物流商贸城：专业市场的最终幻想

    住宅市场的激烈竞争以及各方对其的关注，使住宅市场始终处于风口浪尖，住宅地产的暴利时代逐渐远去，开发商和投资商又开始寻找投资回报率更高的机会。为了降低成本，开发商和投资商大片的跑马圈地，所购土地动辄上千亩，更有甚者达到上万亩，除了出现众多以居住为核心的某某新城之外，还有部分是以商业为核心的某某商贸城。但这些商贸城在开发和运营方面都存在诸多问题，导致其无法达到最大的商业价值。
　　专业市场将逐步向物流商贸城模式升级
　　从商业地产的角度来看，国外房地产界持有商用物业的理念也为市场所接受，除了一向被自行持有的购物中心业态以外，原来用住宅模式销售的专业市场商铺，也开始被开发商自行持有了。在这里我们简单归纳了一下专业市场现有的几种形式：

 
　　点状、线状和立体是商业的传统形式，不管其是专业市场还是综合市场，其中立体专业市场受到租金和规模限制，往往只配备较少的仓储空间以备临时周转；产业链整合式的专业市场，脱胎于“前店后厂”的营销方式，根据其规模，定位于城市或范围更大些的区域，但由于其较高的专业性，以及营销的缺乏，主要面对批发的客户。
　　目前市场上出现了被称为“物流商贸城”的形式，是脱离于专业市场的四种一般形式而演变的新形式，国内的义乌小商品城经过数年的运营可以算作具有了一定雏形，在商品展示、交易、营销等方面比较成功，欠缺的是与物流地产结合得还不是非常紧密。
　　物流商贸城突破了国外Shopping Mall以及Outlets的形式，实质是一种多专业市场的复合，将商业与物流更好的融合在一起，主要也是分布于城市中心区以外，尤其是城市副中心、新城、大型居住组团、工业区、交通枢纽等附近，兼顾批发和零售，多栋物业按照不同的专业市场类别分成若干片区，每个片区内又具备交易、展示、仓储、运输、办公、营销、旅游等功能，可以被看成是专业市场的最终形式。
　　良性发展的两大催化剂（动力）
　　物流地产发展为专业市场升级带来新机会
　　早在前两年，物流地产由于其较高的投资回报率受到了市场的关注，被纳入到开发商和投资商的发展计划中，但由于其专业性较强，有些很快选择了退出，只有少数坚持了下来。在参与者的现状中，我们主要看到政府下属企业和外资专业物流企业的身影，前者是将物流当作政府职能的一部分，后者则是将国外模式复制到国内，使国内市场进入其全球的物流网络。
　　从图1中可以看出物流成本占销售额的比重还是比较大的，尤其是零售商品，对于商业来说，如果可以有效的降低成本，对于吸引客户是有很大的竞争优势的。这也给物流商贸城带来了发展的机会，简单来说，通过建立物流地产的优势，降低商品在物流环节的成本，给入驻企业带来价格优势，并通过商贸城的规模效应吸引更大范围的客户，达到多方共赢。
图1：2006年重点工业企业和流通企业物流费用率统计对比

