实况：2009中国商业地产专业年会

                      中国商业地产逐步走向专业化
         ——2009中国商业地产专业年会暨《中国商业地产研究报告》发布会成功举行

图为 2009中国商业地产专业年会暨《中国商业地产研究报告》发布会现场

　　2009年4月24日，由中国房协商业地产专业委员会、中国商业联合会购物中心专业委员会及新浪乐居联合主办的2009中国商业地产专业年会暨《中国商业地产研究报告》发布会，在北京富力万丽酒店隆重举行。中国房地产业协会副秘书长肖晓俭，建设部政策研究中心处长、研究员文林峰，中国房协商业地产专业委员会秘书长蔡云，北京国华置业有限公司董事长房超，中国商业联合会购物中心专业委员会副主任邢和平，新浪乐居总经理罗军，中国建筑北京设计研究院总建筑师、副院长董少宇，嘉实基金郑沂博士以及来自全国各地的商业地产开发商、各业态品牌商家、运营机构代表等近300名商业地产业内人士出席了本次专业盛会。
　　本届年会以“挑战造机遇、竞合促发展”为主题，针对我国长期以来商业地产行业存在供求信息不对称等问题，从专业角度进行全方位研讨，深度透析城市商业地产竞合关系。作为一个企业展示品牌和成果、行业凝聚机会汇集的平台，本届年会更是增加了技术和经验交流的功能。据悉，年会上，中国房协商业地产专业委员会在全面调研行业发展的基础上，颁布了《中国商业地产研究报告》，将权威报告产业现状，专业解析经典案例，并对中国商业地产行业有着积极的推动意义。报告为研究探讨新形势下中国商业地产发展方向，引导商业地产开发企业积极应对市场变化，促进商业地产市场健康发展将产生重大影响。
　　同期举行的商业地产、品牌商家互相交流的专场论坛活动，从行业专业角度充分阐述在目前经济社会环境下企业生存和发展的要诀，让每一个参与者都能获得良好收益。
　　以下为“2009中国商业地产专业年会暨《中国商业地产研究报告》发布会”现场实况：
　　主持人 蔡云：挑战造机遇、竞合促发展，大家好！首先，我代表中国房地产业协会商业地产专业委员会欢迎各位领导和同行们参加2009中国商业地产专业年会。本次年会是中国房协商业地产专业委员会自2008年12月成立以来举办的首次年会，会议得到了新浪乐居、楼市传媒等机构的大力支持，在此向他们表示衷心感谢。定位于专业年会，表明商业地产开发的特殊性和高度专业性，从事商业地产开发的各个环节企业在实践中迫切需要面对市场寻找机遇加强融合，用科学和谨慎的态度对待房地产中最复杂的学科。今天汇聚一堂共谋发展，是我们举办这次专业年会的根本。
　　首先，请允许我介绍今天到会的领导和嘉宾们：中国房地产业协会副秘书长肖晓俭先生，中国房地产业协会商业地产专业委员会主任委员、北京国华置业有限公司董事长房超先生，中国商业联合会购物中心专业委员会副主任邢和平先生，北京房地产业协会副秘书长陈志先生，住房和城乡建设部政策研究中心处长、研究员文林峰女士，新浪乐居总经理罗军先生，中粮地产(企业专区,旗下楼盘)北方发展总监陈希勇先生，中国房协商业地产副主任委员赵海先生，中信联合体育运营有限公司总经理郑中先生，中央人民广播电台101.8都市之声台长孟昕先生，楼市传媒董事长蔡鸿岩先生，新浪乐居商业地产频道总监郭杰先生，Autodesk中国区工程建设行业销售总监李绍建先生，中国建筑北京设计院总建筑师副院董少宇先生，嘉实基金郑沂博士，北京工商联商会副秘书长李涛先生，第一太平董事、中国区主管洪涛先生，北京汉博研究院院长王永先生，富力北京开发有限公司商业运行公司总经理李思源先生，华熙长安MALL总经理邢军先生，北京万通时尚有限公司总经理王莹女士，北京房建房地产开发公司总经理耿为亮先生，天津复地中心商用事业部经理詹润东先生，茂川大厦董事长张学忠先生、总经理张雅南女士，小人国集团董事长骆达先生，天津麦购集团总经理胡少珍先生，中影影院投资公司开发总监程光燕女士，天津日报房地产运营部总监张秋艳女士。以及来自肯德基、仙踪林、巴贝拉、豆捞坊、便宜坊、资生堂、永旺、斯沃琪、宝利豪、运动100、易初莲花、禾绿回转寿司、和合谷、迪信通、味千拉面、一兆韦德、物美超市、净雅、UNIQLO(优衣库)、纸老虎、小鬼当家、永和大王、佐丹奴、迪卡侬、李宁、吉野家、棒约翰、快乐柠檬、凡情帝诺、安踏、甜库等品牌的商家。在此，我代表会议主办方欢迎各位。
　　大家都知道，2008年的世界金融危机考验着成长中的中国商业地产，进入2009年，中国经济持续增长，同时中国商业地产企业之间的竞争也越来越激烈。中国商业地产行业之间出现了竞争合作局面，本次年会的主题就是“挑战造机遇、竞合促发展”。在本次年会上各位嘉宾将从专业角度、深度透析城市商业地产竞合关系，并围绕着商业地产“找铺”与“招商”发展进行多角度、全方位研讨。中国房地产业协会商业地产专业委员会还将在本次年会上发布《中国商业地产研究报告》。
　   女士们、先生们！相信本次年会将是一次开启希望、汇聚智慧的大会，是中国地产行业的一次专业盛会，同时本次年会也将对中国商业地产的未来发展产生深远影响，对商业地产市场步入良性发展轨道起到积极的指导作用。
　　现在我宣布，2009年中国商业地产专业年会正式开始。
　　首先有请中国房地产协会副秘书长肖晓俭先生上台讲话，肖副秘书长演讲的题目是：宏观调控对商业地产发展趋势的影响。欢迎肖副秘书长！
　　肖晓俭：宏观调控对商业地产发展趋势的影响
　　肖晓俭：尊敬的房超主任，各位领导、各位来宾，大家下午好！首先，我代表中国房地产业协会感谢各位嘉宾出席本次年会。
　　当前，全球金融危机和经济波动对中国商业地产影响已经逐渐扩大和蔓延，在当前政府保增长、扩内需的政策下，把握商业地产运营规律，积极寻找应对中国商业地产行业市场变化，有效提高企业在市场中的应变能力是本次年会的目的。我们衷心地希望本次会议对商业地产发展能够有所帮助。
　　下面我谈两点个人看法：
　　一、宏观经济形势以及对商业地产的影响
　　自去年下半年以来，受国际金融危机的影响，中国出口下滑，企业经营困难，失业增加，财政减收等问题日益突出，经济增速也逐步放缓，中国政府及时调整宏观经济政策，采取了扩大内需，大规模增加财政投入，调整振兴产业，促进技术改造，大幅提高社会保障水平等促进经济发展的一揽子计划。目前，这些应对措施已经初见成效，今年一季度，我国宏观经济在全球金融危机深化和我国积极的财政政策适度稳健的货币政策共同的影响下，总体形势处于振荡期，GDP的增速6.1%，这一数字虽然和去年同期相比回落4.5个百分点，但相对于全球很多国家经济出现负增长的情况，中国经济能够如此增长已经实属不易。
　　从各项指标看，经济运行表现出许多积极特点。在一系列积极政策的拉动下，一季度经济运行显示出一定的变化。虽然从目前情况看，复苏的基础尚不稳定，向上的趋势还存在一定的变数，不能过分地乐观，但是更多人都相信中国可以在此轮经济衰退中较早地开始恢复增长，中国经济今年将呈现介于恢复和优复之间的调整，经济软着陆的可能性最大。
　　综合各项数据，当前一些城市房地产市场也出现一些回暖迹象。今年1到3月，全国商品房销售面积1.13亿平方米，同比增长8.2%。房地产销售5059亿，同比增长23.1%。其中，商业住宅销售额增长24.7%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长20%和14.4%。同时，3月份商业住宅投资回落也呈现了趋缓态势。08年以来，金融危机也影响了我国商业地产的发展，具体表现以下几个方面：商业地产投资开发速度回落，商业地产竣工面积增速放缓，商业地产新开工面积等指标下滑，商业地产销售幅度下降，商业营业用房价格下降，租金降低，一些城市很多商户出现了不同程度的上升。
　　二、在当前宏观经济背景下，国家对商业地产应加大信贷支持。
　　首先，应针对各地商业地产发展的具体情况，赋予购房者更合理的首付贷款，并对商业地产购房贷款的年限适当放松，降低商业地产购房贷款利率。再者是应针对商业地产开发提供更多的信贷额度支持，提高评估面贷款比例。
　　目前上海部分银行最新规定，商用贷款总额不封顶，最高可贷到商用房产评估价的7成，贷款期限一般为10%，贷款利率按照人民银行规定同档次的贷款利率执行。如商户必须位于商业中心的商户、商圈，并且成交单价必须在银行评估价以内，否则最高贷款的成数只有6成。此外，中国农业银行总行对内发文，决定在上海、北京、广州、深圳、杭州等七个城市稳步开展经营性物业抵押贷款业务。同时，商业地产融资方式也需要及时更新。2008年12月，国务院办公厅关于当前金融促进经济发展的若干意见提出，开展房地产投资性试点，拓宽房地产事业融资渠道，稳步推进债券市场和相关金融产品创新，这方面也出台了具体的操作政策。
　　中国在世界经济中地位的上升带来商业地产的长期需求，加快了一些城市的国际化程度的进程，如深圳、上海、北京、天津等城市。与此同时，这些国际化城市对周边城市也有一定的辐射作用。这种国际化程度的提高和辐射作用必然会引起商业地产的升级，刺激商业地产的投资，提高商业地产的需求潜力。温总理在博鳌亚洲论坛上表示，中国经济形势比预料的要好，具体表现在：
　　1.投资增速加快，消费较快增长，国内需求持续提高。
　　2.结构调整、积极推进、区域发展协调性增强，产业升级较快。
　　3.银行体系流动性充裕、金融市场平稳运行、市场预期改善。从市场角度来说，伴随着行业环境的逐步规范，随着居民消费力的不断增长，商业地产开发比例将不断提高，商业地产的发展潜力将不可估量。接下来将要发布的商业地产研究报告，它将针对中国商业地产的发展成就，商业地产的运行特征以及商业地产发展前景预测和展望都会有详细的分析。
　　因为时间关系，我就不展开讲了。有不当之处请大家批评指正。谢谢大家！
