外资错失本轮地产盛宴?

　　据国家统计局的月度形势报告称,2009年1-6月份我国完成房地产开发投资14505亿元人民币,同比增长9.9%,但比去年同期回落23.6个百分点。在开发资金来源方面,国内贷款5381亿元,增长32.6%;利用外资243亿元,下降29.7%;企业自筹资金8241亿元,增长10.4%。可见利用外资是唯一下降的,而该数据去年同期为345亿元。在商业地产并购领域,据仲量联行发布的2008年报告称,由于中央政府限制海外热钱及全球范围内的信贷市场资金流动不畅,2008年一线城市商业地产市场外资收购交易额明显萎缩。北京市场全年外资并购总额同比下降74%,上海下降26%。进入2009年之后,虽然国务院取消了对外资征收的房地产契税,但外资收购成熟物业的步伐更是减缓了。据中国金融地产网对该数据的监测,2009年上半年北京、上海等地的外资收购案不足去年同期的二分之一,并且抛售套现商业物业的数量高于往年同期。我们知道在商业地产收购方面,一直是以欧美基金、投行等较为活跃。他们在金融危机中受到较大的影响,是减少投资金额、抛售物业的一个重要原因。但在房地产开发投资方面,一直以来香港等地的开发商比较积极,他们在金融危机中受到的影响较小,资金紧张不会是他们收缩战线的原因。

　　香港的很多老牌地产商都经历了多轮房地产周期,特别是1976-1985年以来的因“居者有其屋计划”政策而形成的一个涨跌周期;和1986年开始新一轮疯狂上涨,至1997年之后长达6年的房地产泡沫破裂,以及之后的慢慢复苏。因此造就了港资开发商对处于波动时期的房地产投资是非常谨慎的。而且由于香港的开发商一直以来非常重视土地储备,负担过重的土地储备也使其在危机中需要承受更大的压力和经受更长时间的衰退。这也是他们在2007年的房地产火爆时期成为多处地王,但在2008年开始不景气后,基本不再拿一块地的原因。因此,预测因金融危机会对中国房地产市场造成更长时间的影响,是香港地产商不屑于在当前情况下贸然进场的原因之一。

　　但我们认为,在这场由政府发起的,各大银行极力支持,并力图将整个经济拉出泥潭的救市行动,外资和民营企业一样成了“旁观者”,是最为主要的原因。一是他们根本无法得到政府振兴计划带来的各种利益帮助;二是目前的经济形势和房地产业的迅速变化,让他们无从下手,不敢贸然进场。而那些手拿巨额银行信贷或者从股民手中拿到增发资金的大企业则可以堂而皇之地去创造一个又一个的“地王”,去配合国家的救市行动,表明经济已经回暖,地产商安然度过危机,整个房地产市场又重新走向繁荣。在这种情况下,谨慎的外资是不敢去碰这些“泡沫”的。

　　虽然笔者对于房地产应该限外还是吸引外资是不持有任何观点的,也从来不认为外资是中国房地产市场的主角。毕竟从历年来的利用外资占房地产开发资金来源的比例来看,才区区2%左右;在成熟物业投资方面,占比也仅15%左右。中国的房地产市场要走出本轮经济危机,虽不能说需要依靠外资的帮助,但作为有着敏锐的投资眼光的外资,都不愿意也不敢来参与本次的反弹,那么我们还是需要怀疑一下这次反弹的基础,是否已经调整到位了,还是继续在制造泡沫的道路上前进。

　　如果对我所说的外资有着敏锐的投资眼光表示怀疑的话,大家可以查阅一下2008年房地产开发资金来源的单月数据,在危机最为严重、各方资金都非常谨慎的时候,是外资流入最多的月份。