报
    城市中心的商铺，有着相对稳定的投资价值，因而出租出售价格都比较高。投资者们深谙该区域的投资回报率，对商铺的“钱景”充满信心。
    民族共和路口的城市出品国贸中心，目前只有4楼部分商铺在售，均价为2万元/平方米。原先已经卖出的商铺，价格都在3万～5万元/平方米之间。
    售价高，租金当然也不菲。如裕丰商场，1楼商铺租金高达500元/平方米月。
    但在市中心这样的繁华中心，高投入往往能带来高回报。黎女士2006年在裕丰商场购买的30万元的商铺，按现行租金5000元/月计算，再过3年即可以收回成本。她近期在城市出品国贸中心购买了一间45万元的商铺，按现行租金6000元/月计算，7年后可收回成本。与一般需要10～12年才能收回成本的商铺相比，城市中心商铺回报来得更快一些。
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    荣和中央商业大街
    荣和中央商业大街位于东葛路29-1号，整体设计为600米长的骑楼商街，共有3层，商铺单间面积为50～300平方米。项目将打造区域地标性的商业街，业态包含名品旗舰店、东南亚风情美食、美容美发和幼儿教育等。
    项目目前只租不售，1楼的租赁价格为300元/平方米月。目前1楼已经租出80%的铺面，2～3楼也仅余10%的铺位待租。
　　
    盛世联邦广场
    盛世联邦广场位于上海路、南京路、济南路和华强路围合区，地处成熟批发商圈，邻近南宁综合批发交易市场、和平商场、西关路、人民路以及朝阳路等繁华商业区。
    项目总建筑面积13.4万平方米，由5栋22～29层塔楼环形矗立，其中地下1层至地上4层为裙楼商场，商业面积约4万平方米。项目引进最新一代批发模式，全面升级商贸批发的硬件环境，旨在打造批发商贸业的“批发铺王”。
    目前，盛世联邦广场在售商铺为负1楼和2楼的50多间商铺，负1楼售价为2.4万元/平方米，1楼为4.8万元/平方米。
    朝阳商圈内的盛世联邦广场，正着力打造批发商贸业的“批发铺王”。
    凤岭商业概况
    住宅没卖完  商铺排后面
    住宅看凤岭，不仅因为南宁“整体向东”的城市规划，更因为目前南宁楼市中，凤岭住宅的供应量占到了“半壁江山”。但再看凤岭的商业，除了凤翔路沿线初具规模外，其它商业基本呈现分散局面。整个凤岭区域内，目前在售的大型商业项目并不多，销售的主力则是部分已建成楼盘的底商。
从前景来看，未来的凤岭，特别是东盟国际商务区内将会有大量的商业形态，除了各住宅楼盘的底商外，还有12园区的沿街商铺，以及利海万象城等大型商业航母，商铺供应充足。但不排除一些项目以只租不售的形式出现。
    主要商业街
    凤翔路一带渐成气候
    因为临近目前凤岭最大的商业航母——航洋国际城，凤翔路一带成为当前凤岭最具人气的商业街。航洋国际城以高端、大型的各类服务性商业为主，凤翔路沿线则遍布了餐饮、娱乐和生活等主题的中小型店铺。
    着眼于未来，东盟国际商务区值得重点关注。经过规划调整之后，商务区的12园区将形成“一心五街十二园”，而具有东盟各国特色的商业街则是整个商务区的亮点。目前“先头兵”保利东盟国际第一街已经进入了销售阶段，打的正是东盟风情特色的金字招牌。
　　
    商业业态
    楼盘底商唱主角
    除了航洋国际城外，目前凤岭片区的商业依然以楼盘底商为主，特别是一些配套尚不完善的小区，底商是已入住业主的主要生活配套。较为典型的是金龙龙腾上园楼下有不同形式的楼盘底商，主要也是为已入住业主服务。