注：物流费用率为物流费用占销售额的比重 

　　城市经济发展
　　从批发向零售过渡,从低端五金产品向服装类中端产品升级
　　城市发展的郊区化
　　在我国城市发展郊区化的初期，郊区开发主要以住宅和工业为主，基础设施建设较为落后。在近两年，部分一线城市中心区各种物业价格大幅提高，造成投资和消费成本的同步提高，随着郊区化的逐步成熟，交通和生产、生活配套趋向完善，就有了郊区化的主动性。
　　同时，土地资源的稀缺性在一次次的政府土地招拍挂中越来越体现出来，能够获得土地已经成为开发商生存的关键，在市中心没有合适的新增供应时，各类物业的选址也由市中心逐步往郊区转移，投资和消费就只能被动接受郊区化的趋势。
　　在主动抑或被动的郊区化进程中，又出现了多中心的城市发展模式，城市副中心、新城、新镇等被赋予了不同的城市职能，这些都促进了物流商贸城的发展。从投资者角度，对于这种新的商业模式的尝试成为可能，从消费者角度，则习惯了非城市中心的消费模式。
　　物流商贸城的五大难题
　　难题一：前期选址不当（困难）
　　缺乏物流支持。要发展物流商贸城，除了要有专业市场的需求，还要有较好的物流基础，即有较好的区位优势，便利的交通运输，如靠近港口、铁路、高速等，否则不但会增加物品的物流成本，还会增加消费者的交通和时间成本。好的物流支持可以消除其他的影响。
　　缺乏需求支持。这里的需求是指贸易的需求、中转运输的需求、城市配套的需求等。即使有了物流的支持，但是如果所产生的需求不足以支撑所开发的体量，那么物流商贸城还是难以存活，事先必须对需求进行较准确的预测。
　　难题二：产业定位不准（困难）
　　任何区域都有其产业优势的，如何发挥优势，进行物流商贸城的定位，是最核心的问题。很多时候容易出现的错误是发展了不适宜的产业。这里面又分成两种情况，一种是没有发挥现有区域的产业优势，选择了一个不具产业优势的专业市场方向，如该区域优势产业是纺织，但是却选择发展家具市场；另一种是虽然选择对了具有区域优势的产业，但是在产业链上却选择了较弱的环节，如该区域主要生产汽车零部件，却要将汽车整车放入物流商贸城。
　　难题三：功能分析不细
　　交易空间设计不合理。交易空间是整个物流商贸城的核心，根据产业的不同，交易空间也会有很大的不同，同时物流商贸城主要是面对批发消费者，但是可以看到有的物流商贸城没有考虑产业对交易空间的影响，有的用零售市场的经验来做，这些都会很大程度上导致后期招商的困难。
　　展示需求未充分考虑。要将物流商贸城的影响力最大化，展示功能是最能体现的。从运营角度来说展示空间没有直接租金的，同时面积过大也会造成能源的耗费较大，因此许多物流商贸城都尽可能的缩减展示功能面积，但这样的结果会造成购物环境的品质降低，同时整个项目的低端化。
　　配套未根据规模的扩大进行调整。物流商贸城虽然是在物流基础之上的，但却是依靠人流促使其成功的，还是需要考虑消费者在其中的消费感受。在这里需要指出的是，很多物流商贸城已经意识到了配套的重要性，在物流商贸城配备了酒店、餐饮街等，但是物流商贸城有巨大化的趋势，配套的过于集中会造成消费者的部分即时需求无法得到满足，因此除了集中的餐饮休闲功能配套以外，还要考虑消费者在整个购物过程中的其他需求。
　　仓储面积比例过少。许多物流商贸城将注意力放到了交易环节，忽视了仓储对整个商贸物流成的影响。根据产业的不同，物流商贸城的定位不同，商品有不同的周转期，仓储面积也会有很大的不同，仓储面积小了，无法满足物流商贸城的商品存储，仓储面积大了，会造成空间的浪费。
　　难题四：规划设计不精
　　规划设计是物流地产开发中被提及最多的一个难题，也是物流商贸城开发中的难题，这虽然被极大重视，但却仍然不能很好的解决。这要求对前期经过分析得到的各功能进行最合理的布局，使各功能之间能够相互协调，并最大程度上发挥整个园区的集聚效应。除此之外，还要考虑本项目与周边的交互性。例如刚才提到的仓储面积，即可以通过与周边工业地产的有效互动，将部分功能和成本外化，从而提升项目的整体效率。
　　难题五：后续运营不佳
　　良好的持续运营是项目成功的最后一个环节。需要给租户提供合适的服务和政策，使整个园区能够保持良好的增长态势，有调整和升级的潜力。从义乌小商品城来看，其上市公司的利润构成中，市场经营占了很大的比重，以2007年的年报来看，市场经营达到利润构成的64.8%的比例。即使在前面几个难题都得到较好解决的情况下，运营仍将是一个长期的过程，除了租户的调整、营销活动的进行之外，还要不断给项目注入更多新的元素，使其能跟上信息社会的步伐，同时兼顾旅游、休闲的真实体验。
　　正如许多经济学原理在中国被证明是无效一样，中国的物流商贸城也在走着一条有自己特色的道路，并在继续探索，非常期待在未来的5-10年内能够出现一个成功的典范。