　　主持人：感谢肖秘书长精辟的发言。下面请与我们商业地产开发关系最为密切的商家代表中国商业联合会购物中心专业委员会副主任邢和平先生发言。邢主任讲话的主题是：中国零售业发展趋势。欢迎邢主任！
　　邢和平：中国零售业发展趋势
　　邢和平：各位领导、各位来宾，大家下午好！我们经过了三十年的改革开放，中国商业的发展已经完成了从传统商业到现代商业的过渡。可以说，我们的零售业已经开始和世界同步了，从建筑结构上说，我们的购物中心不输给任何国家。从购买力上，据报道，中国的奢侈品消费已经超过了美国。那么英国奢侈品协会去年的年会专门的一个主题就是研究中国的奢侈品消费的市场。所以说，我们的购买力已经引起了世界的关注。
　　我们的过程经历了从综合的百货商店到专业的卖场，再从百货店和专业卖场到综合体和购物中心这样的一个过程。现代的购物中心已经脱离了购物的传统概念，它已经形成了人们的一个休闲、娱乐和社会的活动中心，人们的购物习惯也从到商业街去购物，发展到现在的去购物中心消费。因此，市场对我们的开发和经营的企业都提出了更高的要求，这就是社会资源的整合能力，无论是商品的整合能力还是商户的整合能力。在商品的整合方面，我们有很多可以借鉴的东西。
　　国外的专业店的品种和面积可以说是成千上万。为什么说成千上万呢？因为专业店有上千平方米、有上万个品种，但是在我们的国内，像这样的购物中心和这样的店还很缺乏。所以我们需要学习国外的一些先进的理念和运营的手段。
　　第二，我们需要创新。作为我们的经营者，我们要走自己的路，要在学习的基础上创新我们自己的经营之道。
　　我国零售业发展到现阶段，呈现了新时代的特征。科学的发展、技术手段的进步给我们带来了无限的商机。这无论从建筑规模、运营模式、管理水平都发生了巨大的变化。同时，网上购物已经成为了人们的一个消费渠道。从今天开始，我国3G手机的推广，网上购物使人更方便地去购买他想买的商品。
　　随之而来的就是人、财、物的整合。人才从什么地方来？仅仅有以往的商业经验现在看来是完全不够的。那么我们需要的是复合型的人才。财政方面，说白了就是资本。我们这个行业希望有更多的资本关注我们商业地产的投资。在物流方面，按照不同的业态的特点，物流的陪送需要更加社会化的服务，所以这些问题都有待于我们去探讨和解决，希望我们能够携起手来，共同努力。谢谢大家。
　　主持人：谢谢邢主任为商业地产做的全面分析。下面我们有请本次年会的主办方中国房协商业地产专业委员会主任委员、中国商业地产开发的领军人物，北京国华置业董事长房超先生发言。房总讲话的题目是：商业地产的特征及运营。欢迎房总！
      房超：商业地产的特征及运营
　　房超：大家下午好！很高兴有机会和大家沟通一下关于商业地产有关的情况。中国房协商业地产专业委员会做的一件很有意义的事情就是马上要发布中国商业地产的一个研究报告，这个研究报告就是系统地总结了商业地产的一些特征、规律和趋势，还有一些典型的案例，还有对未来的一些分析和研究，我相信能够给有志于从事商业地产和研究商业地产、关注商业地产的各界能够提供一些参考，这个很快就要发布了，这是一个很系统的报告。
　　那么商业地产现在越来越受到整个社会的关注。尤其最近，政府已经非常地关注商业地产，对于拉动内需，对度过当前的经济危机，对城市化发展进程到了一个崭新的阶段以后如何提升商业地产的价值，政府非常关注，政策上也会有所调整。我相信商业地产应该恢复它本来应该有的这种价值和地位的时候，因为过去房地产整个行业是大一统的，政府在调整一些房地产的政策上，宏观调控，还有对待行业性的一般性的研究上都是混在一起的。但是，商业地产和住宅地产还有完全不同的一些规律和特质，这些规律和特质如果用大一统的或者说一般意义的做政策调整会出现一些偏差。本来是对住宅市场的一些调控政策，用在商业地产上，商业地产被调控以后，影响了这个市场的发展，影响了消费，对经济是不利的。控制房价和商业地产的发展是两个概念，但是由于我们过去对商业地产的价值和地位研究得不够，所以带来了很多的问题。
　　房地产行业政府非常关注，我们从最近一年多的交流当中，我们会发现越来越多的地产商正在从事商业地产，以住宅开发为主的开发商，其商业地产的比重在增加，这样势必造成对商业地产的规律和特征的研究就变得非常重要。就是行业本身，商业地产本身也应该加强对商业地产规律和特征的研究，因为这毕竟是一个新鲜的行业。
　　刚才讲到城市化进程到拉动内需、发展经济，到行业本身，商业地产都有着非常重要的地位和作用。所以，在这个时候，商业地产专业委员会发布一个商业地产研究报告，关于商业地产研究报告致力于从很多方面，各界人士密切配合，共同推进商业地产健康的发展，是一件很有意义的事情。
　　现在行业在发展商业地产过程中，下一步重点可能要解决的问题，我个人认为就是进一步地把握商业地产的特征和规律，按照商业地产本身的这种规律去研究、开发、运营。因为商业地产它是房地产这个产品里面最复杂的产品，我们通常在习惯上做的地产项目都是工期比较短，急功近利地做。这些做法和商业地产的这种自身的规律是不吻合的。另外，商业地产本身它是做平台的，而不是最终消费。住宅做完了以后，住宅是最终消费，但是商业地产不是，商业地产做完了以后，是给零售业、服务业做平台的。所以，在国外发展到比较成熟的阶段，商业地产基本上是定性了，基本上是定制化。它在建设之前，已经实际上有了比较确定的经营方，这个确定的经营方不一定都是签约的，但是它是确定的。比方它给是某个业态的零售业准备的，它即使没有签约，将来接盘的时候也不会有太大的问题，因为它有经验，这个模式已经固化。现在国内普遍的房地产开发商对商业地产这块还是比较迷茫，感觉到很困惑。在开发过程当中，受到各方面，特别是社科运营、招商这些问题的困扰，导致了一方面市场上对优质的商业地产是有需求的，(今天我们的会议也来了很多服务业的经营者代表，每一个经营者都在寻找适合自己的地盘)。但是另一方面，很多商铺空置或者没有发挥其应有的作用。这就是我们在市场定位的时候，对商业零售业，包括对自身的规划定位研究得不够，有点盲目，所以导致了两个市场不能对接。作为零售业的市场也在寻找合适的地方，发展商也在寻找合适的商铺赶快入住，这样一来，对商业地产的发展是非常不利的。所以，下一步我们可能在这方面还要做一些推进和研究，希望给大家提供一些提示性的建议，应该注意什么？商业地产自身的规律是什么？它应该怎么去做？不能简单的说我是做商业地产，我要做高档的。市场定位怎么定？需要根据不同的地段、阶段、根据开发商实际的驾驭能力，根据各方面的一些客观因素，来进行市场定位。那么市场定位以后，还需要定向，即到底要实现一个什么样的商业规划？做什么样的业态？是购物中心，还是百货，还是其他的社区商业？这个你得很好地去定位、定向。
　　比方说，我们知道一些高端品牌，它们自身对商铺都是有要求的。他们在中国的代表，是根据总部的统一的规划要求来寻找合适的商铺。这个规划要求足有厚厚一本，是很具体的。如果做商业地产开发的人，不去研究他们的需求，不了解他们的厚本，而去盲目地做一些商场，怎么可能把他们吸引进来？这是吸引不进来的。所以，现在出现大量的重复建设，导致大量的商业设施不能很好地发挥它的功效。
　　商业地产是非常大的课题，在国外它是一个非常系统的工程，它不是三言两语能够说清楚的。但是这个问题现在摆在我们面前，怎么去解决？需要很多人，也需要很长时间，需要我们不断地总结和交流经验，不断地去提升，然后逐步达到一个非常好的成熟的阶段。现在，我希望无论是零售业还是商业地产的开发者，还是媒体，都要积极地去做一个桥梁和沟通的纽带。对这种机制、体制多一些了解，然后早一些沟通，多一些沟通，要通过沟通创造更多的合作机会，使这个行业能够逐步地成熟。
　　借这个机会也感谢大家今天来参会。谢谢各位！
　　主持人：感谢房总，对商业地产的高度认识是房总亲身经历实践的结晶。谢谢！新浪乐居是我国房地产行业最具影响力的专业网站，长期以来，新浪乐居对中国房地产业协会及中国房地产业协会商业专业委员会进行了全面支持。下面有请本次年会的主办方领导——新浪乐居总经理罗军先生致辞，罗总讲话的主题是：把握新兴媒体发展机遇，实现商业地产行业资源整合。欢迎罗总！
      罗军：把握新兴媒体发展机遇 实现商业地产行业资源整合
　　罗军：尊敬的肖副秘书长，尊敬的房总，尊敬的各位来宾，下午好！非常有幸有这样的机会和大家坐在一起。这个题目其实蛮有意思的，商业地产，其实是两个词，一个是商业，一个是地产。我们认为，中国是全球最大的消费市场，这点毋庸置疑。所以商业的发展，最近六十年我们看到它的节奏和发展速度是非常快的。地产行业，虽然面临短暂的波折，但事实证明，中国房地产行业是一个年轻而古老的行业，而这个行业向前发展，房地产行业有它的特征，商业地产在中国也有它的特征。但是有一个事实，中国是一个走向城市化发展速度非常快的一个国家，由于城市化发展，由于消费业大量存在，由于地产年轻而古老生命的存在，商业地产可以说是一项伟大的事业，具有广泛前途和发展的机会。所以，非常高兴看到这样一个协会的组织，这样一个共同在一起的平台能够在北京，今天有这样的自己的舞台。
　　另外，我最近在和同事们谈一件事。我说一杯水里面加入了糖是什么？那是糖水。那一杯水里面加入了盐是什么？那是盐水。但是试问一下，如果一杯水里面加入了互联网它的结果是什么？没有一个人知道。但是我们知道互联网和旅游业结合产生了全球注目的公司携程，互联网和商业协同出现了人们关注的阿里巴巴，所以新浪乐居从08年初开始成立，我们要做一件事情，就是将互联网和房地产结合在一起，那是一个与我们的生命同时存在的事情，是一件值得我们一生去做的事业。
　　最近有一个报告，2009年度第一季度新浪乐居的市场占有率达到了整个中国互联网房地产传媒中的第一位。在此也感谢各位的支持和帮助，感谢协会的支持，感谢所有开发商们的共同努力。