    在入住率较高的凤翔路一带以及荣和山水美地，商业形式则更为丰富。除了有中小型的餐饮结构外，二手房中介门店、茶庄、服装店、银行以及各类型的业态形式都有出现，来往的客流量也比较大。
    部分商铺也选择只租不售的运营模式，如双拥路上的国立又一城，是一个聚集了潮流服饰、购物和餐饮休闲的大型综合性项目，采用的便是只租不售模式。
　　
    投资前景
    商铺租金冷热不均
    目前凤岭片区的商铺价格，因为地理位置的不同，价格千差万别。靠近凤岭的   东目前尚有金湖帝景等楼盘的底商在售，临街铺面的售价达到2.6万元/平方米，但如金龙月。因为一手商铺仍在销售中，商业氛围不足，凤岭片区的二手商铺转让情况并不多。
    凤岭片区在售楼盘基本都有底商，再加上几个大型的商业航母，未来凤岭片区的商铺供应量极大。从目前已经开始销售的商铺项目来看，如盛天茗城1期商铺、保利东盟国际第一街等，都受到了投资者的追捧。加之因为是正在开发区域，售价相对城市中心有明显优势，未来随着入住人群的增多，投资“钱景”看好。
                                                                                                     
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    保利东盟国际第一街
    保利东盟国际第一街位于桂雅路与朱槿路交汇处，正处东盟国际商务区“一心五街十二园”核心区域，东面临近友谊广场。其商业建筑面积约2.5万平方米，共由12栋1～3层的商业楼栋及沿街商铺组成。
    保利月。
东盟国际商务区的保利东盟国际第一街，主打东盟风情特色的招牌，项目目前已进入销售阶段。
    仙葫商业概况
    综合商圈初具规模
    南宁市仙葫经济开发区面积有11.31平方公里，人口有3.6万。目前已经开发完毕或正在开发的楼盘有近30个，大多以住宅为主，其中达千户的楼盘有3个，达两千多户的楼盘有3个，规划5000户的楼盘有一个。以前在仙葫购房，曾经令购房者为之担忧的商业配套，如今已经初具规模，形成了以东方广场为核心的综合体商业街。
    同时，区域内不少楼盘均设有商铺作为小区配套，如万正假日风景、海茵国际花城均有商铺在售，价格6000~10000元/平方米不等。
    主要商业街
    东方广场、正泰路形成中心街区
    仙葫比较繁华的地段集中在东方广场附近一带。东方广场位于仙葫大道与蓉茉大道交汇处，是仙葫片区首个商住两用楼盘，以其片区核心位置的优势，在2008年成功引进大型连锁超市人人乐后，形成了如今以东方广场为核心的商业圈，向周围辐射扩张。而连接东方广场和蓉茉市场的主干道——正泰路，则是仙葫目前最热闹的街道，临街商铺主要经营服装、饮食、通讯及生活用品百货店等。200米开外的万正假日风景临街打造的百米商业长廊，从商业街的定位和经营业态上也延续了东方广场的商业。
    商业业态
    囊括各类消费业态的综合商圈
    自2008年人人乐超市进驻东方广场以来，形成了一个以超市为主的综合体商业圈。超市经营的业态除日常百货之外还服装专卖店；东方广场临街商铺经营业态有服装、餐饮、房产代理等；而与东方广场北面一路之隔的金地世家的铺面则以生活用品、及各类建材店为主；在东方广场西面50米处则是正佳综合市场和蓉茉菜市；而万正假日风景临街商业经营的业态有建材、大型餐饮店、美容店及小超市等。
    投资前景
    地段不同  价格有“贵贱”
    目前仙葫在售的商铺主要是社区商铺，海茵国际花城、万正月。
    万正盛世家园（998户）和天池山（4800户）。
    联发月。不过，楼盘建设完毕后，将有2300多户的业主做为消费支撑，未柳沙片区商业概况
