深圳中心区购物中心 速度竞争时期已过

    今年深圳市“3·15国际消费者权益日”活动的主题为“扩大消费，促进增长”，与其他商场的促销行动上不同的是，COCOPARK悄悄作出结构性调整，把原南区二楼“运动休闲一条街”整体迁移至北区二楼。与此同时，在COCOPARK附近，更换了新管理公司的中心城广场重整旗鼓寻求新的发展，沉寂三年的晶岛国际购物中心项目也已在做主体工程竣工验收前的准备工作，一切似乎都焕发出新的生机。  
　　有业内人士曾认为最初的竞争是“速度之争”，看谁先启动项目，先招商，先开业。而现在看来，速度之争已无意义，更重要的是找准合适的定位，招到适合自己的商户，在不断调整布局与战略，形成差异化竞争局面的过程中等待中心区商圈的形成和巨大购买潜力的爆发。 
　　赢得速度再思考如何赢得商机 
　　“目前除了华润万象城之外，COCOPARK应该说是深圳最具特色与个性的购物中心，其主要的客户群体之一就是时尚的年轻女性。”深圳市星河房地产经营有限公司企业推广部副经理牛林表示，结构调整是为了借此增加品牌丰富度、强化女性定位、打造时尚而不奢侈的消费目的地形象，牢牢吸引住中心区高端白领消费群，在金融危机背景下苦练内功，提升商业的竞争力。“COCOPARK实际上从2008年下半年起已开始大刀阔斧地调整。引进GUESS、ADIDAS三叶草、lapargay等国际时尚品牌，COCOPARK的购物氛围日益浓厚”。有业内人士分析，COCOPARK此番悄然调整，是在金融危机背景下，树立“COCOPARK模式”，以更准确的定位和更有针对性的布局，紧盯最有消费力的白领女性，紧抓弱化中的消费力，让自己处于不败之地。这也是积极应对金融危机的重要方式。 
　　而中心城广场曾经是速度竞争的胜利者。几年前，中心区商业布局刚刚开始时，中心城广场项目第一个启动。 
　　当时负责中心城招商工作的相关高层就表示，速度之争是中心区商业竞争的重点，所以他们早早地开始了大规模的招商工作，力争招入最好的企业和资源。
    出乎意料的是，最早开始招商似乎并不意味着能够拥有最好的资源和最佳的效果。2007年9月，保怡物业管理(深圳)有限公司接过中心城管理的权杖，开始新一轮的征程。2008年12月中旬，沉寂了一段时间的中心城开始重现生机，此前一度撤柜的中心百货在经过品牌调整后全新亮相，顺电举行签约仪式，当时已经签约的ZARA、smart等众多品牌也联合举行公众媒体见面会，宣布将联合进驻中心百货。 
　　“中心城于2007年4月28日开业，很快就开业两周年了。通过将近两年的时间，中心城从一个本地式的商场一步步地发展为国际化的超级商场。无论是经营理念或运作都提升为外资企业国际化管理模式，给客户和消费者崭新的体验。”中心城广场总经理张智强介绍说，引入这些品牌更多是针对周边CBD中心区商旅人士的消费理念，主要引进国际品牌，增加主力点，丰富中心城广场的经营业态。 
　　据了解，今后中心城将每个业态区进行整合，突出主力店、服装、餐饮、娱乐等各部分区域的主题，并将服装、家庭消费等部分的比例也重新调整。 
　　晶岛项目何时真正浮出水面? 