　　我想，我们要做什么？我们其实是一个平台，我们基于的是三者之间。我们背后是消费者，中国这么多亿的消费者，我们左边是开发企业，右边是商户。可能大家不知道一些数据，新浪网日点击量到最近的截止时间是每一天超过13亿次。所以如果你是房地产行业开发企业，如果你的商户希望和你的消费者或者彼此之间有更好的接触和了解、沟通，新浪会成为你很好的平台。并且作为我们来说，我们致力于这个行业，我们希望中国这样一个年轻而古老的房地产行业，能走得更好，我们希望中国消费者对商业的诉求能得到满足。
　　新浪乐居非常感谢主办方、感谢房协、感谢专业机构给我们这个机会，也感谢给我们未来的机会能够为在座的开发企业，能够为在座的各位房地产行业的同仁们，更能够为中国的百姓大众做到我们一些应尽的微薄的力量。再次感谢！
　　主持人 蔡云：感谢罗总。罗总对商业地产的理解，反映出媒体与房地产的有效结合。谢谢。
　　下面进入专业论坛。有请Autodesk中国区工程建设行业销售总监李绍建先生进行产品宣讲，题目是：BIM-商业地产项目开发运营的“DNA” 。欢迎李总！
　   李绍建：BIM-商业地产项目开发运营的DNA
　　李绍建：Autodesk公司我想可能对在座各位领导、嘉宾，包括各位参与会议的与会者来讲可能都很新的。大家会很奇怪，为什么一个软件公司会出现在商业地产年会这样的专业论坛上面？我想，我花很短的时间跟大家介绍我们是干什么的，我也再花很短的时间跟大家讲我们怎么看到跟商业地产相关的部分，作为专业软件的供应商，我们该从哪里发展。
　　我简单介绍一下Autodesk公司，它是全球最大的二维和三维设计软件的供应商。大家平常没有感觉到，其实在我们生活当中，设计是无处不在的，这些图片，小到我们用的每一个日常用品，大到我们居住的楼宇，到我们出行的道路。可以毫不夸张地讲，这些设计让我们人类的生活，让我们的学习、工作更加有创意，更加有效率，更加的安全、更加的舒适和便利，同时还很重要的是更加具有可持续性。
　　我想，大家可能没有意识到，我们在座的每一位在每一天生活中接触到的电脑，以及我们开会的酒店，到我们出行的道路，几乎每一样东西在它的设计和建设方面，以及方案设计阶段，都是用Autodesk的文件实现的。同时你们看的每一个好莱坞的大片，每一个非常有趣的网上游戏和每一个非常好看的广告都是用Autodesk软件去实现的。我们作为软件供应商其实是无处不在的。我们的客户遍布到各个领域，涉及到人们生活、工作和学习的每一方面的每个部分，但是我们最主要的部分就是在设计。
　　具体到工程建设方面，我们有一个非常宽泛的概念。说到商业地产，刚才各位领导谈到大家比较关注产业政策、资金和运营，但是它的核心还是一个地产项目。如果是地产项目，它不会永远停留在我们的脑子里，不会永远停留在未来的图形当中，它一定通过设计和建设的阶段，最后变成实实在在的物理存在，而这样物理存在的过程就是一个工程建设的过程。无论我们怎么去想，我们无论从国家层面定位它，还是一样，我们要把它变成一个实实在在，在我们的地表上存在的这样一个建筑群或者更综合的形态。
　　同样的话，在这些方面我们面临所有的挑战，全球化的挑战。全球化意味着人员，意味着项目，意味着资金，意味着我们经营模式的相互交流。我们中国人走出去，到世界各地，同样世界各地更新的东西也在进入中国。同样在地产方面，这种挑战所带来的冲击也是不言而喻的。
　　城市化和人口增长，尤其在中国，在全球一样面对人类不断的向外部去寻找我们更需求的生活空间，不断寻求更舒适的地方，更便利的地方。我们人口不断地增长，我们面临不断发展经济，提高我们生活水平的一个必然过程。同样，自然资源和气侯的影响也是我们不容忽视的。大家应该对去年的5.12地震应该记忆犹新，包括我们去年的雪灾，我们经历了很多。
　　同时，自然资源是有限的，我们只有一个地球。随着我们不断扩展我们生存的空间，我们面对的是一个有限的资源环境，那我们怎么让我们的环境，大到我们的社区、社会甚至全球，我们怎么样不断地可持续在这个唯一星球上持续地生存下去，为我们下一代去考虑。
　　在中国过去三十年的改革开放当中，全球化的进程不言而喻。全球化人口增长在中国面临着大量农村人口进入城市，所带来的对我们的基础设施，对我们的居住，对我们的社区环境，对我们的医疗教育卫生等等所有方面，这些所有一切支持这样的变化，必须有大量的工程项目在支撑他，包括商业地产，因为他主要去买那些支撑自己生活生存的东西。
　　资源枯竭对中国，一个这样的人口大国，问题非常严重。因为我们的国土是有限的，我们的自然资源其实是不平衡的。在过去十年当中，最后经济的快速发展，我们环境的恶化和我们资源的枯竭，我们大家每个人都能够感同身受。所以这些挑战都是我们面临的。
　　在这个过程当中，工程建筑行业是非常具体的过程。我们把我们自己的定位，从欧洲角度来讲，看我们怎么去帮到我们每一位在这个行业当中，无论从业主、施工方、运营管理方、使用者怎么去更好地体验这样一个完整的过程。
　　我们Autodesk在工程建设行业建立信息模型，还有让他感受到非常具体的价值，让业主单位创意这样概念的时候，他的创意设计能够具体得到实现。能够让我们设计方更快地提出这样的方案，提交给业主方去考虑，能够让我们在施工过程当中更好地减少它的施工错误，降低施工错误的成本，包括工期、材料等等。同时，在交付以后，让我们的运营管理单位能够完整地知道整个项目从头开始到现在的所有信息模型能够有效地进行管理。麦当劳在全世界所有的新的门店，所有的选址等方面都在选择我们这里做设计。
　　大家如果有做过工程施工的经验的话，都很清楚，以前所有的图纸都是二维的。可是现在，我们有一个新的概念，我们整合业主的单位和开发商都能意识到在具体设计当中，完整的项目建设过程，我们以前业主招标的时候更多是很漂亮的渲染，但是这个渲染并不意味着真实的项目建成之后就是这样的。如果我们更完美地结合在一起的时候，可以看到这个使你的项目当中每一个真实的管道的分布和它这样的分配，在建设当中，大家有经验的话，这样可以使你的项目大大地上升。
　　从我们开发商到业主开始，一直到我们的建筑的土木结构部分，涉及工程师，一直到施工方，再回到业主和经营管理单位的时候，我们有一整套的平台，大家基于这样的平台可以做协同，做动态的分析。这样一种最直接的技术的应用和流程的应用，可以真正让我们所有的项目从创意阶段到交付阶段，它可以不断随着我们需求的发展而变化。
　　设计可视化。大家非常清楚，每个楼体当中都有非常具体的一些东西。还有仿真的部分，除了三维之外，大家还知道建设最大的特点，一旦这个项目开工以后，我们可以让所有项目参与方都动态地知道在这个项目建成之后，它的每个部分是如何组合在一起的，包括我们的施工方。因为时间的关系，我就不具体去展示每一个部分了。
　　当然，我们还有可持续性的设计，我们是不是有更多的自然光，减少在房间里的电光，这也是节约能源。我们给大家一个数据，在北美，可能大家没有想到，一个建筑物本身所散发的能源的消耗占到整个社会的能源消耗的70%。所以一个建筑物本身是否节能，是否环保，对我们建设可持续性社会非常关键。当然这里涉及到是不是能够用更安全的设计、经济的设计实现我们的想法，减少整个建筑的周期。当然，它是不是抗震，是不是能够可扩展性，是不是特别安全？当一个灾害发生的时候，这里的人流是不是能够很好的疏散？这里我们需要一个系统帮助我们体验，在这个项目建设之后，所有的这些体验，日照、采光、热能、结构可靠性、人流疏散等等这些都是在我们现在传统的，或者目前大家在普遍使用的工程建筑当中的流程是不能达到这样的目标的。从Autodesk的角度，我们也给大家提供了这样一个技术手段去帮助大家实现，这也是为什么作为一个专业软件公司我们会对商业地产专业委员会的组织我们非常感兴趣，我们也主动的加入进来，希望打造我们在技术方面对行业当中的一些认识和理解，能够通过我们的活动，通过商业地产这个平台能够影响到我们参与到整个生命周期当中的方方面面和每个环节。
　　这里，因为时间关系，我就不一一介绍了。这个左边的图，是Autodesk在美国的一个总部，这个建筑物获得了美国最严格的节能和可持续性设计的最高奖，它已经建成并投入使用。第二个，它获得了美国建筑师协会2008年全球项目设计和项目交付的最高奖。这是我们利用自己的理念，结合我们的设计师、建筑师、施工方和运营管理单位一起得到的结果。
　　另外，是香港地铁。香港地铁每天承载400万的人流量，他们用我们的技术去构建了一个完整的从轨道运营到地铁站的数据流程，它可以在所有项目改造之前知道改造会带来多少人流的变化，带来多少对环境的影响，多少对车次的调整，他们已经在新的项目调整当中全部要求用Autodesk的技术，要求所有参与方都给他们提供这样的数据模型。
　　我希望借这个的机会宣传Autodesk在运营管理中的概念，希望大家在未来评估自己项目的时候，能够在这些方面考虑是不是让项目更有效率。给大家创造更多的效率，就是为我们的社会创造更多的物质价值和社会价值。谢谢大家！
　　主持人 蔡云：感谢李绍建先生的专业发言。我们中国房协商业地产专业委员会力图引导我们的开发企业进行产品升级换代，科学运营，提高效益，提高商业地产的专业性是我们的本质所在。下面有请中国建筑北京设计院总建筑师、副院长董少宇先生发言。
      董少宇：商业地产开发运营仿真（BIM）设计技术运用
　　董少宇：中国的商业地产起步较晚、现在还处于不成熟的初级发展阶段。由于开发企业的背景不同，融资能力不同，政府的管理权限和职责划分的不同和对市场的认知水平不同，导致目前对商业地产项目可持续发展问题存在比较明显的忽视现象。
　　一个是习惯于以出售住宅赚取利润的开发商基本没有对自持物业可持续发展的经验。再一个，目前商业地产重点问题一个是招商，一个是融资。再一个就是运营商对物业条件的要求，大多只从自我需要的角度考虑，很少能从物业整体合理性方面考虑问题，这些问题在商业综合体开发和运营当中非常突出。
