旧厂房变小商品城 无产权却备受关注

驾车走在莞深高速公路上，沿路多出了不少“义乌小商品城”的广告，“3万元/间”、“5万元/间”……各种低价租售商铺的信息非常惹眼。三年间，东莞已有六个镇街打造义乌小商品城项目，共计近万套商铺涌入市场。

　　为何义乌小商品城犹如雨后春笋般陆续出现？而已经运营的小商品城运营情况又是如何？这些商铺全部无产权，以租赁方式转手给小业主，投资上有风险吗？

　　三年布局东莞六镇街

　　2012年底，高埗华深义乌小商品城举行启动仪式；就在一个月前，樟木头义乌小商品城也举行了启动仪式，目前已完成前期招商。除了高埗、樟木头义乌小商品城外，据南都记者统计了解，自2011年起，大岭山悦和义乌小商品城率先进入市场，随后万江、黄江、清溪镇陆续打造义乌小商品城系列投入运营，截至目前已有6个，可能还将陆续增加。

　　“华深义乌建成改造后，商业经营面积可达6万平米，可提供1600多个铺位，完全就是一个商场。”在接受南都记者采访时，高埗华深义乌小商品城销售总监赵海冬表示，他们有意将其打造成高埗最大的零售批发市场。于此前启动招商的樟木头义乌小商品城项目总经理姜良华称，因樟木头镇此前就有批发传统优势，他们也很看好这里的市场。此外，大岭山、万江等镇街义乌小商品城项目均已投入运营，均为经营小商品系列。

　　12月下旬，南都记者分别到大岭山悦和和万江千昱发义乌小商品城走访。因时值上班时间，悦和义乌小商品城显得较为冷清，只有零落的客户穿行于其中。南都记者注意到，悦和小商品城共设四层，首层为日化用品，二层主要经营文体用品以及玩具，三层主要经营床品和针织，四层主要经营鞋帽和服装。

　　来自深圳的刘女士在二楼开了一家手袋店，主要经营各式挎包、钱包及其它小饰品。“平日上班时间来逛的人很少，到了节假日和周末人流才会多一些，生意忽冷忽热。”刘女士表示，她选择这里，除了租金低廉外，主要看好两年后城轨通车后的交通优势。对于店铺前景，刘女士称目前还处于免租阶段，她还没有太多的担心。相比大岭山悦和义乌小商品城，后期才挂牌的万江千昱发小商品城因邻近车站拥有地理优势，商品城内人流显得多一些。

　　旧厂房变商业　无产权却受追捧

　　这种“义乌小商品批发市场”，是国内最早创办的专业市场之一，经过多年发展，目前已在全国多个城市布局，主要经营小商品。虽各镇街均带有“义乌”品牌，但团队并非同一个，而是各自独立运营。

　　所谓“义乌模式”就是，运营团队先行根据需求进行选址，拿到浙江义乌小商品城集团的授牌后，与意向所在地村组或政府签订长期租赁合约，将其改造和扩建后正式投入市场运营。在商业体量本身庞大的东莞，“义乌小商品城”犹如雨后春笋般集体出现，对于这种模式能否成功在商业市场分得一杯羹，赵海冬显得自信满满，他认为，义乌小商品城在商业运作的主要优势是其拥有最核心的义乌模式，包括丰富的产品、强大的物流渠道和后期管理运营。

　　相比其他商业项目，义乌小商品城商铺售价比较低，如樟木头义乌小商品城商铺最低的3万元/间。除商铺售价低廉外，与其他商业项目有所不同的是，义乌小商品城均是租售经营使用权，为40年左右。也就是说，这些商铺是没有产权的。

　　南都记者踩盘注意到，这些义乌小商品城选址时，多选择交通便利的空置厂房和废弃商业楼，与所在村组签订租赁协议后，再根据项目规划进行扩建和改造。多家义乌小商品城负责人也坦言，商铺确实没有产权，所谓“卖商铺”实际上是租售商铺经营使用权。“认购后，我们会跟铺主签订两个20年的租赁合同。”义乌小商品城销售人员表示，除了大部分商铺要租售外，他们也将持有三到四成的商铺，后期运营管理也是请专人来负责。