　　在中心城广场与会展中心之间，COCOPARK的东面，有一片断断续续施工了两三年的工地，近几个月已经可以看到透明材料搭建的建筑外墙，缀着粉红色的花朵图案，颇有些春天的气息。 
　　这里正是深圳老牌零售企业，也是深圳零售业第一家上市公司———深国商目前唯一的商业项目———IAMALL(晶岛国际购物中心)。 
　　去年底，随着茂业系的大幅增持，让业界的目光再次聚焦在深国商。去年12月17日，在深国商25周年庆的晚宴上，深国商董事长李锦全表示，“虽然有全球金融海啸的影响，也有全流通时代出现的一些恶意挑战，但危机背后蕴藏着新的机遇，只要沉着应对，坚定信心，我们就能逆风飞扬。” 
　　而IAMALL正是深国商近年战略改革的重头戏之一，也被业内人士解读为茂业系之所以对深国商“紧追不舍”的关键着眼点之一。
    深国商董事会秘书曹剑在接受本报记者采访时表示，目前晶岛国际主体工程已进入停工验收前的准备阶段，而具体招商情况目前不便透露，与茂业系并无实质性接触，各方面详情还有待年报批露。 
　　IAMALL在奥运后被深国商策划团队赋予了新的美称———“花立方”。深国商方面表示，为了与IAMALL的地缘优势和高档定位相匹配，公司已经聘请了专业的策划团队，目前已确定几大活动主题，在深圳绝无仅有，明年IAMALL的开业将相当惊喜。 
　　尽管如此，对于IAMALL的招商进程，业内同行多数仍持怀疑态度。深圳市某大型商业中心中层管理人员曾向记者表示，“深国商一直以来都说自己定位高端，但事实上真正的高端品牌就那么多，且这两年多数已被万象城、益田假日广场、金光华广场等网罗，越拖下去他们的招商难度只能越大。” 
　　对于从前关于“晶岛项目主力店将引进西武”、“多数品牌是第一次进入深圳”等等说法，曹剑表示目前不便细说。他坦言，目前经济形势不好，业内竞争也很激烈，公司希望晶岛项目能在今年底前开业，但是否能如期实现仍然要看具体情况。 
　　竞争的前提与背景都是商圈共荣 
　　中心区目前的主力商业项目基本扎堆在会展中心周边，并且几乎所有的项目在业态上都表现为较大规模的一站式购物中心。 
　　早有专业分析人士指出，深圳中心区的商业格局几乎以一种空降式的方式出现，整个中心区的商业没有经历传统百货的发展阶段，一方面显示出中心区商业的独特发展优势，另一方面也表明中心区商业缺少积淀。 
　　深圳星河房地产经营有限公司企划总监沈立伟曾宣称，“中心区商业试探性的共荣共存的局面绝对不会出现，各大商业项目一上来肯定就是激烈的短兵相接”。 
　　深国商董事总经理宋胜军也曾向媒体表示，“公司经营团队在IAMALL筹建之前，就已经意识到，随着城市的纵深发展，传统零售百货业往往会退出历史舞台，取而代之的是高档购物中心，这在巴黎、纽约第五大道都十分明显，近年香港、深圳的发展也表明，零售百货业的生存空间已经越来越狭窄。” 
　　但现在，在激烈竞争的局面存在之前，中心区数家购物中心首先关注的却是如何先让整个商圈旺起来。 
　　时常有专家及业内人士将中心区比作香港的中环和纽约的曼哈顿，认为这里的商务人士消费潜力无可限量，而高端住宅区更能提供具有强大购买力的优质顾客。但这一切设想能够成立的前提都是中心区的基础建设初步完善，写字楼出租率达到一个“质变”的标准。 
　　开业伊始，COCOPARK和怡景中心城都纷纷通过分时段免费停车，与银行合作大力推广联名卡来吸引中高端客户。但是，相比华强北、东门等已经成熟的商业区，中心区的人气不足问题依然存在。 
　　“据不完全统计，周围的写字楼目前出租率不足40%，而发达地区的标准是达到80%。”牛林说，“我估计中心区商圈旺起来最少还要3年时间，因为中心区还处于开发过程之中，整体商业氛围有待提升，更多的商业裙楼正在陆续入驻，周边的交通改善工程也尚未完成。” 
　　同时，深国商相关高层也清醒地认识到，全球金融海啸给世界范围内的经济带来了不小的冲击和影响，因此深国商对投资巨大的IAMALL需要保持谨慎态度，在以坚持原计划为主的前提下，作出适时的局部调整。