　　商业地产项目设计、建设、运营技术复杂、综合性强、难度大。但目前中国缺少有经验的专业人才，也缺少跨领域、跨学科的复合型人才、更缺少对商业地产项目可持续发展的足够和切实有效的研究。
　　政府管理职能的条块划分不仅是导致出现上述人才短缺的原因之一，也是造成忽视商业物业可持续发展的重要原因之一。
　　在商业地产专业委员会的领导下，我们进行了一些初步的研究，提出了一些解决办法。我们利用研究的课题，目前我们做了一些相应的工作。采用的手段就是刚才已经讲过了，开展上述的相关研究或者改善当前商业地产开发运营的方式，需要有一定的先进技术的支持。建筑信息模型，简称BIM技术，可以作为一种新的可选择的三维设计技术应用于商业地产项目中。
　　这个工程简单给大家介绍一下。
　　这个图是BIM技术做了一个三维的信息模型，因为时间原因，不做更深入的汇报。在这上面，你用任何一个地方点它，就可以获得这个地方所有的相关信息，包括设计、施工过程等任何过程的信息。相当于我们把一个商业地产的项目，当成一个人的形象的全过程，把每一位置等所有的信息都可以随时得到。
　　我们做的北京万达广场在建设当中并没有使用这个技术，现在我们做一个研究，做一个模型依托开发的技术研究的模型。也就是说，将来如果要是应用这个技术的话，在建设完成之前，在设计的时候，就可以看到每个房间具体的每个位置所有的包括机电设备的全部信息。在应用当中点到某个部位，那个部位相应的设计图纸，包括所有工程的信息都可以得到。
　　那么，在这个研究当中，涉及到用BIM这个技术大概有这么四个方面给大家做些汇报： 一是商业业态组合设计与仿真物业招商；二是二维与三维设计互动；三是仿真施工组织与工程量核定；四是物业仿真运营与维护。
　　这个是整个所有业态组合的一个过程。在这里，通过BIM技术，可以对业态的组合和相应的策划进行研究，这样的话，在项目实际策划当中，就可以通过一个非常仿真的实际效果来研究整个业态将来在运营和使用当中的一些存在和需要注意的问题。
　　这个技术，一个是做三维的业态展示，同时还可以扩展前期的招商模式。
　　二维到三维的设计互动就不做更多的介绍。这个是所有门窗表的统计，这个是在整个施工当中可以提供全部的材料链，对降低施工成本起到很多的效果。
　　这个是做了一个施工组织与管理的一个设计。这个是整个的模拟万达广场建设过程，三维的施工加上进度计划，通过这个，可以把这个项目的全部，从设计、施工建设过程当中全部的信息反映出来。
　　这个就是我们在做商业综合体的时候遇到的一个最大问题，就是管线综合问题。管线综合很难找到错误点，通过这个，可以获得所有错误的点，这样的话，可以增加施工的速度。
　　BIM技术自身还有进一步完善和促进的必要，你可以把这个技术理解为一种流程或者是一种概念，同时它也算是一种平台，在这个平台上进行其他方面的研究提供了很好的技术支持。当然，因为这种技术要改变现有的技术环境，需要培训相关的技术人员，同时要有一定的资金投入，特别要改变的就是现实的设计观念。
　　我的介绍就到这里。谢谢各位！
　　主持人 蔡云：谢谢。金融机构时刻关心商业地产的开发，而我们的开发企业也需要融资模式的多元化。下面，有请嘉实基金郑沂博士发言。郑博士演讲的题目是：REITs在中国的进展及其对开发商的意义。有请。
      郑沂：REITs在中国的进展及其对开发商的意义
　　郑沂：各位来宾，下午好！今天非常有幸在这里就REITs的一些事情跟大家进行交流。从去年12月3日以来，国务院已经多次提到要在中国推进REITs，要为中国房地产行业提供金融创新融资的渠道。今年以来，各种媒体也对REITs的报道非常多，有正面、也有负面的。我也经常碰到一些开发商，房地产行业的朋友，问我REITs到底对开发商有什么意义？今天我就此跟大家进行一些交流。
　　REITs推出来首先必须要有一个“天时”。现在应该说我们中国是最好的一个时机。第一，REITs是对房地产市场的支持。
　　在美国，1960年REITs就有了，但是真正的全球REITs发展是在1990年之后才开始发展起来的。为什么发展？就是因为1980年以后，当时美国房地产泡沫破灭，REITs才发展起来。为什么说在熊市的时候，REITs才能推出来？因为REITs的估值是基于现金流，是基于它产生的内在价值。在牛市的时候，房地产怎么估值的？一般来说都是按照未来增长的预期，按照市场比较好的估价，所以在牛市的时候，价格经常会严重偏离内在的价值。但是在熊市的时候，大家的心态才回归到现实的理性。
　　REITs实际上是房地产证券化的产品，它让投资者来投资，来经营市场，来买。那么经营市场，如果资本市场大家期望收益率很高的时候，那么从房地产收益的估值就很低。反过来在熊市也一样，在熊市的时候，赚钱的机会多了，投资者也趋向一个平衡，大家看重的是稳定和可持续的收益。所以，从房地产，再从资本市场，趋向了一个可接受的空间，这个才是REITs推出来的契机。
　　当然，在我们中国最关键的是什么？关键是政策支持。从去年12月以来，一个月之内，国务院就有三次的促进经济的管理办法提到了REITs，今年在一些场合也都有提出来。而且中国的REITs，其实准备了很长时间，从05、06年相关的一些监管机构，相关的一些金融机构其实一直在做REITs的法规、架构等一些准备，到目前为止，基本上已经有一些雏形。
　　简单介绍一下REITs。因为在座各位有很多其实在商业房地产领域做了很久，对REITs蛮有研究的。REITs实际上是分为两大类，一个是证监会体系的REITs，一个是银监会体系的REITs。证监会的REITs更多是权益性的REITs，它可以在交易所市场来流通，银监会的REITs更多是债务，由信托公司主导，是一些大的机构来投资的。目前，无论从最高层的监管机构，还是金融机构，还是房地产商，现在各自有各自的挑战，各有利弊。
　　在REITs里面，有几方面的参与者。一方面的参与者是基金管理人，其实还有非常重要的参与者就是资产提供人，我们也把它叫REITs的发起人。在中国，根据中国现行的金融体制的要求，可能我们是两块会有合作来推这一块的东西。
　　REITs到底对我们开发商，对我们资产提供人有什么意义？
　　大家经常看到的就是REITs为我们整个商业化地产行业提供一个融资的渠道，其实这仅仅是一个直接意义。人们说我们可以把REITs卖掉，搞资产变现。为什么要变现呢？很多业主会问，很多开发商说我的资产拿在手里面很好。这个从企业发展来说，什么样的资产适合上REITs？成熟的资产。什么是成熟的资产？就是它的现金流已经很稳定，就是承载估值非常快的资产。
　　一个公司，大家都知道，我们的总资产、总资金是有一定限制的。当你把大量资产压在一个低成本的资产下，你再投高成长性的资产的资金，资产就会少，机会也会少。所以，在熊市的时候，在我们现在的这种机会的时候，其实很多的成熟商业地产如果把它变现，把这个资金套出来，可以投到更多一些高成长的机会中。在中国市场，外资对中国市场到底怎么看？其实最关注、最热衷于中国的房地产市场，现在是香港的开发商。以李嘉诚为代表，他们去年做了一件什么事情？他把手头的成熟物业卖掉，卖掉之后，去开发用地。因为拿土地是一个好的机会，而且有很多的政策优惠。
　　第二，在熊市里面，在香港经过好多次房地产周期，房地产是一个典型的周期，不可能连续二十年、三十年增长，肯定要经过高增，也要经过低谷。
　　REITs是成熟物业的最有效率的融资途径。REITs的定价高于私募基金及公司上市，资产提供人可选择继续持有部分REITs股票、享受二级市场增值。
　　其实，对我们开发商来说，REITs的直接意义其实远远比不上现实意义。直接意义就是直接套现。但是大家知道，中国的REITs第一批出来，直接能够融资是有限的。它的重大意义在于间接意义。大家知道，我们商业地产在银行的融资或者它的私募股权融资都非常困难，跟住宅相比，在我们的牛市，甚至熊市的时候，提到住宅开发，它的融资比例和商业地产的银行贷款的比例，其实银行的意愿会差得非常远。私募股权在国外的房地产领域投资，绝大多数投的是商业地产。但是在我们中国，它更愿意投的是住宅。其实REITs的真正意义就是在一个退出的渠道，无论是对我们的贷款人，无论是对我们的股权投资人。
　　我们商业地产行业的模式，这么多年，大家都是被动参与。也有主动的参与，但更多的参照香港模式。比如说一些住宅，开发完就卖掉，或者写字楼一部分散卖，剩下一部分放在手里，这是典型的香港方式。这时模式所需要的时间是很漫长的，而且对开发商资金的压力也是很大的。
　　现在应该有一个更好的模式就是美国模式。美国商业房地产商，它们走的并不是像香港那样，做一部分开发，然后赶快卖掉，而是把经营给打通了，在做商业地产的时候，都有相应的业务在配套。在中国目前最典型的一个案例,或者说一个榜样，就是从新加坡引入的凯德模式。凯德早期是纯粹的开发商，后来把手里很多的优良资产不断推到REITs里面，它把REITs通道打通，在那些环节可以做私募基金，从房地产开发商变成一个基金管理人。在这种模式里面，其实才适合我们商业地产实际的发展。
　　下面，就是谈我们经常遇到的一些问题。
　　第一个问题就是到底什么样的资产适合REITs上市？
　　1.成熟资产。
　　成熟资产的定义是什么？目前我们从监管层了解到一个初步的想法，就是希望经营在三年以上的资产能上REITs。
　　2.法务权属清晰、无重大瑕疵、无散售小业主。
　　第二个问题就是对REITs的估值。
　　REITs的估值是基于现金流的估值，它一定是基于你的租金能产生多大的收益，我这个房地产才值多少钱。它是按租金收益加上各种费用，以可分配现金流除以资本市场需求分红率。资本市场需求分红率等于10年期国债加上150-250bp。
