中山商业地产：百花齐放，各抢先机

编者按
　　“预计到2020年，一线城市在中国商业地产总量中的比重将仅占10%，这也预示着今后十年里二、三线城市所蕴含的巨大商机。”日前，国际知名房地产投资管理及服务公司仲量联行在最新研究报告中作出上述论断。与权威机构的论断不谋而合的是，本地地产界正在刮起一阵“商业飓风”。中山商业地产能否把握未来十年的发展机遇？哪些商业地产项目能成为各自业态中的排头兵？
　　珠三角商业地产前景受到空前关注
尽管在仲量联行排定的“中国新兴城市四十强”中，中山并未位列其中，但周边的佛山、珠海都作为“进入起步阶段的三线城市”首次入选。这恰恰说明珠三角商业地产环境和二级城市力量正受到空前关注。
　　“尽管全球经济减缓影响了二、三线城市的短期发展，但与一线城市相比，二、三线城市受冲击较小，将会成为投资的避风港；而商业地产由于自身的抗跌性，有望成为房地产领域的‘奇兵’。”中山新创力房地产公司营销总监吴健升表示。
　　昌生房地产策划总监滑燕也指出，一线城市写字楼的建设成本几乎是中山的3~5倍，相对来说，二三线城市的资金压力和风险会小得多。
　　在上周本报举办的商业地产沙龙上，多位与会嘉宾同意，商业地产尤其是二三线城市的商业地产，可以在未来几年成为投资的“避风港”和“中转站”--不仅凭借自身的抗跌性进行防御策略，还为调整之中的行业提供暂歇脚步、认清方向、重整旗鼓的可能。是继续做大做强、满帆前进，还是遵循“船小好掉头”策略，分散投资，都有更多的时间去决策。
　　然而，在放眼长期的同时也应看到，身处暴风眼中的一线城市，其商业地产整体价格有了不小幅度的调整，加上未来几年间的充足供量，在三五年内，一线城市仍将是投资重点。属于二三线城市的发展机遇，不仅要等，更要自我争取。
　　中山商业地产现状：百花齐放，各抢先机
　　业内人士认为，当前中山商业地产呈现百花齐放局面，各种突破性进展将接踵而至。
比如，随着珠三角地区改革发展规划纲要的出台，珠三角城市一体化的推进，将有助亟需发展的我市现代服务业扶摇直上。正在兴建的东区CBD核心商务区，为现代服务业的产业集群提供了空间和实体上的可能。虽然有人对“60万平方米的写字楼”这一说法存疑，但从立足全市产业集群提升、进而融入珠三角多级中心商务区网络的视角来看，“60万平方米”也还远远不够。
　　又如，今年中山市政府工作报告中提出，2009年要重点推进凤鸣、益华、富华、大信等特色商圈的建设，其中益华、大信都在酝酿新一轮的成长扩张。凤鸣商圈则完全是一个重建工程，将打造珠三角首席摩天轮地标，以旅游业为新的增长点，体现出与传统商圈的差异化特色。
　　商铺和酒店方面，更多的发展商不局限于做社区配套，或成行成市，或专属经营，有的把商铺做成休闲地，有的则把酒店做成小公寓似的投资品。这些逆向思维和操作，让市场更显争芳斗艳。
　　● 业内看法 旺中有乱，多个问题待解
　　有业内人士认为，中山商业地产目前项目较多而分散，还需要更多整体发展、综合规划的思维。
　　发挥项目间内在联动效应，做好综合规划。以东区为例，1.5平方公里核心商务区分为三大片区，分别是以盛景尚峰所在十字路口为中心的核心片区，以益华大厦、利和广场"双子星"为中心的益华片区，以市博览中心、帝璟东方中环商务街等为代表的博览片区。只有在整个"黄金十字"中，才能找齐市政办公、大型购物中心、甲级写字楼、会展中心、信息研发、星级酒店、高档公寓、天然公园等，CBD 即是这些项目的功能复合而成。“这要求在发展前期即有综合规划，各个分片区各自的定位，如何在后期发挥联动效应，都应该清楚。” 要让商业地产“走红”，关键在于适销对路。地方政府制定正确的区域发展规划，开发商在规划引导下瞄准特定的客户，开发特定的项目，真正做到有的放矢。
　　避免过热发展。目前已有声音指出，中山个别商业业态发展过热，比如商业中心，比如酒店。“中山市场辐射力有限，如果不能扩大消费市场容量，再多的商圈也只能打肉搏战”解决交通掣肘。交通是商业的软肋，随着城际轻轨、深中通道等项目接近实操阶段，中山与珠三角各地的联系将变得更加方便。但与此同时，市内交通也须进一步改进。“目前大部分的大型商业都集中在城区内，但城区交通路网复杂，镇区消费者开车到城区消费并不方便，公交网络也有待完善。”