北京：地铁十号线串八大商圈 底商租金大调查

　  地铁10号线1期今年会通车，2期将于今年开工建设。那么，这个被称为“地铁线路第二环”的10号线，沿线有哪些商机呢？记者随北京中原三级市场部研究中心的专业人士，提前到沿线的社区进行了一番打探。
　　第1站
　　燕莎商圈燕莎北边租金低得多
　　燕莎商圈是北京较早形成的涉外商圈之一，以燕莎商城为核心，购物娱乐休闲场所一应俱全，形成了以中高档为主流的商业氛围。该商圈紧临使馆区，周边聚集了许多北京最早的涉外高档酒店，如长城饭店、昆仑饭店、希尔顿饭店、凯宾斯基、丽都饭店等，是北京知名的国际化商圈之一，也成为北京外籍人士的重要聚集区和居住地。
　　而且，该区域的地理位置得天独厚，临近三元桥机场高速入口，为其成为国际化的商务办公区奠定了最佳的基础，再加上周边办公、写字楼林立，如亮马河大厦、南银大厦、中旅大厦、幸福大厦等，最终决定了燕莎商圈涉外商务区的地位。
　　燕莎商圈周边的商品房项目主要分布在其北部，且根据项目的品质和地理位置不同，其租金的差异也较大。如燕莎商城的底商能租到15-20元/平方米/天，而其北部的各大商品房楼盘底商价格都要低得多，且相互间的差异在5-7元/平方米/天不等。
　　第2站
　　CBD商圈租金高回报率也高
　　CBD商圈是北京商务氛围最浓的商圈之一。它地处CBD核心地段，该区域聚集了北京市70%以上的涉外机构和半数以上的酒店和国际交往活动场所，是北京市最具商务办公条件、最能体现入住公司良好形象的甲级写字楼聚集地，历来是外企、大型企业云集之地。目前进驻北京的世界500强企业有惠普、摩托罗拉、三星等近百家。
　　该地区交通十分便捷，其标志性建筑国际贸易中心大厦坐落于东三环中段和建国路交叉口，且区域内道路交通网涉及地上的东二、三环以及地铁1、2号线等多条线路。近日，CBD管委会在区域内又推出了商务班车，解决小范围内商务人士的特殊交通需求。预计今年开通的地铁10号线1期，为该区域的进出又添了一条快速通道。
　　也正是因为以上原因，该区域可以算是10号线上租金属一属二高的地段。不过，商铺的租金高，同时商铺租金的回报率也比较可观，一般能达到20%以上。记者发现，位置地段较好的商铺空置的很少，多数保持出租状态。
　　第3站
　　潘家园商圈东三环沿线的租金洼地
　　潘家园商圈的特点是具有浓郁古典文化的新兴商圈。它以旧货市场、古玩城、古典家具城等的聚集而闻名，吸引了许多古董字画的收藏爱好者，一些专家、学者和海外宾客也都慕名而来，这进一步提升了其区域影响力和特色知名度，并打造出了京城淘换古玩的一大专业品牌。
　　东三环沿线的位置优势，使得区域内的商业氛围也比较浓厚，如北京另一个著名的商城“潘家园眼镜城”也坐落于此。而又基于它位于东偏南的位置，属于中低端群体的消费水平，因此吸引了大量居住在东南部城区的居民前往购物。
　　北京中原三级市场部研究中心的专业人士告诉记者，该区域在东三环算是一个租金洼地，租金相对其他地段便宜较多。一些有租赁商铺需求，又没有太多资金的情况下，可以考虑选择这一地段。
　　第4站
　　大红门商圈选择多租金相差不大
　　北京大红门服装批发商圈作为公认的北方最大、实力最强的服装批发集散地，其整个商业区域内共有服饰、纺织品、鞋帽等综合市场24家，各类商户7000多个，总营业面积24万平方米。该区域内聚集了大量的外地商户，他们在这里工作、居住、生活，并形成了商圈的独有特色。
　　记者在调查中看到，大红门地区有底商的楼盘选择余地较大，项目较多，且各个项目租金水平相差不大。因此，可以依据楼盘特点和商业经营针对的客户群体，自由选择心仪的商铺。
　　第5站
　　公主坟商圈商品房少难找社区底商
　　公主坟商圈是京城西部最悠久也最具规模的商圈。它的标志性建筑是城乡贸易中心和翠微大厦，在区域周边分布着各类临街商铺，服饰、鞋帽专卖、手机专卖、餐饮小吃等一应俱全，形成了北京著名的综合商业区，并主要服务于北京西部和西南的消费人群。
　　由于位于西三环中路和长安街西延长线，再加上早期建成通车的地铁1号线，公主坟商圈也算是西部最早形成的一大交通枢纽。每日经过的流动人口较多，人气较高，使得区域内商业氛围更加浓厚。
　　公主坟地区周边多为央产房，商品房小区较少，且为数不多的商品房项目也没有底商。从这一区域整体的临街商铺的租金水平来看，大致在3元/平方米/天，并主要分布在翠微路和万寿路沿线。
　　第6站
　　世纪城商圈租金便宜且相差不大
　　世纪城商圈依托世纪金源购物中心而崛起，是新兴商圈的代表。世纪金源时代购物中心规划建筑面积为68万平方米，是北京首家集购物、休闲、餐饮、娱乐、文化于一体的ShoppingMall。由于它的带动，使得世纪城地区从一个名不见经传的城乡接合部,摇身一变成为京城西北的商业据点。从此可窥见其规模的不同凡响。
　　由于它位于城乡接合地带，因此交通与其他商圈相比较宽松，并可经由四环路和三环路通达商城，而且配置近10000个免费停车位。预计地铁10号线开通后，将会在交通上大大方便市民来此购物。目前世纪城商圈的社区底商租金较为便宜，并且各个项目租金水平相差不大，便于潜在需求者选择。