　　第三个问题，为什么按现金流算帐要低于心理预期？
　　1.这个资产是否已经孵化完成(成熟)？
　　2.弯路的学费。(主力店的长期固定租金合同)其实中国房地产走了才12年，商业地产的路程更短。商业地产到底要走哪条路？实际上从06、07年之后，大家对商业模式的认识才进入了正轨。
　　3.回顾初衷(酒店不赚钱为什么有人投)。
　　4.房地产税负(持有环节、过户环节)。
　　下面，简单介绍一下嘉实基金。
　　嘉实基金最主要是做证券投资基金，在06年我们是全国第一家管理资产过千亿的基金公司，08年底我们资产接近两千亿，在全国排第二位。我们在中国的REITs应该是走得比较早，也是很积极的。05年，我们即向证监会以及相关政府建议开展国内REITs，是证监会REITs专家小组主要成员之一。其次，我们嘉实在资本市场拥有卓越的品牌和强大的融资渠道：具有银行、券商、交易所系统、自建网络、网上交易电子商务的全方位融资渠道，有建1000万户的投资人基础，曾经创造过一天发行超过400亿元公募基金的世界纪录
　　谢谢大家！
　　主持人 蔡云：感谢郑博士。为了适应商业地产开发的要求，中国房协金融专业委员会准备于今年7月31日召开房地产投资信托基金的发展论坛，希望大家关注。
      主持人 蔡云：接下来，进入本次会议的最重要的环节——《2009年中国商业地产研究报告》的发布。本报告在主任委员房超先生的带领下，在住房和城乡建设部、第一太平戴维斯、汉博顾问、新浪乐居、楼市传媒等专业团队的共同努力下生成。下面，有请相关成员介绍本报告的内容。
　　首先由住房和城乡建设部政策研究中心处长、研究员文林峰女士发布总报告。
　　文林峰：各位嘉宾，大家好！今天非常高兴有这个机会代表商业地产市场研究总报告的课题组来向大家汇报我们的初步研究成果。因为这个课题做的时间很短，又受到我们研究领域知识的局限，只是一些初步的成果。刚才各位嘉宾的深入探讨后，我们也会在未来的报告修改完善中吸纳进来。
　　研究商业地产离不开整个的社会经济环境背景，离不开房地产业的大的环境背景。当前国际经济金融形势变幻莫测，国内虽然出台了一系列刺激经济的政策，但是未来的走势如何还很难判断。我们前两天参加国家统计局对经济形势的分析会，当前的国民经济形势确实处在非常微妙的地步，很多实体经济下滑。在这个大背景环境下，研究商业地产，如何得出正确的判断也是很关键的问题。
　　我们得出的报告结论是，随着中国经济未来的持续稳定的发展，随着商业地产需求潜力的无限扩大，商业地产的发展前景是非常美好的。但是当前所处的环境和当前商业地产存在的一些问题还是非常紧迫和严峻的。
　　具体来说，这个报告分成几个部分。大家拿到的版本是一个简写版，里面没有包括发展历程和相关的数据内容。我们这个报告分为六个部分。
　　第一、商业地产的概念界定与分类。大家知道，商业地产虽然起步比较晚，但是发展势头还是非常快的。那么对商业地产的界定众说纷纭，我们力图在这个报告里面，把商业地产的概念界定清楚。
　　第二、商业地产的发展背景。包括国际背景、国内的社会经济背景和房地产行业的发展背景。
　　第三、当前商业地产发展的状况分析。
　　第四、商业地产运行特征及对商业地产发展这几十年来的评价。
　　第五、商业地产的发展成就总结。
　　第六、未来中国商业地产进行前景预测和展望。
　　主要从这六个方面进行分析。
　　第一部分 商业地产的概念界定和分类
　　商业地产应该是一个非常广泛的一个概念，凡是跟经营有关的都应该叫商业地产，包括零售物业、出租型公寓、写字楼。但是，我们这个报告并没有包括广义的商业地产，而是界定在一个非常明确的范围内——作为商业用途的房地产物业。包括各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲、旅游等经营用途的房地产形式。写字楼虽然是商业地产的范畴，但是我们在第一个商业地产研究报告里面并没有包括写字楼这部分，未来我们在深入研究这部分会把写字楼囊括进来。所以我们本报告研究的商业地产并不包括写字楼这个领域。
　　第二部分 商业地产发展的宏观背景
　　1.国际的社会经济发展背景。前面已经说到次贷危机引起了全球的金融海啸，什么时候能够回转？这个形式很难判断，不管是两年，还是五年。那么，这个国际背景是很难预测的。这个大的国际背景，对我们国家的商业地产影响也非常巨大。表现在对中国的投资减少，对中国的商业地产需求减少，影响我们整个商业地产的需求量和发展。
　　2.国内的社会经济发展背景。
　　从全社会的社会经济发展情况来看，我们知道08年GDP增长达到了9%，也是处在全世界的最高水平。进入09年第一季度，虽然全球经济一直低迷，但是中国的GDP依然保持在6.1%的速度。同时我们全社会的固定资产投资增速也是依然保持了20%的增长，房地产投资保持在20.9%的增长速度。我们说房地产投资在整个城市社会经济发展中起到了非常重要的作用。08年初的时候，一直处在通胀的形式下，到2008年下半年一直到今年的第一季度，又出现了严重的通缩形势。2008年CIP涨幅的5.9%，而房地产价格指数，也依然保持了6.5%的涨幅。
　　社会结构、经济结构调整进一步的加大，包括我们三大产业结构的调整。第三产业的比例逐渐的增加，也包括钢铁、建材等一些重大行业结构重组，结构升级，进一步完善、进一步增强。这方面都会带来我们房地产的发展、商业地产的发展契机。同时，在国民经济持续稳定增长的大背景下，人民生活水平不断提高，民生事业不断加强，08年不管是城镇人均可支配收入，还是农村人均纯收入都平均增长8%左右，这个数字也是非常喜人的。我们注意到，08年政府4万亿的救市计划中，对住房保障，包括廉租用房等总共投机接近上万亿。说明国家对民生事业，特别是保障事业越来越重视。
　　接下来我们从以下几个方面来看一看2008年房地产市场的发展情况。
　　第一个判断，房地产市场总体上由过热转向理性回调。就是从07年和08年上半年的过热增长，实际上08年下半年已经处于理性回调阶段，当然我们后面有些图表。到09年第一季度的时候，有一些指标又有一些上升的表现，出现了回暖的迹象。
　　第二个判断就是房地产投资大幅度回落。这个前面说到，我们虽然保持了20%增长速度，但是跟过去30%、40%的增长速度相比，降幅还是比较明显的。特别是在08年的时候，我们上半年增长速度超过了30%，下半年是不到20%，平均下来20%，增长速度回落的表现比较明显的。
　　第三个指标是土地市场的交易与开发，包括竣工面积均大幅度的减少。这个指标可以看出来，我们的从业人员开发企业对市场并不乐观，所以土地流拍的现象比较明显，土地开发面积下降了5.6%，竣工面积下降了3.5%，各项指标都呈下降的趋势。我们在一些城市调研的时候也发现了这个问题，是比较突出的。比如说厦门市07年的时候，土地出让金是300亿，到08年的时候50亿，到09年第一季度的时候只有300万，大部分处于流拍的状况。
　　第四个特点是房地产市场需求盘整幅度较大。08年在房地产市场上表现最突出的就是销售面积的大幅度滑落，它的下降达到了19.7%。
　　第五个指标是地方经济受到较大影响，各级政府积极出台一些积极政策。去年一年以来，很多城市出台了减税、贴息、鼓励购房的一些相关的政策。
　　最后一方面是住房保障力度加大，投入也在大幅度增加。08年经济适用房的投资额比上年增长了17%，廉租用房投入增长快速，是上年的3.7倍。
　　我们可以从一些图表可以看到今年的一些变化情况。在09年第一季度的时候，各项指标有一些回暖的迹象，房地产开发投资额比上年略有增长，销售价格指数也是在今年的第一季度也已经是上扬的趋势。(现场PPT演示)
　　从刚才几个图表中可以得出来，09年第一季度房地产综合的这种市场形式应该是一个止跌起稳的态势，我们并不认为已经是春暖花开，已经走出低谷，它只是过去积攒的消费群体在今年初的时候，呈现了集中释放。但是未来的走势如何依然不容乐观。我们前面说到，房地产的发展肯定跟国民经济大的环境背景是相协调的，在国民经济的整体实体经济没有得到根本好转的情况下，我们房地产行业很难一枝独秀的复苏。
　　另外一个特征表现就是房地产开发企业融资渠道不断扩大，资金矛盾相对减弱。这是从开发企业资金来源构成上进行分析，得出的这个结论。在08年的时候，一改过去的以个人购房预定金的形式为主占40%，而且以其他的融资方式成为一个主流。还有一个利好的形式就是第一季度商品房的空置率出现下降。
　　第三部分，商业地产08年的发展状况
　　总体来看，2008年商业地产发展跟房地产一样走了一个相同的发展轨迹，也是由热变冷的发展轨迹。我们前面说到，受世界经济危机的影响，商业的需求量大幅度下降，对商业地产开发上来说，这一年面临的最大的困境就是资金紧张、销售不畅，开发商面临新一轮的重组和洗牌。一些地区出现供大于求的突出矛盾，但一些区位、价格、质量较好的商业地产项目依然发展强劲。从长期发展趋势来看，中国的经济持续稳定增长，商业地产潜在需求依然巨大，发展空间及前景良好。关键是从业企业要转变理念，适应新形势的变化，在竞争与困境中求得生存与发展。
　　从商业地产的供给来分析，可以看到竣工面积一直是处在一个负增长。首先说新开工面积，在07年的影响下，08年出现了大幅度的集中开工，但是到年底的时候已经接近百分之零了。下面是销售面积，这个指标是最不容乐观的，基本上都是在负增长，最低潮的是负20%，平均在负15%左右。销售额同样是大幅度的负增长。
　　我们看到的这是商业地产的价格，不管是销售价格还是租赁价格指数也都是负增长。
　　第四部分 2008年商业地产运行特征的总结