    区域商铺稀缺
    柳沙当前已经是高档楼盘林立，有部分业主已经入住，有部分业主正在进行装修。逐渐入住业主的生活需求，让很多人看到了柳沙的商业远景。但目前柳沙的商业还处于空白状态，亟待满足人们衣食住行的商业业态进驻。纵观整个柳沙片区，只有柳沙路上的民发旺角两个楼盘已经确定底层产品的定位，该区域的商铺物业暂时稀缺。
    主要商业街
    柳沙路、英华路是主打
    该区域目前的商业街主要集中在两条路上，一是柳沙路上的民发东岸一楼临街商铺。
    商业业态
    亟需生活消费配套进驻
    柳沙片区内，有商铺在售的楼盘屈指可数，亟需相应生活消费配套的进驻。据了解，目前民发旺角，规划商业面积为7000平方米。据介绍，一楼将以小型的餐饮、便利店、生活用品为主要业态，二楼主要以大型餐饮和美容健体保健项目为主。
    投资前景
    长线投资  前景看好
    在当前商业氛围未成熟的情况下，柳沙的商铺价格不会达到城市中心的高位，但是良好的投资远景也意味着这里的商铺不会太低。目前在售的民发旺角项目仍在建设中，其商铺是租是售尚未确定。
    对于柳沙的商业远景，一些投资客认为，逐渐入住的居民亟待满足生活消费需求，将催生一个稳定而有潜力的消费空间。按照政府的规划来看，日后将有约7.5万人入住柳沙，形成高消费能力群体。而随着南宁大桥建成，柳沙交通日趋完善，楼盘入住率的提高，消费群体也会随之增加。种种利好因素都给商铺的投资增加领了升值的砝码，从而吸引了一些投资客出手拿下目前在售商铺。
来升值潜力较大。
    西乡塘片区商业概况
    商圈分割  缺乏商业中心
    西乡塘是南宁市的老城区之一，商业基础较为扎实，城区居住人口众多，为商业的平稳发展打下了坚实的人流量基础。但目前该区域并没有形成商业中心，而是被大学路商圈、北湖路商圈和南棉商圈等邻里商业分割成块，西乡塘始终不能像兴宁区一样成为城市中心区。
    目前，西乡塘有商铺在售的楼盘大多集中在北湖路和大学-鲁班路一带，如云星广东商城、隆源国际花园、同和慧源和嘉汇馨源，均有数量不等的商铺在售。
    主要商业街
    大学路和明秀路唱主角
    西乡塘片区内有大学路、明秀路、中华路和北湖路等主干道，其中以大学路、明秀路和北湖路的商业最为发达，形成了大学路商圈、北湖商圈和南棉商圈等邻里商圈。鲁班路则是后起之秀，各楼盘均推出了底商，在售商铺数量较多。
    商业业态
    以日常生活用品为主
    大学路商圈主要以大学明秀路口的城市碧园商业广场为核心，有华联超市、国美电器、肯德基及各种中低档服装店面。北湖商圈则指北湖路与明秀路围合而成的商业辐射圈，除了日常生活用品外，北湖路上还有窗帘专卖店及家居卖场。而南棉商圈则以南城百货为核心，经营业态主要以餐饮为主。
    鲁班路靠接大学路，得到大学路商圈的辐射，但大都以社区商铺为主，各楼盘各自为营，没能形成统一的商业中心，辐射范围极小。代理瀚林华府项目销售的广州合富辉煌高级项目总监陈戈介绍，瀚林华府的商业面积大约2万平方米，目前只出售了小部分，剩余的商铺将于近期开始上市。业态规划上，将采取差异化定位，结合项目的特点引进休闲类的经营业态，吸引鲁班路更多高层次的消费人群。
    投资前景
    临街商铺最抢手
    西乡塘目前有商铺在售的楼盘大多集中在北湖路和大学-鲁班路一带，如北湖路有云星广东商城销售负责人介绍，该项目现在只有面北湖路的三四间商铺和2、3层商场的20余间商铺在售，沿街商铺面积在30~50平方米之间，均价3.8万元/平方米，商场商铺的面积在10平方米左右，均价1.6万元/平方米。鲁班路上多个楼盘有商铺在售，如隆源国际花园、同和慧源等，而康桥蓝湾和盛天尚都的商铺则已销售完毕，或由开发商自主招商。
