东莞商业地产年底现热潮 业内：社区型商业规模偏大

    临近年底，东莞又掀起一股商业地产热潮。像建筑面积达15万平方米的商业综合体星光城落户黄江、丰硕广场推出写字楼项目、鼎峰国际广场B栋使用性质由原公用（住宅）变为专用（办公）……同时商业地产的销售与招商情况都表现不俗，据合富辉煌东莞市场研究部数据显示，11月第一国际、财富广场和大朗毛织中心商铺分别成交76套、35套、26套；希尔顿广场和财富广场写字楼分别成交54套和8套。招商方面，沃尔玛正式签约星光城、国际品牌卡蔓旗舰店在西城楼大街开业，而这之前沃尔玛则在嘉信茂广场开业。据悉，希尔顿与家乐福、西城楼大街与沃尔玛均有合作意向。

　　商业地产在年末的强势给了处于观望中的东莞房地产市场更多的热量，不过一些业内人士对此却表现出更多的担忧。“商业地产竞争太过激烈，供大于求的局面比住宅还厉害。”三正地产副总经理李启清表示，“高端商业比较难做，中端商业又比较多，处境比较尴尬。这其中最关键的是消费量问题。” 东莞中原市场部经理车德锐认为：“商业体量越来越大，商铺的价格有些虚高。”

商业地产量大压力大

“东莞的商业项目现状的确令人担忧，主要的原因是综合性不强，量比失调。”有业内人士分析道，“东莞的消费力到底有多大，到底需要多少商业地产项目，没有一个统一的规划。这也造成了很多商业地产项目立项的盲目性。”

不太长的一条鸿福路，集中了希尔顿广场、嘉信茂广场、时尚岛、中环财富广场、综艺曼哈顿时代等大型商业项目，更有沃尔玛、海雅百货及还在洽谈中的家乐福等大型零售业，同质化有些严重。

“商业地产竞争太过激烈，供大于求的局面比住宅还厉害，早有数字就证明东莞的商业面积严重超过实际需求。”三正地产副总经理李启清表示，“很多人拿发展潜力、竞争实力来说东莞的商业大有前景，但关键是现在尚未成型却已在透支未来。”

李启清所说的“尚未成型却已在透支未来”指的是商业地产空置率过高，消费力不集中的同时还在外流。的确，瞧瞧身边的人，一谈到购物，立马会想到去深圳、广州、香港等地，为什么身处东莞却很难想到东莞呢？

 “东莞的中端商业比较多，高端商业却很少。”李启清表示，“东莞缺乏像上海的南京路、广州的上下九这样的标志性有影响力的商业中心。不管是以前的东城商业中心还是现在的鸿福路商圈，都没有达到足够让消费者购物的欲望。”

社区型商业要细分市场

　　东莞的大小楼盘几乎每个都有自己的商业配套，也就是社区型商业模式。这种模式可以说是占据了东莞商业地产的半壁江山。据合富辉煌东莞市场研究部监测数据显示，2008年前三季度商铺供应同比大幅增加，而主要以住宅底商为主。

　　社区型商业形态在服务各自业主的同时，也出现了割据的局面，让本就不集中的东莞商业地产更加分散了。不过社区商业因有特定的消费人群支撑，销售并未遇到太多阻碍，所以发展商在盖楼时就会乐此不疲地捎带上一些商业项目。

　　虽然销售不错，但目前东莞这种社区型商业的总体量很大，且单个社区型商业规模也不小。“由于是配套，这种商业模式不宜过大，面积不要超过2万平方米。”东莞万科副总经理王永飚表示，“不过目前很多规模都偏大，在进行项目规划时更多是从商业利益考虑，而不是从可持续发展的角度考虑。”

　　这种不可持续发展的规划前期是吸引了购房者的眼球，也填饱了发展商的腰包，但后期发展却遇到了大困难。像格林小城、金色华庭、景湖春晓、未来世界一带的很多店铺都在空置，进驻的商家也都隔三差五改头换面一下。

　　社区型商业的大体量也带来了更为严峻的考验，不论是租金还是经营上都表现出天壤之别的差距。以鸿福路为例，阳光大厦下面的街铺租金80元/平方米无人问津，而临街的时尚岛、财富广场铺面租金高达200元/平方米、300元/平方米，却是人声鼎沸。

　　同是一条街，表现出来的商业氛围却是冰火两重天，让人叹为惊服的同时，更要考虑社区型商业未来的发展。“这种社区型商业要走专业细分市场，在专业细分市场这块，东莞缺乏像餐饮一条街、文化一条街。不同的业态有不同的定位，像运河东1号重新定位后，将打造创意设计、艺术酒吧一条街。”王永飚表示。