　　第7站
　　中关村商圈租金水平相对较高
　　中关村商圈是全国最大的电子产品集散地，著名的海龙、鼎好、太平洋大厦等都是北京购买IT产品常去的地方。新中关的开业，给这个曾经经营单一电子产品的商圈带来了新生活力，形成了京城西部地区流行时尚、现代前卫和新鲜活泼的商业氛围。
　　由于人口密度较大，中关村地区经常出现交通拥挤的状况，并成为制约其价值提升的一个瓶颈。地铁十号线开通后，将有效缓解该地区的地面交通堵塞问题，并将进一步提升区域的宜居指数和区域价值。这一区域的租金水平相对较高，平均在4元/平方米/天-5元/平方米/天，也体现出了区域的物业价值确实比临近的世纪城商圈略胜一筹。
　　第8站
　　亚奥商圈租金在北部地区最贵
　　亚奥商圈将是2008年的热点区域，它具有商业氛围和体育运动气息相结合的特点，也是它区别于其他商圈的最大优势。尤其是随着奥运的临近，近几年亚奥板块发展迅速，大型购物场所、餐饮、娱乐休闲场所一应俱全，有第五大道(商铺写字楼详情 户型图 楼盘图 论坛)、北辰购物中心、阳光广场(商铺写字楼详情 户型图 楼盘图 论坛)、飘亮广场等，亦集中了有“美食长城”之美誉的亚奥美食圈。
　　除了这些商圈必备的大型广场商厦之外，亚奥商圈的独特之处就在于它运动体育的氛围，其周边运动场馆林立，如奥林匹克体育中心、英东游泳馆、国家体育馆、国家体育场、国家游泳中心、奥林匹克网球场等各大奥运场馆。预计在今后数年，该区域都将受到强大体育经济的支撑。该区域现存的交通网络已比较发达，等到地铁10号线和奥运支线开通后，亚奥商圈的交通将如虎添翼。
　　这一地区的租金在北部区域数最贵。而奥运的临近必将吸引更多的游客和市民前往该地，因此区域价值仍有不小的提升潜力。
　　投资提醒
　　社区底商与住宅比例不宜超1∶20
　　中国步行商业街工作委员会秘书长董利认为，社区底商体量以不超过住宅体量的1/20为好。由于项目不同，如普通住宅、公寓、别墅等，这个比例并不是绝对的。因此将社区居住人口作为参考更科学，由于社区居住人群的高档消费大都会在区域商业中心，所以一般而言人均不超过1平方米社区商业面积为宜。
　　万年长兴置业董事总经理黄玺庆指出，现在社区商业发展的一个瓶颈是封闭管理。通常社区内部有效的商业消费能力不足以维持社区商业，更谈不上盈利和发展了。因此，黄玺庆提出社区商业必须实现街区化。所谓街区商业，简单地说，就是商业必须临路临街，而不是封闭在社区里。特别是大盘，一定要把社区做成开放式的，让所有商业都临路。这样一来，社区商业不仅为本社区的居民服务，还可以为过往的客流服务。
　　慎买大型商业项目分割的小商铺
　　如果开发商不是经营者，那么所谓的商业定位完全是开发商美好愿望，不可能最终解决小业主随意出租与开发商主观商业定位之间的矛盾，开发商也就无法控制出售后的商业业态。现在小业主和开发商发生矛盾主要集中在大型商业项目上。因为，大型商业项目出售的商业面积，都不可能脱离这个整体而单独存在，每个个体其实是彼此影响和牵连的，可谓“一荣俱荣，一损俱损”。
　　相比而言，街区化的社区商业就显得更安全。每个经营者都能控制自己的经营时间和服务水平，能创出自己的品牌，能拥有自己的固定客户。所以，黄玺庆给商铺的投资客们的建议是：慎重购买大型商业项目分割的小商铺！
　　先看地段、人气
　　买商铺看的是未来。要保证地产的升值，北京中原市场研究部指出，商铺的地理位置就是一个相当重要的因素。在选择商铺的同时，还要注意的是判断当地的商铺是否已经达到饱和状态。开盘很久但空置率仍然很大的商铺即便价格再低，也要谨慎考虑投资性，不能盲目投资。此外周边的交通情况也很重要，对于临街的商铺来说，路面是否平整，车流量、人流量以及车速，都直接影响商铺的经营状况。
　　再算投资回报率
　　选择了好的地段，下一步就是深入了解当地的出租情况，估算一下当地其他商铺的租金，减去物业管理费用、自己的月供以及其他相关税费，保守的计算出净收入，以判断该商铺是否值得投资。此外，有些商家在头几年保证投资回报率，但是几年后就不再保证了，这就需要投资人谨慎研究该商铺几年以后的投资价值。
　　投资不同地区的商铺所付出的款额是不同的，即便在同一区位，各种商铺的档次不同，款额也大不相同。然而自己的经济承受能力是固定的，因此一定要把资金风险降到最低，并在风险和回收的矛盾中找到平衡点。
　　小心“只售不租”
　　因为只售不租，造成开业后很难统一管理，从而引发后期经营上问题不断，甚至一开业就停业。究其原因是开发商将商场的大产权全部分割后发售，因为产权的主体已经发生了变化，小业主如何租、租给谁、租金多少钱这些都不是开发商说了算，即使想统一经营，要面对几十上百个小业主和商户很难成功，而且开发商也没有调整租户的权利。
　　所以，投资时要尽量挑选那些“只租不售”或“租售搭配”的商铺。当然，“租售搭配”中“租”的比例要大于“售”。至于其中“租售搭配”的黄金比例是多少，要根据不同的业态来分析，有专家认为，出售的比例最多不能超过30%。