从商业地产与住宅地产价格倒置看房地产问题

         今年4月以来，全国各地住宅楼市又出现一片欣欣向荣的势头，高房价死灰复燃。各个大小住宅楼开发商又开始琢磨着捂盘惜售，卖还是不卖，对其而言，这是一个艰难的选择。但是，这个问题却不会出现在商业地产商的面前，卖，坚决要卖，但是商业地产却异常不景气。

  根据笔者最近了解的北京一些商业地产的价格，也就是所谓的楼盘底商，底商的价格甚至比住宅还便宜。南三环的一个小区，住宅价格是15000元/平米，而底商的价格才是10000元/平米，而且售楼处的销售人员表示这个价格还可以再商量，还有打折的余地。今年4月底，中关村西区开发的一栋写字楼封顶后寻求整售，单价仅为1万元/平方米左右但销售依然艰难，而同区域的住宅均价却在2万元/平方米左右。北京这种写字楼与住宅价格倒挂的现象极为现实地反映出北京商业地产市场的尴尬现状。

    遭遇写字楼租售难的不仅仅是一般的地产开发商,地产大鳄们开发的品牌写字楼也同样遭到市场的冷遇。作为潘石屹新近改造开发的产品，中关村SOHO开盘之后，老客户的占比仅有4%，这还是在潘石屹费尽力气调动各路资源并争取到了海淀区政府的支持，答应对入驻中关村SOHO项目的企业给予租金补贴以及其他政策优惠后的结果。

    事实上，不仅仅是北京，全国的商业地产形势也不乐观，今年一季度三大一线城市商业营业用房供应量均环比下跌50%以上，与上季度大力推案的市场形势形成鲜明反差。上海商铺供过于求的情况堪称“独步全球”，其售价与住宅价格也是“倒挂”。目前上海官方“网上房地产”显示的商铺可售面积超过590万平方米，已经超过住宅约580万平方米的可售存量；而相比月销量超过150万平方米的住宅市场，上海商铺市场月销量不足15万平方米。由此可见商业地产的供大于求情况。

    按照国际惯例，一般非住宅物业的价格要比同地区住宅物业高两三倍以上。而现在，这个规律被中国的房地产商们逆转了，为什么会出现商业地产与住宅地产价格倒置的现象，同时，这个现象说明了什么？我们来仔细分析分析其中的原因。

    一是商业地产的高价格得不到实体经济的支撑。

    商业地产的价格反应的地区商业利润的高低，如果该地区商业活动活跃，商业利润高，商业地产的价格当然高，反之亦然。而现在的商业地产价格说明了中国目前的实体经济发展的实际状况，既发展艰难，在很长一段时间内，可能都处于下行区间。这时，由于对未来前景的不乐观，商业投资就会收缩，商业地产的价格自然得不到支撑。同时，商业地产的二级市场转手的交易成本比住宅高，许多人买铺后都用于自用或出租经营，不像住宅那样，转向二级市场短期内获取较高差价。而自用或者经营，就必须考虑未来商业回报的问题。

    二是住宅地产的高价格是保障性住房供给不足和开发商追逐利益最大化的资本家本性造成的。

    通过前文可知，商业地产空置，其根本原因在于得不到我国实体经济的支撑。那么，为什么住宅价格会居高不下。这是因为，住房问题是一个人最基本的生存问题，是人人都必然会有的住房需求，这种需求对于个人来讲，是一种绝对的刚性需求。目前我国的住房政策将全社会90%的人都赶到了商品房市场，包括大量的中等收入和中低收入人群，而这些人群的住房刚性需求原本应该是通过经济适用房或者其他形式的保障性住房市场来解决住房问题的，而现在只能通过商品房市场解决。正是各级地方政府对保障性住房供给不到位和开发商追逐利益最大化的资本家本性的推动下，中国的住房价格才能这样一直居高不下。试想，如果所有中低收入以下的家庭都能通过保障性住房解决住房刚性需求问题，中国的商品房市场何以疯狂如此。

    前一阶段，不少开发商和一些无良文人叫嚷，刚性需求导致房价重新走高，笔者认为当一个国家，一个社会，用人人都必须的刚性需求来要挟人们进行消费，维持经济的增长，那么这个国家的经济发展势必存在巨大的风险和隐患。此外，当前存在的商业地产与住宅地产价格倒置现象也同时戳穿了两个谎言。

    一是住宅价格不存在暴利的谎言。如果商业地产价格比住宅价格还低的话，那么住宅价格肯定存在暴利，因为商业地产的土地成本、建安成本都要高于住宅地产的成本，而现在商业地产卖的价格比住宅价格还低，显然，在这种情况下，商业地产的经营还是至少保证了行业平均利润。由此进行对比可知，住宅地产怎会不存在暴利？

    二是通货膨胀预期推高了住宅高房价的谎言。目前，对高房价的死灰复燃很多专家学者的观点是由于社会各界对通货膨胀的预期造成了大量资金进入楼市，其实，这都是烟幕弹。如果是对通货膨胀的预期，资金为什么不进入商业地产，现在商业地产的价格比住宅地产还低，应该更是价值洼地，更有保值增值功能，未来的收益应该会更大。但是，这些资金都是一窝蜂的奔向了住宅地产，而没有奔向商业地产。这个现象说明了什么？说明了根本不是什么对通货膨胀的预期，而是中国住房市场供给结构的长期失衡，导致开发商和各种投机者预期大部分人还必须去商品房市场去解决住房问题，当然，这种预期需要多方面的配合。总之，人的最基本的刚性需求，应该是公共产品或者准公共产品，是一个政府应该提供的最基本的服务之一。如果，所有人都去市场上解决最基本的刚性需求问题，那么这个社会将是一个物欲横流的社会，所有人都会不堪重负，包括中高收入人群。

    综上，商业地产和住房地产的价格倒置，反映出中国住宅房地产市场供给结构严重失衡，市场投机氛围严重。希望政府相关部门尽快采取调控措施，否则随着房价泡沫的不断吹大，泡沫总有破灭的一天，到时将会重蹈日本、香港等地楼市崩盘的覆辙。