商业地产招商管理要诀

运营管理是商业房地产运营的核心，是商业房地产收益和物业价值提升的源泉。现代商业房地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上。不能统一运营管理的商业房地产项目，会逐渐从“商业管理”蜕变成“物业管理”，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。   统一运营一般包含四个方面的内容：统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。这其中“统一招商管理”又是后面三个统一工作的基础和起源。这项工作的成败得失不仅决定了发展商前期的规划是否成功，而且决定着后期商业房地产项目商业运营的管理能否成功。

 商业地产急需思想碰撞

随着中国改革开放带来的经济腾飞，中国商业经济在外来西方经济的冲击下，正在发生着天翻地覆的变化。原有的落后经营模式与经营理念显然已不适合新经济模式下的市场竞争，而面临着淘汰出局的危机，而经营商业地产的房地产开发商们首当其冲地成为最大的“受害者”或“受益者”。（“受害者”即是那些不能随市场变化而改变的，依然以原有的经营模式和经营理念来经营商业地产的，在新经济模式下不能找到正确的发展方向与通路开发商们。“受益者”即是那些在经济腾飞的时代背景下，能快速发现城市商业发展的新模式、新理念，并快速地让自己成为第一个“吃螃蟹的人”而赚得钵满盘满的开发商们。）

为整体繁荣房地产业的发展，为在经济快速发展的时机下找准商业地产的新型发展模式，并为城市经济作贡献，我司认为，商业地产急需进行思想碰撞。原因有下：

一、可以避免重蹈覆辙，给城市发展留下伤疤

在商业地产的高利润驱使下，房地产开发商们纷纷聚焦商业地产，以为只要做商业，肯定就利润丰厚。于是乎看到沿海发达城市开发大型购物中心、大型MALL，内地的中小城市也纷纷效仿。结果呢！开发的购物中心、大型MALL不是招商难就是客户群有限，最终走向烂尾或改行。

可不知此城市非彼城市，每个城市都有各自的特征，而且开发大型商业项目都需要一定的条件，在条件不成熟或与城市特征相偏离的情况下开发商业项目，无疑是把自己送向地狱之门。因此，商业地产不是简单的克隆与复制就可以解决问题的，只有经过思想碰撞（不管是开发商与开发商，开发商与代理商、开发商与政府还是开发商与消费者），才能正确对待问题并真正解决问题，思想碰撞同时也是一种学习的方法，更是一种创新发明的途径，可以让房地产开发商们避免重蹈覆辙而给城市建设留下伤疤。

二、可以少走弯路，多走捷径

城市经济飞速发展，商业地产更新换代也相当快，如果不能跟上城市经济的发展步伐而开发相对应的商业模式，造成项目死火的机率就大大提高，就会让你多走许多弯路，更有甚者倾家荡产。因此，借鉴并学习大城市的成功经验非常必要，经过成熟的思想碰撞后，正确定位商业地产在城市经营中所处的位置再开发无疑会让你少走许多弯路。

三、可以建立商圈与城市群间的优势互补体系

社会经济发展到一定程度时，商业地产的竞争不再只是项目与项目之间的竞争，而是城市与城市之间的竞争，甚至是城市群之间的竞争。也不再只是单纯的竞争，而是竞争与合作相结合的方式——竞合。现代城市商圈就是一种商业竞合的模式，利用多个商场、购物中心、大型MALL相互合作优势互补，组成超大型的商业群，以吸引更大的消费群。

如广州的天河城与正佳广场，两个超大型购物中心总经营面积达70多万方，共同组成了广州的核心商圈。而如果把两个大型MALL分散到不同的区域，也就分散了客流量，同时其经营业绩也会有下降，这样就失去了优势互补的机会，而只是单纯意义上的竞争而非竞合。对城市经济提速的帮助远远少于竞合所带来的帮助。

而要制造如此大手笔的项目，单纯地依靠房地产开发商的一方之力显然是难度很大的，所局限的视野也是不够宏阔的，只有经过多方的思想碰撞，才能迸发出智慧的火花。

总之，房地产业特别是商业地产要想跟上经济腾飞的步伐甚至走在经济腾飞的前列，只有不断地进行借鉴学习、交流合作才能尽量减少不必要的失误，从而整体提高房地产业的繁荣发展。