    在同和慧源售楼部，置业顾问向记者介绍，目前北面有七八间商铺，临鲁班路的则有4间商铺在售，面积区间为37~105平方米，价格在1.2万~2.2万元/平方米。相邻的隆源国际花园则从2008年下半年开始销售商铺，现在还有二层约20间，面积区间为30~50平方米，均价8000元/平方米。
    由于配套设施还不完善，鲁班路一带商铺的租金不高，大多在50~100元/平方米月。“现在小区入住的人还不多，租金也不高。但这一带楼盘较多，随着居住人口的增加，相信租金也会上涨，前景看好。”
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    云星广东商城
    云星广东商城，目前正在装修，肯德基等其他品牌商家也在洽谈中。商场二三楼业态则以服装、饰品为主。
    位于北湖北路的云星广东商城的铺面陆续交付，目前在售的临街商铺均价达3.8万元/平方米。
    兴宁快环片区商业概况
    东北快环批发市场带形成
    南宁市农产品、小商品和花卉等批发市场集中在金桥板块乃至兴宁区外环一带。目前已有金桥农产品批发市场一号地交易行、大嘉汇快环时代城临街专业商铺一二期已开门营业，三期部分业主正在装修中，几大专业市场无论在规模、集约化和专业化等方面商业形态都已显山露水。以金桥板块为代表的东北快环批发市场带已经初步形成。
    7月10日，南宁市商务局局长周异助在接受媒体采访时指出，目前南宁旧的批发市场存在规模小、布局分散、交通不便、仓储配套跟不上和信息化程度低等不足，将市区的旧市场搬迁到快速环道以外是大势所趋。
    主要商业街
    澳华快环时代城辐射面广
    目前，兴宁东北快环批发市场带除了广西花鸟交易市场和澳华东盟国际商贸港尚未开张。由于地处于快环，周边地域宽广，因此各项目之间的商业基本上呈现点式辐射的状态。几大专业批发市场周边的生活服务配套仍然有待进一步的完善，较长一段时间内，批发市场还是以市场培育为主。
    澳华快环时代城目前开发约4.5万平方米商铺，除了可以满足自身社区约5500户家庭2万余人需要之外，还可以辐射周边10万常住居民。
    商业业态
    农产品和小商品批发市场为主
    农产品批发市场方面，金桥农产品批发市场1期推出一号地交易行600套“天地楼”，规划中 “天地楼”一楼均为商铺，上面是办公和住宅用房。“天地楼”商铺只售不租，60﹪为果蔬产品批发，40﹪为干杂、粮油副食品、冻品和土特产等批发。项目规划还有100多个沿街商铺出售，业态以中小型的餐饮及便利店为主，交易大棚有1200个铺面出租，用于经营水产肉类、果蔬产品的小型交易。
    轻工小商品批发市场方面，大嘉汇东盟国际商贸港1期建筑面积约10万平方米，业态为小商品批发和酒店用品批发，所有铺面采用只租不售的模式。记者从项目相关负责人处了解到，酒店用品批发市场计划于8月底交铺，10月底开业；小商品批发市场10月交铺，12月开业。
    文化休闲批发市场方面，广西花鸟交易1期建筑面积为1.5万平方米，业态以花木为主，已全部招租，目前有90%商铺在营业；2期建筑面积约2万平方米，业态以花鸟虫鱼批发为主，目前招商接近60%，计划今年9月开张；3期建筑面积为2万平方米，计划9月开工，业态以宠物批发为主。该市场所有铺面均用于出租。
    社区商铺方面，澳华快环时代城3期沿街商铺正在进行装修，此前，1、2期沿街商铺销售达90%并已营业。目前有部分沿街商铺仍未出售。
    投资前景
    长线投资回报率高