　　由于商铺总价门槛较低，南都记者在高埗华深和樟木头义乌小商品城踩盘走访时，均看到销售中心陆续有市民前去咨询，甚至还有从外地包车前来团购的投资者。

　　商业起步镇街是“攻占”目标

　　义乌小商品城在选址时，运营团队多倾向到一些人流密集、目前商业尚不发达的镇街。“长安、虎门这种地方我们肯定不会选择，因为那里商业体量已经很大，市场蛋糕已经被瓜分完了。”赵海冬表示，只有选择一些商业起步的镇街，那里才有他们的生存土壤。

　　樟木头义乌小商品城项目总经理姜良华表示，近两年，义乌小商品城在东莞镇街布局批发、零售项目，主要得益于市场需求，首先小商品城所经营的产品都是老百姓日常生活的必需品。其次，随着镇街经济发展和产业升级，虽各种超级市场开发兴建，但小商品市场的专业化、集中化、价格低的产品特色他们无法取代。

　　“比如，同样的产品在超市可能只有几个型号可选，而到了义乌小商品城，可能有十几种可选，且价格比超市还低。”姜良华表示，目前樟木头义乌小商品城招商已完成六成，等小商品城真正投入运营后，会根据市场需求进行洗牌，合适的留下，不适合的就要自动撤出。

　　探因

　　为什么小商品城

　　遍地开花？

　　对于义乌小商品城遍地开花的现象，一位不愿具名的业内人士表示，义乌小商品城之所以选择到一些欠发达镇街布局，主要是这些镇街本身商业项目较少，且近几年随着政府产业升级，一大批高耗能、高污染企业因不符合政府条件而撤离，或此前因金融危机导致很多企业倒闭后，后期招商不给力，有大量厂房长期处于空置状态。

　　“高埗、大岭山等镇街工业区内厂房长时间得不到利用，而义乌小商品城的租赁运营模式正好可以消化，相对其他商业项目来说，义乌模式的操作性较高，运营难度较低，所以政府部门愿意让他们来操作，这样不仅能给当地创造税收，也能够吸收一部分劳动力。”东莞市房地产协会秘书长陈俊良表示，目前义乌小商品城经过多年发展，已具有比较强大的品牌影响力，现在正以同样的模式布局全国其他城市。“而东莞镇街消费力分布相对比较分散，这样就给义乌小商品城迅速复制提供了较好的生存土壤。”陈俊良分析说。

　　投资指南

　　如何规避风险？

　　注重当地购物习惯而非品牌资源

　　对于准备投资的消费者来说，投资商铺的风险有哪些？东莞市房地产协会秘书长陈俊良表示，只要涉及物业投资，都会存在风险，不管该物业有没有产权。“义乌小商品城商铺与常规商铺来说，因不具产权，商铺价格比较低，消费者投资成本也会低一些。”陈表示，这种利用旧厂房改造的商业模式也是另外一种经营模式，但在投资前，消费者应根据自身情况，做好咨询工作后再下决定。

　　业内专家表示，义乌小商品城这种零售加批发的经济模式虽在当地已成为经济支柱，但在其他地方进行复制后，能不能成功并不能与其品牌号召力和其他项目画等号。要做成、做好一个商业项目，肯定会有市场形成的过程，不能仅靠品牌来支撑，而是靠市场来检验。东莞这六个运营状况肯定也不一样。商业能否成功，与消费者的购物习惯和他们对这个商业的认知度和认同是最重要的。

　　人流和交通利好是判断关键

　　与其他有产权商铺相比，义乌小商品城无产权商铺对于业主权益有没有保障？消费者首先要能够确保拥有规定年限的经营使用权，例如40年经营权一般会签署两份租赁协议，保证两份协议长期有效，得到法律认可是关键；在得到法律保障的情况下，物业有无产权风险一样。在准备投资时，消费者需对商铺未来潜力进行评估，或者邀请有评断能力的人帮助分析。如区域的人流量，旁边是否有商贸和居住群，交通是否便利，将来有无其他交通利好，停车位等配套是否到位，都是需要仔细考察评估的。在看好前两个因素后，运营团队是否成熟也是考察因素之一。

　　签订合同有第三方见证

　　对于在无产权商铺投资方面，广东登润律师事务所主任律师张元龙表示，从法律上来说，无产权商铺比产权商铺的投资风险更大一些，因为有产权商铺可在后期通过买卖来实现投资回报，而无产权商铺只能以长期租赁来获得收益，所以消费者在购买前最好能跟运营商签订详细的购买合同，让所在地村委或政府部门做第三方见证，并对违约责任等风险问题加以详细约定，避免以后出现纠纷无法应对。

　　本版采写/摄影：南都记者 陈晶 陈奕启

　　作者：陈奕启