打造健康持续发展的优秀商业地产项目

中国城市商业网点建设管理联合会副会长 韩健徽：
　　我国的商业地产发展主要兴起于上个世纪90年代初。其发展的主要原因答题有以下六个方面。第一个方面就是我国的城市化进程的加快。伴随着中国城市化进程和旧城改造力度的加大，原有的商业网点被大量的拆除，造成了城市商业网点的阶段性的短缺。第二个原因是传统商业设施的升级。随着社会经济发展和人民消费水平的变化。传统落后的商业设施已经不能满足人们日益增长的需要。对现代意义上的商业网点产生了巨大的需求。第三个原因就是外资零售企业的进入，伴随着中国对外开放政策，大量的外资零售企业纷纷进入中国。对符合要求的商业网点也产生了巨大的需求。第四个原因就是国内新型业态的发展，超市、大卖场、便利店等等，他们的连锁发展，以及为抵御外资零售企业的进入，而采取的攻城略地的开店方式，也使得对商业网点的需求迅速的增加。第五个原因就是投资主体多元化进入。很多的开发商，境外的投资者看到了我国商业地产投资高回报率的特点和市场的强劲需求。纷纷进入商业地产领域，助推了我国商业地产迅速发展。第六，商业地产成为了一种投资产品，大家知道在我国除了存款、炒股等形势外，开发商需要资金的回收。投资者需要新的投资方式和投资的渠道。金铺银铺不如商铺，越来越多的地产商和投资者涌入了商业地产的领域，形成了城市无处不商业之势。
　　在1992-2002年这十年的发展基础上，特别是从2003-2008年这五年的时间内，可以这样说，我国的商业地产进入了一个前所未有的快速发展时期。商业地产正在从商业和地产两个产业的边缘产业逐渐发展成为一个独立的产业。开发商、运营者、消费者已经成为商业地产链条当中最为重要的要素。社区商业、商业网点、购物中心、交通商业、地下商业、复合商业等等已经成为我国商业地产发展最为基本的重要形态。特色经济、商街经济、总部经济、楼宇经济、创意经济正在强烈助推经济的发展。从2008年下半年开始，全球性的金融危机不可避免的对中国商业地产发展产生了一定的影响。拉动内需、扩大消费被提升到了一个前所未有的高度。2008年的岁末，为贯彻落实中央经济工作会议精神，国务院办公厅下发了关于搞活流通扩大消费的意见，有就是国办2008（134）号文件，特别提出要发展新型消费模式。促进消费升级，要积极培育和发展新的消费热点。要引导个性化、时尚化、品牌化消费。推动特色商业街建设，扶植老字号的创新发展。要配合安居工程的建设，扩大和带动家具、家电、家纺、家饰的消费，要加强社区服务的功能，进一步完善城市便民服务设施，扩大城市消费。这些应该说为我国商业地产未来的发展带来了一些政策性的指导方向。
　　目前在我国商业地产发展当中出现一些问题，我个人认为既有全球性金融危机的影响，如外资投资机构、国际零售巨头、高端品牌商家在中国投资商业地产的步伐放缓，也有不过商业地产自身快速发展过程当中出现的如总量迅速增长，招商压力加大，空置率提高，恶性竞争加剧等成长当中的烦恼。我们知道商业地产具有高投入、高回报、高风险、高难度的四高特征。其开发模式主要是先商业后地产，其融资模式主要是以非银行贷款为主。其运营模式主要是以出租为主。商业地产的核心是商业，而商业是微利行业，超过商业利润率的地产开发和租金回报则必然存在着泡沫的成分。不符合市场经济规律，一定会存在着投资和经营的风险。
　　从近年来我们商业地产发展的情况来看，重规模、轻效益，重开发、轻经营，重策划、轻规划，重形象、轻使用等现象比较突出。部分城市的商业地产，特别是大型商业地产项目重复建设盲目发展，资源浪费和无序竞争的现象日趋严重。很多开发商面临着资金、招商、运营、人才等一系列的难题，把商业办成了一项伤心的事业。一个成功的商业地产项目应该符合区位好、定位好、规划好、招商好、运营好的五好条件。应该实现高客流量，高经营额，高知名度，高回报率的四高标准，也应该正确处理好短期和长期，规模和效益，交通和流通，市容和繁荣，日光和月光，开发和经营的关系。天下大势分久必合，合久必分，分中有合，合中有分，从某种程度上讲，没有新的商业形态，只有新的商业组合。我们今天看到的既有分立的专门店、专业街、专业市场也有复合的购物中心，商业综合体等等。从全国商业地产的发展情况来看，正在呈现出规模合理化，定位科学化，招商订单化，品牌急剧化，功能复合好，运营畅销化，管理规范化等八大趋势。在新形势下，在因地制宜，遵循客观规律的基础上大胆创新，开发优质的商业地产项目将成为2009年我国商业地产发展的必然。从经济的角度来看，商业地产连接生产和销售，从社会角度来看，商业地产连接百姓日常生活。商业资源是社会的公共资源，借今天年会的宝贵机会，我对中国商业地产的未来发展提出四点建议。
　　国际水准、中国国情、区域特色、运营为重。我们要按照国际水准去规划，要适合中国国情去发展，要突出区域特色去建设，要重视持续健康去经营。中国商业地产的发展，要做好计划生育，优生优育，要实现商业、商务、旅游、文化、生态、效益的平衡和完美结合。要避免片面、求大求洋的倾向，要避免出现大型化、盲目化、形象化和重置化的四化倾向。要避免之求规模不求效率的倾向，要避免只求曾经拥有不求天长地久的倾向，要尊重实现商气浓厚，商魂凝聚，商业创新，商机无限的目标，要努力打造健康持续发展的优秀商业地产项目。
　　我相信，2009年中国的商业地产必将从自发自觉发展走向规范科学发展。