合生等成熟大盘旺销　社区商铺投资升温

    2009年5月，广州市场延续第一季度的“小阳春”，本月销量有可能突破近三年的当月峰值，合生等成熟大盘所推新货也均取得了不俗的销售业绩。随着大型居住型社区人气逐步旺盛，其配套的商业物业也开始逐步趋旺，投资价值不断飚升。近期随着合生旗下骏景花园、逸景翠园、珠江帝景、云山熹景等成熟社区商铺推出市场，广州社区商铺的投资将不断升温。
　　社区商铺投资首选成熟大盘，合生部分带租约商铺上市
　　5月17日，中国国家统计局相关人士表示，根据今年一季度的统计数据分析，中国经济的下行趋势得到初步抑制，投资、消费、出口“三驾马车”显示积极向好迹象。在经济持续向好的情况下，广州楼市自一季度起，在刚性需求的释放之下呈现了大幅的反弹之势，一些成熟社区的商铺也开始旺销，合生旗下华景新城、逸景翠园、珠江帝景等一些成熟大盘的带租约商铺上市也带动了商铺投资的热潮。
　　数据显示， 面对国际金融危机冲击，第一季度广东全省主要经济数据好于预期，GDP总量增长5.8%，人均GDP增幅5.6％。广州市统计局数据亦显示，2009年1月至2月广州社会消费品零售总额同比增长7.5%。面对巨大的消费市场，服装、餐饮以及银行业依然保持旺盛的需求。而商铺的投资也因经济的逐步向好而显得前景无限。
　　据DTZ戴德梁行研究部的统计，本季度广州商铺买卖市场新增供应量有所下降。政府最新数据显示，09年第1季度广州新批准预售商铺面积为94,400万平方米，较去年第4季度下降51%。新增供应依然集中在成熟居住环境的社区商铺。其中，以天河、白云和番禺区表现最为明显。
自4月以来，合生旗下华景新城、珠江帝景、逸景翠园、骏景花园、君景湾和愉景雅苑等推出一批社区商铺和写字楼，面积从30平方米到2000多平方米，大部分为带租约出售，即买即收租。
　　据介绍，今年合生旗下各盘推出商铺项目基本上开发期在十年左右，入住率较高。如华景新城常住人口高达5万多人，骏景花园业主近5万人、逸景翠园近2万人。随着社区配套的逐步完善，大型超市、电器连锁店、银行、饭店等业态的进入，给其社区商铺额带来较高的投资回报。近期，骏景花园食街限量推出一批带租约产权式且具备餐饮功能商铺，面积90-2000平方米，实用率高达96%，按目前租价计算，年投资回报率在8.2%以上，且年递增基本保持在8-10%，加上带租约出售，即买即收租，投资价值明显。华景新城全部投入三年后，其社区内商铺租金已由80元/平方米升至200元/平方米，且呈现逐年上升的态势。
　　稳定投资率带旺成熟大盘社区商铺投资
　　自2008年下半年以来，由于金融危机的影响，广州楼市一度跌入下行通道，部分商铺的成交也因产品类型的单一及投资回报率相对较低而出现了成交下滑的局面。但由于社区型商铺投资回报率稳定，也逐步成为成交的主流，合生旗下各盘带租约出售的商铺因为稳定的投资回报而受到投资者的青睐。
　　据有关投资分析人士介绍，广州市区商铺的投资回报率一般为8%-9%，较高的可达10%，相对于住宅3%左右的投资回报率来说还是比较有吸引力，从而吸引了众多房产投资者。但社区商铺受地段、规模发展、发展商品牌、业主消费力等因素影响较大，一些成熟高端大盘商铺的投资回报率更高一些，带租约出售的商铺更避免了较长的“守场”时间，而使投资回报周期大大缩短。
　　另据广州某商业物业中介公司置业专家介绍建议，社区规模大小、入住率高低、业主收入水平、消费习惯、年龄及职业特点以及社区商业行业分布比例、发展商的管理水平等决定了商铺的投资回报周期。
　　骏景花园食街限量推出一批带租约产权式且具备餐饮功能商铺，面积90-2000平方米，实用率高达96%，按目前租价计算，年投资回报率在8.2%以上，且年递增基本保持在8-10%，加上带租约出售，即买即收租，投资价值明显。
　　在小区商业面积达9万平方米的逸景翠园，随着广州酒家、华润万家、国美电器等龙头商业的入主，月租金在180元/平方米，而周边叠彩园、和平家园、翠馨华庭等成熟大盘超过4万的常住人口也为该区域商铺升值提供了有力保障。
　　珠江帝景位于珠江新城CBD、琶洲会展金融、中轴旅游区三大商圈交汇处，积聚了百万人流量。在自身社区5万高端消费人群中，外籍业主占比约为三成。随着金融机构、大型超市等知名品牌主力店带头进入，目前租金保持稳定的增长趋势。
　　愉景南苑商业中心距中大纺织商圈、广州大道南物流商圈及会展商圈三大商圈交汇处，是地铁二号线鹭江站及客村站之间叭一的大型高档商业中心。自身常驻人口逾万人，周边敦和花园、中信乐涛苑等已入住多年，本区域固定人流量高达2万人，加上双地铁辐射，未来消费人群不可限量。随着华润万家、苏宁、真功夫等大型购物、休闲、娱乐、饮食为一体的复合消费形态的形成，未来价值已初露端倪。
　　另外，帝景华苑和云山熹景项目，交付使用超过三年，均处于地铁沿钱，加上社区业主均为高端消费人群，商业氛围成熟，一些实用率超过九成的带租约商铺更使许多投资者心动。