司徒文杰：如何引入外资 成功运作商业地产？

    随着消费者收入的不断提高，对生活品质也有了更高的要求，他们需要越来越新颖的商业模式，越来越细腻的消费感受和与世界潮流同步的商品供应。市场被愈加细分，有特点、主题突出的商业受到人们更广泛的欢迎。 
    2007年12月1日起，由国家发改委和商务部共同制定的《外商投资产业指导目录(2007年修订)》（以下简称目录）将开始实施。其中，在目录规定的限制外商投资产业目录对房地产行业的限制环节中明确提出了，土地成片开发（限于合资、合作）、高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营以及房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司。
　　由此，业内人士纷纷感言，在目录中没被提及的商业地产在与外资合作的道路上虽未受阻，却也将困难重重。如何更好地利用政策空间引入外资，并成功运作商业地产项目成为目前大多数商业地产开发或意向进行商业地产开发的企业最为关注的话题。
　　为此，记者对有着多年商业地产操盘经验的北京高博SPACE商业经营管理集团董事总经理司徒文杰，就上述问题进行了深入采访，以飨读者。
11月，楼市在经历了因政府部门一系列收紧银根政策带来的震荡之后，国家发改委和商务部又联合颁布了《外商投资产业指导目录(2007年修订)》（以下简称目录），对房地产行业引入海外资本进行了进一步制约。
　　在目录出台的短短的一周内，多名《楼市》记者接到业内人士电话问询相关细节，由此可见，政府部门这一举措无疑已经触动了内地开发企业本已紧绷的神经。
　　其中，《楼市》记者接触的多数开发商均意识到，在目录以及其他限外政策并未对商业地产中的购物中心、酒店等业态投资进行限制的情况下，适时引入外资转战商业地产开发将是明智之举。
　　但与此同时，一些从未有过商业地产开发经验或刚刚涉足商业地产开发的开发商们也担心到，在银根被"看紧"、限外政策越发严格的情况下，外资是否还有热情投资内地商业地产项目或企业。同时他们也因在没有商业开发经验的情况下，如何引入外资并借此成功运作商业地产项目，提出了自己的疑问。
　　对此，北京高博SPACE商业经营管理集团董事总经理司徒文杰凭借多年实战经验指出，海外资本仍对内地商业地产抱有极高的热情，内地开发商与外资成功结合的关键，就在于学习、吸收国外成熟的商业地产运营管理经验，切实了解商业地产运营特点，并在开发、运营过程中保持平和的心态。
　　目录出台背后另有原因
　　当《楼市》记者在SPACE公司所在地见到司徒文杰时，他刚刚从项目现场归来，虽然略显疲倦，但是面对《楼市》记者提出的有关目录出台问题时，还是保持了业内人独有的一份敏感。
　　在他看来，此次目录出台的原因在于，海外资本确实对国内房地产项目以及企业持有高度热情，尤其是商业地产项目，因为对投资者来说，商业地产与其他投资领域最大区别在于，持有型商业项目在步入正常营运后，定期收益来源于数百个独立经营的租户，风险相对低，成功商业项目的增值能力会随着社会经济发展的增长而领先其他领域的增长。
　　在我国政府对人民币政策尚未完全放开，即人民币尚不能在国际金融市场自由流通之前，海外资本完全可以通过国际资本市场筹集资金，对国内商业地产进行投资，再在国际资本市场出售或由此融资，这样的做法势必会影响国内地产行业的正常走势。
因此，"限外目录"的出台，及其对商业地产中占有相当份额的写字楼项目的购买和开发进行限制实属必然。
　　热度不减合作模式趋于多元
　　"虽然如此，但海外资本对国内购物中心这一商业地产业态的投资热情仍然高涨，这一方面因为上述商业地产自身特性的优势，另一方面也在于随着人民币的不断升值，固定资产价值的不断提升。"在谈及一系列限外政策是否会影响海外资本对内地商业地产的投资热情时，司徒文杰如是说。
他介绍道，从2003年中国商业地产开发进入快速发展阶段以来，海外资本便不断涌入国内商业地产市场，外资与商业地产的合作模式正在逐步改变，这其中当然也包括除资本运作以外，日渐在国内兴起的海外商业品牌的进入。
　　以从前的上海新天地和现在的新光天地、乐天银泰为例，就可以看出，仅海外商业品牌进入商业地产就有多种模式。
　　司徒介绍道，上海新天地与外资的合作模式采用了传统的资本运作方式，即港资开发、销售、经营、运作并管理；新光天地则是台商与内地商业品牌在第三方建造的商用物业中，在经营管理层面上合作的探索；而即将开业的乐天银泰则是采用资本注入，并主导经营。
　　外资的本土化生存
　　政府限制外资虽然对商业地产与外资合作有一定程度的影响，但并非直接针对商业地产。真正能影响商业地产成败的是市场，即消费者需求。
随着消费者收入的不断提高，对生活品质也有了更高的要求，他们需要越来越新颖的商业模式，越来越细腻的消费感受和与世界潮流同步的商品供应。市场被愈加细分，有特点、主题突出的商业受到人们更广泛的欢迎。
　　借鉴国外先进、成熟的运营管理经验是目前国内商业的必然途径，但我们的商业没有办法一蹴而就，因此在实际操作中我们必须考虑外资的本土化生存问题。
　　司徒文杰表示，与外资合作需要了解对方的需求和营运模式，沟通时最好有一致的语言环境，双方往来的文件也应该以国际标准。与外资合作，不能流于形式，仅仅停留在引进资本或者国外品牌，更重要的是要为对方提供可以持续生存并赢利的条件和环境。
　　合作"尽早"定位准确是关键
　　采访最后，司徒文杰就开发企业如何更好地运用外资运作一个商业地产项目这一问题对《楼市》记者表示："对于开发商来讲，他们需要明确的是，就商业地产自身而言，最重要的有四个方面内容。"他进一步说明指出，一是项目区位，即其地理位置、所属区域、周边商业环境等；二是产品，即商用物业硬件条件；三是租赁条件，即物业租金及回报率；四是整体定位。而有外资背景的运营商的优势就在于与国际化的品牌拥有共同的语言，从而更了解它们的需要。
　　"产品的前期定位是商用物业成功与否的重要前提条件，即使该物业在区域、硬件上有所欠缺，也可以通过外资进入后带来的先进经验给予弥补。但如果前期定位就出现问题，那么结果将是致命的。比如想要建造一座综合购物中心，就必须考虑到餐饮类商家的特殊需求，没有餐饮类商家进驻的条件，就不可能有成功招商，那么其运营将必然是失败的。"司徒举例说明。
　　因此他提出"建议那些准备进军商业地产的开发企业不仅仅专注于硬件的建设，更要在产品定位之初就与外资达成共识，为项目的成功打下基础。"