房地产市场区域性分化特点益加明显

房地产市场区域性分化特点益加明显

     开年来，我国房地产市场呈现以下运行特点：
     一是商品房价格在整体持续上涨之后出现回落，且增速进一步显著分化。不仅一二线城市与三四线城市房价出现分化，以杭州为代表的城市楼价松动，意味着一、二线之间的城市房价也开始出现分化。
     二是房地产开发投资增速回落，商品房销售面积、新开工面积增速同比下降。1-2月，房地产开发投资增速回落至19.3%，是近一年来的次低水平，其中住宅投资回落至18.4%，是近一年来的最低水平。从新开工面积看，1-2月全国房屋新开工面积下降了27.4%，而上年同期为正增长14.7%。商品房销售面积同比下降0.1%，为近一年来首次负增长。
    三是土地成交价仍处于高位，土地供应区域性分化十分明显。土地市场热度不减，“房冷地热”现象突出。一线城市“地王”频出，1月京沪广深四城土地成交均价环比上涨125%，创历史单月新高。而武汉、重庆、兰州等部分二、三线城市土地成交数据出现大幅下滑，土地供应区域性分化十分明显。
   四是房企资金面逐渐趋紧，引发商业银行风险担忧。1-2月，房地产开发企业到位资金同比增长12.4%，较去年末下降14.1个百分点。相比2013年全年，房企自筹资金比重上升，国内贷款、个人按揭贷款、利用外资比重下降。
   分析去年以来房地产市场出现明显分化原因，我们认为：
    一年多来，新一届政府不再统一部署全国楼市一刀切的调控政策，而是向各个地方政府为主导的自主调控逐步过渡；逐步扩大供给，加大保障房建设和分配，将房价交由市场供求关系决定。在“政府保障和市场配置结合，城市分类指导”的总基调下，随着房地产市场供应量的加大，供需矛盾有望缓解，行业发展日趋理性。但不同城市分化或将进一步加剧，少数热点城市供不应求矛盾依然明显，房价上涨压力继续存在；多数二三线城市供需基本均衡，房价总体平稳；少数三四线城市供应持续高于需求，若货币政策进一步趋紧，需求不足和房价下跌风险可能显现。随着城镇化的发展，资源和人口大量由边缘向中心城市集中，需求和购买力也都从三四线向一二线汇集，随着三四线城市建设过程中“摊大饼”的弊端显现，楼市便越来越呈现明显的分化。在此过程中，个别城市出现楼价下跌或者开发商集体降价属于正常显现。我们估计，近期房地产市场还是以降价换量为主，全面下挫的可能性较低，只是市场的正常调整。