安宁商业地产四足鼎立 安宁商业变革战已打响

    随着新昆明建设的发展，安宁一跃成为昆明的“卫星城”。依托良好的生态环境，丰富的人文、旅游资源，安宁成为人们节假日休闲娱乐的归属之地，不仅住宅市场红火，社区商业热卖，还出现了集居家、休闲、购物为一体的大型旗舰商业广场。一场商业变革战开始在安宁打响了。
　　过去：商业发展空白 主城商铺档次低
　　安宁位于滇中高原东部边缘，距昆明32公里，方圆400公里，是昆明通往滇西的交通要道，规划人口45·50万。同时也是环滇经济圈绿色工业城市、以温泉为主的休闲、疗养、旅游度假区。然而，在2002年以前，安宁的房地产发展一直较为缓慢，受此局限，安宁的商业发展也处于空白状态，仅有市中心连然路、金方路地段有一些分散的小型商铺。以安宁市连然路目前的商铺价格来看，其片区底商整体价格并不高。举个例子，连然路以东片区，由于沿街商铺基本为近年内开发，因此租金较高，底层商铺平均租金为80元/平方米/月。连然路以西片区沿街商铺外观陈旧，1、2两层商铺租金约为50元/平方米/月。由于连然路的存在，金方路区域的商业与连然路区域的商业有了天壤之别，无论是商铺经营品种以及消费档次都有了很鲜明的落差。底层商铺租金约为40元/平方米/月。
　　现状：大量底商出现在大屯、温泉、太平
　　在现代新昆明的总体规划中，安宁被纳入昆明都市圈“一湖四片及二城”的总体战略规划中，加之去年以来，安宁片区进驻了多家知名房地产开发商，住宅开发带动了社区商业步入一个新的发展方向。安宁传统的商业格局渐渐有所转变，最显著的特点是商业发展开始由安宁主城区开始向太平新区、大屯新区及温泉镇转移，形成四足鼎立之势。
　　离安宁市最近的大屯新区，已进驻了保利·宁湖峰境及金色半岛、欣和雅苑等地产项目。而保利·宁湖峰境的社区商业街目前正在对中高档餐饮、社区超市、便利店、药店、银行等品质生活需求商业进行招商工作，肯德基、广州御元堂SPA的进驻意向均比较强烈。一旦今年8月其商业街呈现，也会带动片区商业繁荣。而温泉镇凭借“天下第一汤”美名，已经成为全国知名的休闲旅游度假之地，每年都有大量人士前来此享受闲暇时光。目前正在建设中的温泉山谷项目，占地 9600亩，规划了国际会议中心、五星级度假酒店、风情商业街、餐饮娱乐中心、民俗文化展示馆、民族工艺品制作中心等配套设施，可以说几乎考虑了休闲度假生活的全部要求。可以想象，两年后的温泉镇将会是安宁市内旅游、休闲商业最热闹的片区。
　　未来15年，太平新区将吸资500亿元打造中国奥林匹克小镇，总开发面积达62平方公里，而其距离昆明主城区20公里、新昆安、高海和安晋三大干线汇交于此的地理优势，颇具商业发展潜力。自2005年开始，一拨又一拨的开发商奔赴太平新区考察，寻找新的商机。据了解，目前这一片区的商业支撑来自于在建的地产项目万辉·星城及恒大·金碧天下社区商业。其中万辉·星城三期“时光九篇”拥有 3000平方米的社区商业配比、恒大·金碧天下则拥有90000㎡国际航母配套打造的综合生活服务区。包括了铂金超五星级酒店，会议、饮食、娱乐、健康、运动和商业等六大中心及一所国际双语幼儿园。其中饮食中心建筑面积约9000㎡，设有高档次宴会中西餐厅、中档风味特色餐厅、无国界食府三个功能分区，可供享用中外各地域名品佳肴。娱乐中心建筑面积约8000㎡，内设电影城、各种档次的影视厅、歌舞中心、儿童欢乐中心等。商业中心建筑面积约4300㎡，将结合旅游度假中心，设置公交车站，配备大型超市、精品店、金融、生活配套等多种职能，便利购物需求。可以想象，随着二个项目交房日期的临近及入住人群的增多，原来处于商业空白点的太平新区也将迎来腾飞，而这一片区的商业也将陆续繁荣起来。
　　未来：首个旗舰商业广场瞄准滇西
　　然而，社区商业以满足社区业主的生活所需为目的，它的大量出现只能带动片区商业繁荣，并不代表安宁市的商业已经真正火了起来，把区域战略放大到昆明战略的高度来考虑，安宁的商业是大有文章可做的。这几年安宁大力开展招商引资，吸引了不少有实力的地产企业来开发。今年春季房交会上，一个大型商业项目开始现身安宁。这就是财兴盛地产在安宁打造的金商都项目。