　　第一个特征是持有型物业明显增加。这个前面嘉宾也有提过，一种是被动型的，卖不出去，必然就要持有。另一种是主动型的，我们这里谈到的是主动型的持有型物业明显增加。随着我们商业地产运营商逐渐的成熟，资金实力越来越强大，让它们逐步转向经营理念，通过持有型物业来进行融资，统一的科学的市场定位来发展项目。
　　第二个特征是二三线城市成为投资热点。08年的时候，我们看到很多地产运营商、投资商把投资重点转向了二三线城市，那也是一线城市供应量过大，要在二三线城市寻找新的发展机会。
　　第三个特征是商业企业和地产开发商强强联手，这也是我们今天与会代表集中体现出来的。我们在座的有商业地产开发商，有大的零售企业，这个势头也非常明显。
　　第四个特征是外商投资加大，投资方式多样化。随着我们宏观调控不断的紧缩、严峻，商业地产开发企业主动走出去寻找一些投资伙伴，同时国际国内的一些大金融投资机构也主动跟商业地产开发企业合作。所以从资金来源来看这个特征是非常明显的，也是投资方式来源的多样化。并不是过去完全是投资型的，而是投资机构和商业地产运营商的深入合作越来越明显。
　　第五个特征，大种型城市多中心、商业多中心趋势明显。
　　第五部分 中国商业地产的发展成就
　　我们总结在商业地产快速发展中，对国民经济的发展起了重要的贡献，包括拉动经济、带动相关产业的发展，促进就业的增长等方面。这方面也是成就非常突出。跟报告相一致的内容我就不多说了，包括我们的运营主体、发展壮大，商业地产业态与国际同步发展，我们大的地产运营商已经跟国际接轨，还有商业地产发展促进了消费结构的升级。
　　第六部分 商业地产发展中存在的主要问题
　　1.部分地区商业地产运营效果欠佳。
　　2.商业地产融资渠道依然单一。
　　3.部分地区商业地产供应量过大、忖量增加。
　　4.商业地产发展缺乏科学的规划引导。
　　5.商业地产业态雷同现象突出。
　　6.商业地产的管理运营水平有待提高。
　　7.商业地产项目对交通环境重视不够。
　　最后一个方面，是我们对商业地产发展的前景进行的预测和展望。
　　我们前面强调，商业地产的发展离不开房地产的发展，离不开国民经济大的发展背景。我们中国经济的持续稳定增长，城市化的快速增长，以及人均可支配收入的增长等等各个方面的因素都会导致我们房地产的发展前景良好，商业地产的需求巨大。从开发投资额占GDP比重来看，确实商业地产行业也是新兴的行业，十几年的发展机会，商业地产还滞后于房地产的发展速度。
　　对商业地产发展前景，我们有以下几个方面的总结：
　　1.服务业的繁荣推动商业地产的发展。
　　2.融资模式的多元化将为商业地产开发提供资金保障。
　　3.信息技术、互联网技术在商业地产开发中将发挥重要作用。
　　4.商业地产开发企业自身水平不断提高，促进产业升级。
　　最后想强调一点，中国的商业地产应该说起步较晚，但是发展迅速。一些实力雄厚的房地产开发企业、商业地产开发企业，市场份额越来越大，一些优秀的商业地产项目已经成为我们整个商业地产的先锋。随着未来世界经济的发展，我们非常乐观的判断商业地产需求潜力依然是巨大的，中国的商业地产明天会更好！谢谢！
　　主持人：谢谢。这一部分是我们这个报告最精华的地方，所以我们占的篇幅比较大。下面，由第一太平戴维斯徐伟成总经理介绍研究报告的第二部分，中国重点城市商业地产市场的研究。
      徐伟成：中国重点城市商业地产市场研究
　　徐伟成：各位领导，各位在场的嘉宾，各位朋友，下午好！第一太平戴维斯非常容幸有机会为中国房协商业地产专业委员会，结合咱们的专家、顾问，做一个中国商业地产研究报告。
　　我们商业地产的报告内容其实并不代表着其他写字楼地产、酒店，我们是以零售地产为主。包括传统的百货公司，新兴的购物中心等等不同的物业，确实为我们中国的老百姓、包括在座的各位朋友带来了非常高的购物的便利。我们研究商业地产，一个是研究消费力的研究，一个是打造它的吸引力。前提还是要把商业地产的行业本质，成功商业地产项目开发本质吃透。
　　今天在场有很多不同的开发商，包括我们的同行，所以今天很高兴有机会在这里跟大家交流一下我们对城市商业地产发展研究的一些解析。我先要声明一点，如果大家希望这份商业地产报告能够马上决策，我们在天津、成都、上海到底投不投资商业地产，我们不能马上告诉你们答案。这个报告里面更多是对城市商业地产，包括人均可支配收入等方方面面，为大家建立更多多维度视角的投资、招商引资等方面的参加。2008年我们发现有不同的购物中心加入我们市场，我们会把一些认为比较有趣的重点的成果跟大家讲。
　　08年北京16个新入市中高端商业项目，共带来99万平方米商业面积，大量供应导致中高端购物中心平均入住率降低；多层级的商业经营系统，新兴区域的项目可能以较低的租金吸引更多的商家，而传统商业区的成熟项目的租金仍将保持在较高的水平，从而形成租金的两极分化。
　　天津商业地产市场研究总结：08年底，天津优质商业物业新增供应量为12.8万平方米，总存量达到158万平方米，以百货商场为主，优质商铺的租金较为平稳。城市持续升级，和记黄埔、仁恒、恒隆等指明开发商的进入，将推动天津商业、消费环境将进一步升级。
　　沈阳商业地产市场研究总结：02—08年一直保持在稳定增长的上升中；09—2010年由于金融危机造成不良影响，国内外指明投资商均取地待建；未来供应项目受政府规划因素影响，大部分集中分布在成熟商圈，以综合体中的中高端购物中心为主。
　　杭州商业地产市场研究总结：杭州国民经济高位稳定运行，市场结构处于转型升级阶段；市区商业面积基本按照年均25%的速度增长，各类大型商业总建筑面积约为185万平方米；奢侈品消费表现突出，受到国际品牌的冲击，购物中心类新兴商业产品逐渐发展。
　　广州商业地产市场研究总结：广州经济连续十年保持两位数增速，经济总量居全国第三；商业零售市场被持续看好，本土及外资零售品牌仍将在广州继续扩张；至2008年底，现有主要商场累计供应面积达149.1万平方米，未来4年大型零售商业新供应累计约200万平方米，是目前存量的1.3倍。
　　成都商业地产市场研究总结：目前成都市零售商业网点主要密布在二环路以内，预计到2010年新增商业供应量将超过120万平方米；随着地铁建设进程的推进，商圈格局由单一集中逐渐向分散型发展，成都商业发展进入多元化阶段。
　　下面用一个图跟大家总结我的讲话。这个图包括新加坡、香港、纽约、伦敦，带出一个重要的课题，从05年开始，我们每个商业地产的发展商，从不同角度的攻城略地，占领全国的面积。到09年，我们对整体的区域城市消费总金额、消费人脉的研究，结合自身开发商的资金策略、投资开发策略，再最后结合动与静、攻与守的综合策略，我把这几个图给大家做一个参考和交流。我们中国商业地产的发展一定要找出我们中国很专业、很高端、很成熟的路线。
　　最后，我祝2009年中国商业地产专业年会获得圆满成功。谢谢各位！
　　主持人 蔡云：下面由汉博研究院王永先生发布中国购物中心研究报告。
王永：中国购物中心研究报告简介
　　王永：各位领导、来宾，大家下午好！今天，我来介绍一下我们写这个报告的基本的意向。为什么选购物中心这个题目？我觉得中国的购物中心其实代表了中国十几年来商业地产发展的主要的脉络，同时，我觉得购物中心是最难的一块，如果把这一块做通了，我想做其他的商业地产应该不是问题。
　　购物中心的出现它是一个城市、一个国家、一个地区经济文化发展到一定程度上才会出现的物业形态。我们知道索马里绝对不会出现购物中心，它只有海盗。这张图可以看出来，购物中心从美国起源开始，然后逐渐过渡到欧洲、日本、然后传递到东南亚，再传入中国。每个地区它的城市发展的模式、人口分布模式以及消费习惯，决定了这几个地区或国家的购物中心产品的主要形态。购物中心的产品形态，特别是大型的购物中心，成为它们产品的主流。我们知道欧洲的古城、老城保护得非常好，所以在欧洲的购物中心就是老街区改造的购物中心。还有像日本，注重卫星城的发展模式，带来了日本的交通枢纽城，或者特大百货店核心的枢纽城。
　　我们知道购物中心在中国的发展历程很短，从广州的天河城开始，从96年开始营业，到今年为止只有13年的历程。这里涌现了大批优秀购物中心的代表。中国购物中心的发展历程分四个阶段，经历了初期的探索与形成阶段的艰难，经历过大发展阶段的喧嚣、目前中国的购物中心已经逐步进入理性的成熟阶段。到08年底，在中国地面上开业的购物中心项目多达122家，遍及大部分中国二线城市。可以看出来，中国购物中心的发展特征是以三大经济圈为核心扩散势布局。这么多城市有购物中心，我们做了一个初步的研究。如果是一个二线城市，它的GDP超过800亿元，城镇居民人均可支配收入超过5000元，城镇居民人均消费型支出大于4000元。从前面的分析可以得到中国购物中心开发势头迅猛，将成为未来商业地产开发的重点。
　　中国购物中心开发过程的问题较多，用住宅开发思路来套用购物中心的项目，我觉得这个是非常不现实的。很多开发商对项目公司的要求，就是以原来住宅那套东西，来考核这个项目公司。另外，还有政府的问题。出让地块不进行专项的商业规划。第三点是融资困难、难以退出——资本市场支撑的问题。还有一个问题就是滥竽充数的问题，也就是顾问公司的问题。
　　这个报告本身就是对我们过去所走过的路，历史中出现的磕磕绊绊，我们一些惨痛的经历，我们一些好的经验的总结，进行了系统的研究，这就是我们中国购物中心行业的研究报告。主要包括四大部分。
　　第一，购物中心的定义。购物中心是零售业的业态、商业的形态，还是房地产的形态？我认为是房地产的形态。
　　第二，中国购物中心的发展历史。
　　第三，中国购物中心的分类。
　　第四，中国购物中心的发展现状研究。
　　(一)、中国购物中心分布结构分析。
　　(二)、中国购物中心业态研究。
　　(三)、中国购物中心经营研究。
　　(四)、中国购物中心存在问题与解决思路。
　　这个报告本身，我就介绍到这。谢谢大家！
