杭州芳满庭社区商铺热推 商业前景看好

    世界上最大的便利店特许品牌7－11，有一个选择商铺的“黄金原则”：开新店时一般在住宅区周围选址，商圈内保证3000人以上的生活人口存在，步行时间不超过5到7分钟。也就是说，800户左右的家庭户数就足以支撑起一个最基本的商业氛围。
　　那么，位于新城西核心商圈丰潭路，紧邻规划中的银泰、欧尚，自己小区就有约740户家庭，周边申花板块几大新盘人口加起来有8000户左右的芳满庭公馆商街，又将集聚起怎样活色生香的商机？昨天，记者和曾担任国际知名连锁企业开发部高级督导的杭州赢商商业投资管理公司发展总监马丽娜一起，前往芳满庭对这批商铺的周边环境和适应业态进行了实地探访，以期为周末的商报看房团提供一定的参考。
　　银泰、欧尚将带来巨大人流量
　　车行文三路，到丰潭路时往右拐，穿过文二路、文一路一直往前开，很快就看到芳满庭精致大气的外立面了。
　　商铺投资学中，一再被着重强调的就是“人流量”。“你看，芳满庭商街的交通通达性很好，位置就在丰潭路上。今后住在城西的人们要逛银泰或是欧尚，不管从文一、文二还是文三路过来，丰潭路都是必经之路，同时37路和73路公交车站点就在商街的门口，这都将带来很大的过路人流量。而周边交通便利、配套完善的另一大好处是，小区的入住率将借此得到迅速提升，这对社区商铺来说也是至关重要的一点。”有着超过8年房地产领域从业经验的马丽娜曾经负责过多家国际和国内知名连锁企业的选址和开店指导，在这方面颇有心得。
　　确实，银泰所带来的巨量人流，对于周边商铺价值的明显带动作用已是不言而喻。杭州第一家银泰对于武林商圈的形成居功至伟，拉动了周边百井坊商铺价值的直线上升，“银泰段”延安路商铺也是一铺难求。银泰对面136平方米的某珠宝店，2007年下半年公开拍卖年租金达到了321万元。杭州第二家银泰西湖店则激活了沉寂多时的吴山商圈，同时带动了周边商业物业的全面升值。2007年延安南路的临街商铺房租不过是3－4元/平方米/天，2008年3月，部分已经涨到了10－11元/平方米/天。
　　而新的城西银泰就在芳满庭边上，两者之间只隔着一条两车道的沁园路对望。据了解，这家银泰将吃下旁边的欧尚，总建筑面积将达约30万平方米，足足是现在武林店的8倍。根据目前最新的官方消息，银泰项目将在今年国庆正式动工。
　　少量沿街准现房商铺周末热推
　　作为社区商铺，其商圈范围内的有效人口数量也很重要。
　　由于是近两年来的新兴板块，申花板块聚集了许多全新楼盘，未来将有大量居民。光是板块内几大新楼盘的户数加起来，就有8000户左右，这还不算原有的经济适用房和即将出让的宅地。其中华元·芳满庭约740户，万家花城近3000户，西城年华加西城美墅共4000户左右，橡树园也有约600户。申花板块由于与市中心距离近、当初的售价又比较适中，所以购房者多为自住人群，这也决定了随着今明两年这些楼盘交付高峰的到来，板块入住率也将达到一个峰值。此外，申花路周边本身就多为成熟社区：东有老社区和睦新村、化纤新村，南有成熟的翠苑住宅区，西有省直机关的居住区政苑小区。因此从生意人的角度来看，芳满庭的沿街商铺条件非常好。
　　芳满庭此次一共推出14间商铺，大多为上下两层结构，户型面积为40－307平方米，主力户型140平方米，均价为2.8万元/平方米。整个商街呈“L”形排列，大部分商铺在丰潭路上，还有一部分直接临沁园路和银泰、欧尚面对面，小区的人行主入口和两个车行出入口都设置在其间。由于今年12月底即将交房，因此商铺目前已是准现房，正在进行外墙装修和路面平整，周边环境和大致结构已是一目了然。
　　“这批商铺的主力户型是140平方米，也就是单层70平方米，根据社区商业比较标准的50－100平方米面积来考量，这样的经营面积是比较合理的。卫生间的设计也为这样的设置提供了方便。诸如咖啡馆之类注重私密性的业态，也会比较欢迎上下两层的设计。”马丽娜分析，芳满庭商街的一大优势是由于商铺位于住宅主楼之下的数量不多，少了很多承重墙和柱子的障碍，因此户型比较合理，结构利用率也较高。“总体来说适合经营一些中小型业态，比如便利店、洗衣房、药店、水果店等等，综合交通、环境、配套等各方面因素来看，商业前景还是蛮好的。”