    目前该区域商业批发市场的发展得到政府的大力支持，但区域各项配套预计仍需要3~5年甚至更长的时间，因此整个大环境的成熟仍会经过一个相对“漫长”的培育期。
    就投资前景而言，农产品方面，金桥农产品批发市场总建筑面积约78万平方米，投资12.3亿元，建成后预计年交易量为495万吨，成交金额达到80亿元。五里亭水果蔬菜批发市场一旦拆迁，金桥农产品批发市场将引来不少的客流。
    轻工小商品批发市场方面，随着城市建设的外延及扩张，小商品批发市场“三华街批发商圈”华西路、华东路和华强路一带从市中心向城市外围迁移己成为城市发展的必然，新旧两个市场一旦成功“嫁接”后，该市场将蕴含更大商机。
    文化休闲批发市场方面，南宁市唐山路、民族大道等几大花鸟市场因场地及停车场地所限，只能服务于城区周边市民的需要。中华路花鸟市场虽然业态丰富，但是随着城市的发展，搬迁也是迟早的问题。广西花鸟市场策划部经理农健坦言，“市场规模上，如广州等城市几乎都有两个2万平方米以上的花卉批零交易市场，而广西目前正在营业的上2万平方米的花卉市场还没有一个。”可以预见，广西花鸟市场前景诱人。
    社区商铺方面，目前澳华快环时代城商铺40~80元/平方米的租金不高，业主如果长期稳定经营，未来长线投资回报率高。
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    大嘉汇东盟国际商贸港
    大嘉汇东盟国际商贸港位于秀厢大道与南梧大道交汇处，总建筑面积43万平方米，一期建筑面积约10万平方米，包括小商品批发市场和酒店用品批发市场。酒店用品批发市场预计8月底交铺，10月底开业；小商品批发市场10月交铺，12月份开业。
    大嘉汇月。
建设中的大嘉汇东盟国际商贸港。该项目以小商品批发和酒店用品批发为主。
    江南片区商业概况
    商业分散 供应量较少
    江南是传统的工业区，商业比较分散，业态较为单一。专业市场和物流是该片区的商业特色，如淡村商贸中心、10+1商业大道、白沙大道的汽车销售一条街等。随着区域房地产项目的开发，社区商铺逐渐增多，但目前在售的商铺并不多。据了解，当前有商铺在售的楼盘只有中都公园1号等都规划有商业配套，但目前还未上市。总体来看，江南目前商铺供货较少，片区的部分商铺仍处于培养阶段，成熟尚需时日。
    主要商业街
    集中在星光、白沙大道
    当前片区内的商业街主要集中在星光大道和白沙大道一带，星光大道沿线有淡村农贸市场（农产品批发市场和综合性大型商品物资批发市场）、香格里拉商业广场、10+1商业大道茶叶批发市场、荣宝华商城、东盟新天地（对接东盟的特色准商业街，准备开工）。白沙大道汽车展销一条街、龙光普罗旺斯的社区风情商业街则是白沙大道上的一道风景线。
    商业业态
    专业批发市场占主流
    从当前情况来看，江南的商铺经营业态分两大类，一类是专业批发市场，占据了江南商业业态的主流，如以农产品批发市场和综合性大型商品物资批发市场为主的淡村商贸中心、专营茶叶的10+1商业大道、荣宝华商城等大型批发市场、白沙大道汽车展销一条街以及规划待建的东盟新天地、南宁商贸中心也是相对集中的商贸地；另一类多以满足社区人群的楼盘底商，如龙光澳海蓝湾等都有社区商铺，以餐饮、服饰、日常用品为主要业态。
    投资前景
    配套逐渐完善 投资价值日益凸显
    随着南宁市对江南区域发展的投入，江南的配套逐渐完善，片区的房价日渐走高，商铺的投资价值日益凸显。目前江南片区内有商铺销售的楼盘不多，以中都月之间。不过，现在该片区特别是城南的楼盘大多处于建设阶段，入住人口较少，商铺投资客需做好长期投资的打算。
    龙光