　　主持人 蔡云：商业地产研究报告发布环节就先到这里。下面，我把主持权交给新浪乐居商业地产频道的郭杰总监，请他与大家进行交流。
      郭杰：中国房协商业地产专业委员会不仅关注专业市场，同时联合了新浪乐居、楼市这样的专业媒体进行市场化的运作，力争为行业里多方搭建一个畅通的渠道。
　　现在，我简单介绍一下2009中国商业地产找招会。
　　“找招会”，顾名思义，就是帮品牌商家“找”到合适的商铺，帮商业项目“招”到适合的商家。这个活动由中国房协商业地产专业委员会、中国商业联合会购物中心专业委员会与新浪乐居三方联合发起并主办，由新浪乐居与楼市传媒承办，北京国华置业有限公司与中央人民广播电台1018都市之声特别协办，并由第一太平戴维斯、汉博顾问、SPACE、高纬环球、华夏柏欣、戴德梁行、经纬时代提供专业支持，届时还将有中国房地产期刊联盟提供特别支持，另有 CCTV财经、BTV财经、中央人民广播电台、中国房地产报、北京青年报、北京晚报、精品购物指南、中华工商时报、新京报、北京娱乐信报、法制晚报、中国经营报、21世纪经济报道、第一财经日报、经济参考报、北京现代商报、参考消息、新地产杂志、楼市杂志、投资北京、瑞丽杂志等众多媒体提供支持。我们计划将这个活动打造成国内首家商业地产行业的第一展会平台。
      主持人 郭杰：下一个环节是一个小型的商业地产主题论坛,首先有请嘉宾上场。在介绍主题之前，先请各位嘉宾自报家门，大家互相了解，便于后面的讨论。
　　郑中：大家下午好，我是国家体育场北京中信体育场运营有限公司的副总郑中。我们这个体育场俗称是鸟巢，跟在座的其他的商业地产有所区别的是，我们搞的是体育方面的商业。
　　许大金：大家好，我是来自香港SPACE商业经营管理集团的许大金。我们公司的项目在上海有东方新天地，在北京有大悦城。
　　王维：我是北京约翰威尔逊房地产管理有限公司驻中国的执行总裁王维。我们公司主要经营房地产、写字楼出租买卖、风险投资还有商业上的操作、咨询，目前在上海，将要发展广州、深圳、四川这样的城市，希望大家多多关注。
　　程光燕：首先感谢中国商业地产协会以及新浪乐居，给我们提供这样的展示机会，有这个平台在这里跟大家见面。我是中影集团全资子公司影院投资公司的开发总监程光燕。中影是影片投资的国家队和专业队，今年开店12家，未来五年内，我们要在全国一二线城市开业五星级影院五十家。
　　张维：我是来自北京便宜坊烤鸭集团的张维。便宜坊集团是国有控股的，经营中式正餐的餐饮集团。
　　赵晓敬：感谢新浪乐居，我是来自北京板桥创意天承产业基地的，我叫赵晓敬。我们这个开发基地是顺义区政府的培训机构，土地性质是商业地产，有商业金融。目前，我们在大力的招商引资，希望有意做投资酒店、会议中心、商业地产的朋友到我们这儿参观，与我们洽谈。我们的优势是基地的交通非常便利，近邻六环，京城高速从我们这儿穿过，有出口。第二，周边的环境非常优美，依山傍水，生态很好。第三，我们现在已经完成了基础设施建设，具备了项目招商引资的条件，同时，我们的基地被市政府列为绿色审批通道项目，就是说土地手续进展很快。最后一点，也就是最有吸引力的一点，目前我们基地的开发成本相对来讲是最低廉的，因为我们不涉及拆迁。一句话，我们的基地现在是等待大家来描绘蓝图的一张白纸，希望有识之士前来我们这投资，共创美好明天。
　　主持人 郭杰：好，感谢各位。今天我们的主题是商业地产的征用与创新问题，以及未来十分发展的结点。第一个需要引入的话题，我国商业地产的基本现状和存在问题是什么，有请各位嘉宾从自己的角度，结合自己公司的一些情况，谈谈对现有市场的一个基本的判断。
　　郑中：就我的体会来讲，目前的商业地产存在着一个问题，就是前期的定位跟后期实际要实施的运营不相匹配。我举自身的一个例子，我们之前也曾经有一个总体的规划，当时在鸟巢的北部是想规划成一个酒店。在奥运会以后，我接了项目开始运营，发现当初的规划可能是考虑不那么周全。比如说酒店底下有一个几千平米的大堂，后来酒店经营商跟我们说，大量资金投入装修完这个富丽堂皇的大堂以后，到上面一看，三层、四层、包括五六层，都没有多少面积可以用来开发出酒店的房间，也就是它的商业无以回报。这种情况看来，只能把这个酒店取消。这个简单例子就是说，之前的规划是非常重要的，到后期才能保持比较紧密的结合。
　　许大金：我想谈两点。第一，资本的问题。就商业地产来说它是资本密集的行业。任何一个项目动辄是几亿，甚至是几十亿。所以在资本这个层面上，应该说对商业地产的要求是非常高的。今天下午的一个嘉宾发言也谈到REITs，目前在国内这方面还不是很健全。在国外很多的商业地产被REITs基金所持有，因此在投资回报、长期持有的方面，它们是可以等待，可以长期去保持一个心态的。在国内目前资本市场不健全的情况下，中小型的开发商做商业地产确实压力非常大。目前一些大的上市公司在这方面还是有实力的，但是对于中小型开发商来说，这方面还是存在一定的瓶颈。有的模式已经开始逐步呈现问题，比如酒店、公寓、写字楼等一系列项目，出于全盘的考虑，通过出售住宅和公寓来满足商业的长期持有。
　　第二个就是资源的问题。在中国购物中心对品牌的销量是非常高的，目前像北京、上海这样的一线城市，现在品牌还是可以的。但是到了二三线城市，一些品牌在目前的阶段很难进入这些市场。所以从资源来讲，也是非常欠缺的。
　　另外再补充一点，任何一个商业长期运营，需要的人才目前在我们国内，还是存在很大的空缺，这一点来看，我们整个商业地产还是存在着很大的差距的。
　　王维：我们公司目前在中国这边主要是北京、上海这边为主。我个人在国外生活工作了十年，我感觉在北京市场，其实有很多的品牌在商业操作上还不是很强，而且人力资源也不够。今年大型的外资商场、商超以及品牌想进到中国的趋势非常强，我们公司在美国这边联系欧洲、澳洲这些多元化的商超以及一些品牌想引进到中国。人力资源方面，独立经营人历史很悠久，但是在中国没有发挥到极至。所以市场前景还是很大，只不过一些独立的品牌还没有进入这个市场，我们一直在做这个努力，希望能多给这个市场填一份力。
　　程光燕：我想说的是开发企业的前瞻性问题。一个商业地产项目要不要做影院，谁来做影院？五年以前有很多很好的项目，它没有想到影院。为什么？认识不到影院这个业态的作用。觉得影院占地作用很大，然后租金回报又有限，所以就没有考虑到影院。但是随着国产电影的发展，从07年，国产票房远远超过了进口大片，大家看到了影院带来的人流，带来的票房收入，于是就都认识到了影院这个业态。最近我们投资公司接触到很多的项目，都是前期没有准备，后期引进影院，要改造这样一个问题。所以开发商也带来了一些浪费。所以开发商要从策划的角度上做定位，要不要做这个影院，谁来做？这个其实也是一个品牌的问题。一方面现在跨地方的投资影院其实是有失败的例子摆着的；合资背景，又有一定的限制。这些都有一定的影响，当然也不乏成功的例子。
　　我们是一个完整的产业链，进口大片引进的独家权力掌握在我们手里，未来十年、八年也不会改变。影院终端，我们在全国已经做了40家影院。认识到中影整条产业链对终端的影响的商家越来越多了，所以我觉得商家一定要考虑好，第一要不要做影院？第二，谁来做影院。
　　张维：就餐饮的选铺来讲，远期的前景非常良好，投资也很大。但是往往忽略了当初是一个商业型的问题，策划里面是不是能够切合实际，这个我觉得应该是我们商业地产注意的。对于一个消费体来讲，包括餐饮在内，我们入驻一些项目体的时候，我们会第一关注你给我的原定落位在哪里，这个落位依据我的情况，是不是能够满足我的需要。所以说，我的建议就是作为一个体量大的商业集团也好，一个简单的社区配套的商业集团也好，前期都需要做好一个策划，这应该是决定一个商业地产可持续性很重要的一点。
　　赵晓敬：前几个老总把咱们商业地产人的问题、融资的问题，还有将来经营模式都谈得很透。我作为咱们开发区的代表，作为咱们政府的裁决机构，能做的就是为投资企业提供最好的政策平台，提供最优质的服务，为企业与咱们政府之间搭建一个沟通的桥梁。我们作为一个管委会，最终就是为咱们企业的发展搭建一个环境磁场，构建一个发展的温棚。
主持人 郭杰：几位嘉宾从不同角度总结了商业地产现状，那么下一轮，就请几位针对现在的市场升级与创新谈一下。要想升级的话，就得创新，在这个层面上，如何进步，赵总，您对开发商的招商工作，以及政策方面有哪些看法？您认为政策方面还可以有哪些更宽松的条件，有没有更好的鼓励措施？
　　赵晓敬：针对商业地产，我们顺义区政府对前来我们这里投资的企业进行一些税收的鼓励政策，还有一些高管的VIP服务，包括子女就学，还有外地人员子女进京就学的一些解决服务。有在座这么多优秀的商业地产人才，我想商业地产会越来越好，我们开发区也应该会有一个更辉煌的明天。
　　主持人 郭杰：张总，请您说一下，商业地产前期策划的话，如果想提高品质、升级或者创新，您认为应该从哪几个方面做到？
　　张维：现在商业地产大家已经开始往创新的思路上在做。很多的商业结合体已经把更多的业态引进到它整体的项目中。新的购物中心以及购物广场会把影院、KTV、电玩中心、餐饮等等都结合进来的。但是站在开发商的角度去想，我还是希望能够引起更多的政府的一些支持。现在有15%的商业配套的要求，就咱们商业结构来讲，这块是很难满足的，招商角度来讲，就更难满足了。我现在虽然做商家了，但是这点感觉到困难很大，尤其是位置，希望能够引起政府的一些支持。咱们利用这些商业面积，可以去搞一些公益的活动，组织一些大型公益的平台，我们免费提供一下场地做主题的活动，比如在我的商业项目之内义演、义卖。那么我这部分并不能靠租赁去盈利，但是我承担了更多的社会责任，每周都会有一些相应的活动，不同的主题、角度吸引各个业态人到我的商业面积里来。这种情况下，政府能不能给我支持？这个我是希望从政府角度能够给一些支持，同时在商业地产位置来讲，也是一个问题的解决。
