昆商业地产新玩法:综合体+商业自持成主选

在高亢宏大的城市化进程中，作为现代城市阶段性标志的城市综合体顺势遍布全城，昆明商业地产开发进入前所未有的高峰期。同时随之而来的是，昆明商业地产开发企业几乎无一例外地选择“自持”运营来应对即将到来的惨烈市场竞争。

　　在此情形下，不禁让人产生了错觉：“自持”仿佛成为了昆明商业竞争中的“必杀技”，成为了一贴包治百病的“良药”。然而世人都知道，即是良药也绝非包治百病，只有对症下药方可药到病除。

　　2013年，随着大量的城市综合体项目实现功能化，昆明商业地产将开始第一阶段的较量。

　　商业广场扎堆面世

　　近期，位居昆明商业龙脉的昆明老街正义坊楼上正在进行商家重组。记者现场看到，此次重组中原来的昆明首个真冰场被世茂国际影城代替，原本设置的大量小品牌服装商家开始重新平衡配比，适当加入了一些美妆、精品商家和餐饮商家。而早在此轮重组之前，正义坊地下负一层早已通过合理调配形成了昆明最繁华的淘宝街。记者了解到，昆明老街正义坊中有6成物业是自持经营。在开发运营商看来，自持经营决定了他们在商业运营中的主动性，在持有优良资产的同时，也对商业经营负全责。“较销售相比，自持商业中对于运营商的实力和能力提出了更高的要求，它要求开发运营商在运营过程中不断整合、不断提升、不断创新。尤其是面对日益严峻的市场竞争，自持只是一种竞争的方式选择，但其中的成败还得靠运营商创新的技术手段”。

　　正义坊的不断整合，一方面给昆明千年商业龙脉注入了新活力，另一方面也透露出了市场强烈的“火药味”。

　　根据昆明风之铃地产咨询公司的数据显示，结合目前已经面市运作的城中村项目和规划审批通过的城中村项目，昆明城中村项目的平均商业体量占比比例为5%左右。按照这个比例来计算，未来5年内昆明城中村改造将带来298.5万平方米新增商业物业，而这一面积仅仅是纯商铺，不包括其他开发途径的商业物业。

　　“自持”不是唯一

　　商业地产开发和商业运营应是两个不同层面的行业问题，显然，在商业地产中“商”无疑是重点。

　　一段时间以来，“自持”成为昆明商业地产兴盛的共同选择。有人士分析，其原因在于，一方面开发商看到了商业物业的远期收益和价值；二是希望以自持有效避免商业销售后出现的经营散乱的弊端，让商业保持系统管理和运作。

　　万达广场是商业自持的成功案例。万达广场用自身经验表明了自持商业的优点：不分零出售，全部用于开发商统一规划招商，这样既保证了商家品质，又丰富了商业业态，更便于商管公司统一管理。当然，同样的案例还有正在建设中的昆明恒隆广场未来呈现的“恒隆模式”。

　　昆明理工大学房地产教研室主任邓晓盈分析表示，恒隆与万达的自持模式的成功，有一个共同的特点就是，它们有较强的企业实力和资金保障，同时拥有着丰富且稳定的商业资源，而长期的商业运作让它们也各自建立起了一套有自身特点的“自持模式”。

　　当然，在商业自持大军中也不乏有特色之举。如果要对2012年昆明城市综合体项目的表现予以评价的话，文化空间的表现无疑出众。这个在原毛纺厂旧址上拔地而起的昆明首个文化综合体项目，因其“文化”特色而在2012年独领风骚。而在项目开发商中天文化副总经理鲍旭昆看来，项目本身也属于大面积自持，但是与其他项目不同，它们走了一条“产业+地产”的新路，从产业配置上做文章，与其他项目商业形成鲜明差异性。“差异性将在未来商业地产竞争中形成巨大优势。”鲍旭昆如是说。

　　2013年，昆明商业地产怎么“玩”的命题注定不简单。

　　南市区或成热点

　　在现代城市中，商业的繁荣与否决定着城市的现代化程度，而商业本身离不开具体的房地产项目，一个好商业地产项目往往成为带动城市某个区域繁荣的关键，甚至成为城市的名片，区域经济和商业地产之间已经密不可分。

　　商业地产项目的存在可以带动该区域的消费，拉动经济增长，增加就业，汇集人流、物流，进而促进楼盘或商铺的销售。其次，商业地产对周边商业环境做出贡献的同时，也方便了周边居民的生活。一个大型的商业地产项目对于一个区域乃至一座城市的经济发展和人们生活方式的改变是十分明显的。同时，区域经济发展必然促进人均消费能力的增长，这就促使商业地产更快的升级换代，以满足人们更多的消费需求。

　　在昆明的主城区，已经形成了以昆百大为龙头的“重型商业区”三市街商圈，以一些大型商场物业为主的青年路商圈，以小西门、武成路、大观街构成的小西门商圈三大主流商圈，其不仅成为寸土寸金之地，更是昆明城市形象的代表。

　　而近年来，昆明的城市改造升级催生了众多的城市综合体项目以及大型新兴专业市场，这些项目的规模和发展，不仅成就了所在区域的经济发展，更促成了昆明多核心的发展方向。如螺蛳湾国际商贸城、南亚风情第壹城等大型项目，虽然一个是小商品批发市场，一个是CBD商圈，各属于商业地产里面不同的分支，但他们对片区经济活力的提升，对城市繁荣和扩展的促进是有目共睹的，这就是商业地产对经济发展最直接的贡献。可以说，经济发展带来商业地产的发展，商业地产的进步促进经济生活的进步。

　　我们可以想象：当一个脏乱差的地段，被一幢幢漂亮的写字楼代替，当一个城市的边缘地带被灯火辉煌的大型商场代替，电影院、咖啡馆、书店、超市人来人往，这不就是商业地产带动区域经济发展的最直观体现吗？

　　进入2013年，昆明的商业地产发展不会止步而是寻找新的热点，有地产业内人士表示，今年商业地产项目的热点应该在昆明的南面。

　　“放眼昆明的地形地貌，适合大规模商业地产建设的土地已经不多了，北部的发展受到地势的阻挡，发展空间已经不大。随着昆明环湖经济圈的建设，昆明南部的地理优势逐渐凸显出来。我们知道，经济的发展是离不开自然地理环境的，昆明南部地区，滇池南岸区域，已经走到了昆明经济发展的前沿。”该人士表示，如目前备受关注的晋城商贸物流片区，随着官渡商圈的整体搬迁，晋城片区以建材家居为核心打造的商业地产或将成为昆明商业地产一个新的热点。(刘婷婷)