武汉商铺销售现急功近利心态

    当2009年武汉住宅市场预期被业内看淡时，越来越多的投资者将眼光放到了回报更为可观的商铺上，武汉商业地产市场热度不断升温，不少商业地产项目开发商也开始调高销售价格心理预期，部分项目甚至流露出了急功近利的心态，希望从“热市”中赚得更多利润。 
　　现象：6万元/平方米吓退商铺投资者
　　上周末汉口中心城区某楼盘临街商铺开盘，销售价格达到6万元/平方米，这样的“天价”令在场的投资者和业内人士唏嘘不已。
　　其实，该项目在前期预热时吸引了众多商铺投资者的眼球，但是现场过高的开盘价格让这些投资者面露难色，不少投资者在简单询问了项目概况后就离开了销售现场。
　　“两年前，我在江汉路买的一个临街铺面价格也才3万元/平方米。”投资者周先生说道，“按照这个项目的价格来推算，现在江汉路临街铺面售价可以突破10万元/平方米了，高得离谱，我不想买了。”
　　另一位投资者算了一笔账，该项目每个商铺面积约为100平方米左右，单价6万元/平方米，一套商铺整体售价高达600万元，不得不担心其投资风险和回报率。针对这个问题，该项目销售人员解释，一般临街门面的自营回报为10%以上，投资回报明显高于一些商业综合体项目，投资者不用太担心未来的回报预期。
　　根据销售人员的计算，每个铺面的年回报率将达60万，不少业内人士表示，综合该项目的地段和客流量来看，很难达到销售方所描述的投资前景。“这里并不是武汉最好的商业区域，消费拉动力并没有销售方所说的那么强劲，按照现在该项目周边的市场回报率来看，相同面积商铺能达到40万元/年就非常不错了，销售方的定价有点高了。”
　　在场的一位业内人士也表示，该项目定价为4万元/平方米左右才算比较合理。“如今汉正街一个旺铺的租金回报才能达到20—30万元/年，且汉正街每日客流量是这里的数倍之多，即使加上投资者自营回报也很难达到销售方所宣传数额，”他同时表示，如果投资者是购铺自营，后期则还需有大笔资金的投入，未来巨大的回报压力可想而知。
　　观点：商业地产虽热，但不能盲目定高价
　　目前市场上像该项目一样对销售预期抱有厚望的商业项目并不少见，据了解，武汉各大商圈的在售商铺纷纷提高了自己的销售价格和租赁价格。
　　“前几年武汉投资者大都关注住宅市场，很多人忽视了商业地产市场的投资价值，影响了很多商业地产项目的销售进程，不少项目甚至出现了停滞状态，直到今年，商业地产市场情况好转了，众多开发商才继续对外销售或招租。”武汉某代理机构研究人员称，“为了缓解项目延期销售的资金压力，不少项目都想趁着现在良好的市场状态多赚一点，所以售价和租价出现大幅度上涨情况并不是个案。”
　　但该研究人员也表示出担心，虽然目前武汉商业地产市场有了一定的起色，但开发企业也不能急功近利盲目将心理预期提高，并把售价或租价拔高到投资者无法接受的程度，否则来之不易的一波武汉商业地产“牛市”行情可能会被自己亲手断送。
　　另一位业内人士也称，一个商铺的售价或者年租金提高10%至15%是合理的，超出这个标准就会有一定回报透支的可能，这样的透支将对租方产生较大的经营压力，如果时间超过一年后仍达不到租方的经营回报预期，必然会导致商户退出，从而使一个商业项目形成冷市局面，建议开发及管理企业提高项目售价或租价时，一定要参考市场经营状态来进行操作。
　　◇记者有话说：
　　商铺销售定价
　　还需谨慎为妙
　　早在2007年武汉住宅市场火爆时，不少开发商就一再对外强调“价值”二字，城市价值、区域价值、项目品质价值，一连串“价值”忽悠了不少刚性需求和投资者。2009年的武汉商业地产市场上，我们又见到了似曾相识的“价值”二字。
　　不可否认，绝大多数在2007年买房的人大呼上当，可过了那一拨热潮后，大多数开发商也尝到了“冰点”滋味，2008年，一个月一套房也卖不出的景象让他们“叫天天不应，叫地地不灵”，只能下调房价。
　　与此同时，越来越多的商业地产项目又开始向投资者灌输“价值”概念，这让人不禁有了一些担忧，难道商业地产市场要重蹈住宅市场的“覆辙”？
　　诚然，商业地产与住宅市场有着本质的区别，住宅市场掺杂了太多民生意味在其中，而商业地产更像是纯资本市场的运作，有亏有盈皆是常态，但也必须遵守市场规律。
　　商业地产重蹈住宅市场“覆辙”后果更严重，因为其必然影响到区域、城市经济实体的发展，带给城市价值的打击也比住宅涉及面更广，在武汉欲率先实现中部崛起的战略背景下，商业地产不能“失职”。
　　任何一个产业的起步总是艰辛的，武汉商业地产投资流程化操作还处于起步阶段，市场参与者决策也必须更加谨慎，定价更需要根据实际情况来定，不计后果地造势和制造噱头是经不起市场检验的。