　　财兴盛·金商都项目地处安宁钢昆大道与珍泉路交会口，是安宁现代城市建设景观最具代表性的区域之一，无论是现状，还是远景规划，都是安宁当之无愧的 “城市名片”；更为重要的是，项目1.3万平方米大体量，涵盖餐饮、休闲、娱乐、购物等多种业态的财兴盛·金商都，刷新了安宁无大型商业项目的空白。其定位为滇西中心商业圈，将打造滇西最具影响力的旗舰商业广场，在满足当地人居家休闲购物需求之外，项目还将逐渐拓展商品批发领域，瞄准大理、丽江、德宏、临沧、怒江、迪庆等滇西6个州、市入昆进货的各种零售商，成为金商都项目最重要的“杀手锏”。目前其招商尚未启动，不少投资业者已经闻风而动，表示出认筹购买的强烈意愿。
      ■专家点穴
　　安宁商业地产开始稳步抬头
　　周曼（深圳至祥置业昆明有限公司总经理）
　　深圳至祥置业昆明有限公司总经理周曼表示，对于商业项目来说，只有把“巢”筑好了，才能长远地吸引前来投资的人群。近几年，昆明商业地产在房地产市场上的地位已从边缘走向中心，新建的大型购物中心、商贸城、大卖场、专业市场数目不断增加，不过，值得一提的是，随着昆明与周边区域高速交通路网的打通、提速，安宁等昆明周边区域的商业地产发展开始稳步抬头，这些潜在的商业增值区域或将成为未来一段时间内投资特区。
　　所有投资者都明白在商业地产投资中，对地段的要求是近乎苛刻的，掌握一个商业项目的发展命脉，首先应掌握区域发展的命脉。从昆明周边区域发展形势看，安宁，正在一步一步成为继昆明之后的又一块财富投资盆地。其中太平新区成为了安宁房产开发的重点，太平新区定位是休闲康体为主题的旅游小镇，不但受到开发商热捧，也有利于其商业的繁荣。
　　但同时，安宁本地资源特征型消费主要依赖于外地消费者的拉动（温泉度假区商业依赖于昆明及周边地区；太平新区社区商业则依赖于在昆消费者），但存在较大季节性波动，是安宁的总体消费特征。所以，安宁要发展商业，首先得主推休闲度假、自然生态、现代工业、文化体验、康体运动五大旅游产品，充分发挥安宁的旅游文化优势的同时，带动配套商业，成为安宁提高城市竞争力的新出路。
　　投资门槛也较低 适合普通投资者入场 
　　陆韬（瑞丰和（中国）地产顾问云南有限公司副总经理）
　　“从春节后到现在，投资型产品热销是昆明楼市的一个显著特点。”瑞丰和（中国）地产顾问云南有限公司副总经理陆韬表示，商铺投资和住宅购买的区别在于，商铺投资看重的是未来价值，包括地段、区位和稀缺性等价值构成要素，对价格的敏感度低。而住房购买往往看重的是价格，对价格的变化高度敏感。对于普通商铺投资者来说，和大体量商业相比，社区商业的投资机会更大。目前安宁片区各社区商业客户群广泛，投资门槛也较低，更适合普通投资者入场。一旦片区入住人群增多，社区商业繁荣，投资成本也会成倍增加。
   　■记者手记
　　安宁商业真正繁荣
　　亟待住宅入住率提升
　　一年前，大多数昆明人根本不会想到去安宁去购铺。然而仅仅短短的一年时间，安宁——这座“后花园”，突然被很多投资者关注并竞相进驻。其社区商业的发展也呈现飞速发展之态，但对于一些新建小区来说，社区商业虽然成交量好，但由于入住率不高，进驻品牌商家偏少，商铺的价值得不到最大的利益化体现。由此看来，商业的真正繁荣还得亟待住宅的及时交付和入住率提升的现实。在此，我们深深地感受到了开发商作为城市先行者的巨大作用，期待着安宁的商业项目能在住宅地产的带动下，发展繁荣。
　　■商铺大搜索
　　金色交响家园 2期商铺将发售
　　位于东三环虹桥立交与寺瓦立交中段的金色交响家园小区，是由金沙地产公司开发的，目前随着业主的入住和1期商业街的运营，即将开始销售2期商铺。据悉，金色交响家园是60万平米的大社区，社区共有1.6万平米的商铺，分两期销售，其中1期已经卖完，并开始运营，租金为45元/平米；2期商铺约有 100多套，正在销售购买资格卡，2000元/张。
　　百富琪开卖VIP卡
　　位于春城路与环城南路交叉口的百富琪项目，在上周有了最新进展，“百富琪VIP卡”正在销售中，2000元/张，可到现场售楼部办理，开盘时间预计在7月份。 该项目有1万平米的商业街，分临街商铺和内街商场两部分，建筑负一层至四层全是店铺。
　　上东大街 现铺认筹中
　　位于延安医院旁的上东大街，建设进展顺利，目前已经是准现铺，铺面面积从20－1000平米不等，预计在6月份开盘。认筹卡正在销售中，5000元/张，持卡选铺，一次性付款可享受3%优惠，按揭付款可享受1%优惠。
　　官城嘉年华 6月底开始推广
　　日前，官城地产相关负责人表示，位于北京路延长线、江东小康城旁的官城嘉年华，已计划于6月底正式推广。据了解，楼层结构1－5层为商铺，集休闲、购物、娱乐、美食、服务等多元化消费功能于一体；7层以上为住宅。