　　主持人 郭杰：张总的意思是有责任感才有可能创新。程总呢？
　　程光燕：现在影院发展这么快，在这个阶段怎么升级、发展，我们看的是什么呢？因为电影它是一个文化消费，我觉得开发商应该更深刻的理解对于影院这个业态，它不单是带来人流。现在票房很高，票房分成又使你得到一个回报，最重要的是它是一个文化的东西。像五星级酒店里一定会有一个西餐厅，这不仅是出于盈利的考虑，更是一种与之相符的文化。那么在购物中心里你做一个什么样的影院？社区型商业，又应该实行哪种相应的影院？如果是去做奢侈品牌的，是不是有合适的电影院的业态呢？
　　最近北京有两个购物中心里面开了影院，装修也非常豪华，但是我们做影院的人进去以后感觉，如果把墙上那些LED的海报换成另外一种图案的话，那个地方就是一个桑拿洗浴中心，是商务会所，根本看不到电影的痕迹。这就是一些影院的投资商它其实没有深刻的理解，电影能给这个购物中心带来怎么样的文化的氛围，提高它的档次。另外还有一个影院开在非常高档的奢侈品牌的购物中心。先不说这个奢侈品牌招商还远远没有成功，这个影院的业态做成什么样，未来发展是什么样的？也很值得关注。
　　所以，我觉得开发商对于电影院能够带来什么，怎么样适应整个购物中心的升级和发展，不单是硬件的问题。我们可能看到美国，随便到一个影院里面都是在20个厅以上的，大量的影片供应。我们现在有一个局限，虽然北京马上会出现一个全国最大的10多个厅的影院。同样的，什么样的商业定位怎么样跟影院的业态有更好的互动呢？其实也是需要大家努力的。
　　主持人 郭杰：王总呢？市场能够创新吗？
　　王维：我现在仅供于个人观点，我们能够感觉中国在做商业方面过于单纯，品牌过于集中。前一阵地我跟北京几个比较大的这样的经销商谈过，我的感觉，如果能让这些比较知名的，在国外比较有影响力的品牌进到中国来，整个的市场可能会更活跃，单一性不会这么强，会使整个市场丰富得多。我感觉引进新的品牌，扩大整个市场还是占主导作用的。
　　主持人 郭杰：要创新，就得引进新的品牌，来冲击现有的市场，来满足更多的需求。许总呢，资本这方面怎么做？
　　许大金：从商业地产来讲，刚才提到资源和资本，创新是始终存在的。比如像刚才提到的万达的模式，它也是被逼出来的，在中国特定的环境下，对资本来源和资本回报模式的一种创新。
　　再一个，从资源来讲，这种创新的压力不是来自于我们开发商是怎么想的，而更多的是来自于市场，来自于消费者，来自于产业之间的竞争。从消费者来讲，我们消费者每年都在进步，提供的产品不去创新，不去迎合他们消费的话，是很难生存的。同时行业内的竞争也促使我们必须要创新，跟对手有差别，要领先半步。
　　我们最近研究台湾的餐饮业的发展，他们能够把一个牛肉面或者一个牛肉丸都做到很高很极致，他们可以做一种牛肉面的比赛，让消费者去投票。所以我觉得行业的这种竞争会使我们整个的产业不断的创新，去升级、去保持自己的生存。
　　主持人 郭杰：许总提到创新的动力，来自于竞争，没有竞争，创新就会滞后。良性竞争相互促进的作用的确也是大家有目共睹的。郑总这边呢，落实到具体项目的创新是怎么样的？
　　郑中：我前面说的是规划最好把它提前思考得全面，根据整体规划来进行招商。在既有的条件下，我们要想把它做好，首先是要详细了解建筑的现状。比如在特定的体育场馆来讲，我们要想把它运营好，这个在全世界应该说也是一个难题或者是一个挑战。因为真正我们周边国家，包括一些发达的欧美国家，大部分国家体育场都不太理想，可以参考借鉴的案例不多。
　　具体到鸟巢这个项目来讲，我有几个想法。我觉得鸟巢它作为一个体育的场馆，它应该把体育跟文化结合起来，也就是文化是体现一个高度的。比如我们现在也在做一些类似“星光大道”的这种东西，请体育明星来按一些手模。另外一方面，我觉得体育要跟休闲结合好。比如说鸟巢里面的，我们怎么服务好这边的游客？放大一点说，整个奥运中心，因为它包含三个场馆，鸟巢、水立方以及国家体育场。大家在座的可能都去过奥运中区，它的广场面积相当于十个天安门广场的面积，这么大的面积，怎么把休闲、娱乐搞好。、
　　另外，我们怎么发挥一个地方的优势。比如咱们看到奥运中区，有一个直通到北部森林公园的一个水系。大家都知道什刹海搞得不错，我现在也在考虑，是不是可以在中区周围搞一些酒吧这种文化。大家都知道，在国外来讲，实际上酒吧这种业态是伴随在体育场馆周边的，因为大家去了体育场馆以后都非常的激情。无论说这个比赛赢了，要庆祝，输了也要发泄一下。
　　再有，就是体育跟旅游如何进行结合。在后奥运时代已经把奥运中心区定位为奥运园区了，那么对于鸟巢来讲，现在很大一部分收入也是来自于旅游的收入。所以服务好游客也是我们一个重要的任务。
　　再说鸟巢南部，要想做出特色来，是我们负责艰巨的任务。在赛前的规划是搞类似于家乐福这样的超市。可是如果在鸟巢的位置，从它的交通状况、停车场的车位来讲，把整个南部的近两万平米的商业定位为超市，我觉得不是很合适的。所以我们一直对这个方案进行了非常强烈的抵制。之后，当然我们也根据这个方案策划了几方面，现在我们从业态来讲应该是三大块，一块就是搞体育，比如里面搞各种运动形式，在运动形式里面，它要突出的特色，我们这儿要运动，我们要体现一个专业性，我们这个运动里面一定是结合到专业的体育运动器材、运动服饰等等这些。这是其中的一种业态。
　　第二种业态，就是我们怎么服务好游客和北京市民的这种兼顾性。考虑到影院的业态，咱们嘉宾也有影院的。我们了解到韩国的首尔，他们在做影院一年的收入也非常可观。按照北京咱们现在的居民消费力来讲，应该说咱们未来能达到韩国首尔的收入。
　　第三种业态就是旅游的会展这种模式。
　　就这三个业态进行了综合的比较，我们考虑不再做以前的这种商超的模式，我们想一定要结合项目的特点，以及项目的位置，项目的定位，项目所拥有的这种资源的情况来综合进行定位。
　　主持人 郭杰：从郑总的这段话当中，我们知道实操创新是最难的。最后一个环节请各位大胆预测一下，未来十年商业地产市场哪个点会变？变向何方？
　　张维：我个人比较看好西部市场，石景山这个地段。石景山区它们已经为打造CRD做准备了，公园配套的服务，交通的改善，这方面已经做准备了。整体来讲，这个区域可改造性很大，京西地段大型体量的商业综合体并不多，既然它努力打造中心娱乐的区域，对商业地产来讲又是一块有待开展的很好的发展前景。所以我认为石景山区的区域以后会变得比较好。
　　程光燕：从理念的角度来讲，现在所有的影院投资公司都把眼睛盯在了京沪广深这些城市，实际像一些二三线这些城市，也是有很大的潜力的。
　　王维：现在国家感觉到北京南城方面也是发展的趋势。因为在大兴或者再以南的区域，会有新的北京机场，所以那边肯定也是一个发展趋势。
　　许大金：其实东部应该说大家所在的区域应该是北京最具潜力的一个地区，它本身也是一个最具有国际化、最具有朝气的区域。很多年轻人毕了业以后，买房、置业或者是工作都往东边选，尤其是东四环到通州这一代，我认为目前是整个商业地产的一个空白点。在这个区域应该是非常有潜力的，目前我们和中粮正在合作的朝北大悦城，体量24万平米，包含了电影院、超市、百货、餐饮、娱乐，而且我们的正在奔儿童主体区的娱乐形式，充分考虑了家庭消费。还有我们会引进很多的餐饮品牌，像张总这样的品牌我们也是非常欢迎的，还有很多零售的二线的或者国际时尚的这些品牌。所以东部未来的商业前景也是非常无限的。
　　郑中：我觉得北边确实不错。大家知道奥运会的选址本来是想选在其他地方的，但是为什么选在当年亚运会旧址的附近呢？因为这个地区有非常成熟的消费能力，特别是在现在的奥运中区以及这几大场馆建成以后，这块我相信有更大的潜力。大家知道，咱们马上鸟巢这边在今年的5月1日成龙的演唱会，然后我们规划6月30日宋祖英、周杰伦、朗朗等等还有音乐会。从鸟巢来讲，它会成为京城的一块热门地。如果中心区能够把旅游，尤其是有了大型的嘉年华活动，能够参照迪斯尼那种游园形式搞起来的话，不但给在座的，以及北京市民提供非常丰富的文化娱乐享受的空间，同时也能给我们商业地产有关的商家，提供无限的发展机会。
　　赵晓敬：我的观点是郑总和许总的叠加，我认为将来发展的趋势和重点应该在东北部。为什么呢？因为我来自顺义，顺义现在应该来讲是一个崛起的新城，它现在涵盖了五大产业群落，08年我们顺义的GDP位于咱们北京是19个郊区县中第五位，仅次于朝阳、海淀、东城、西城。但是目前来讲，顺义是最有发展后劲的一个城市。为什么这么说？因为我们顺义有一个首都机场，它现在形成了以临空产业为核心的功能区地带。有了第二产业的工业的这么一个支撑，我们现在目前正在加大第三产业现代服务业的扶持力度。我想，只有依托于第二产业、第三产业才能做得更好。所以，就我们开发区，也是我们区政府，依据我们顺义的发展的趋势成立了以商业地产和文化创意为主的这么一个园区，也是对多年形成的工业、农业和食品高端地产业的功能的补充。所以我们有了政府的大力支持，也有我们顺义区形成多年产业支撑的这么一个格局，我认为东北部还是一个发展的重点，也像刚才郑总讲的，有奥林匹克。我也再想讲一句，因为我们开发区跟奥林匹克水上公园离得很近，我们水上公园五一也即将开放，也形成旅游休闲的这么一个中心。
　　另外，我们已经有了民生银行总部还有金碟软件总部，它已经把总部和生活区迁到我们顺义这儿了。为什么？就是说它采取了国外的一些，比如像微软还有一些大的公司的后台运作的模式，强占先机，先得到的肯定是成本最低廉的。我相信，众多的投资者应该有很好的眼光会把握住机遇。
　　主持人 郭杰：几位嘉宾的发言是涵盖了北京的全部区域，看来我们商业地产的发展还是非常广阔的。那么随着本次商业地产探讨话题的告一段落，2009中国商业地产专业年会暨《中国商业地产研究报告》发布会也全部结束了，再次感谢各位的光临。