“非传统”商铺集中面市 岁末能否成功吸金？

“一铺养三代”一直被投资者奉为至理名言，一间具有高回报率的商铺确实具有这样的特点。随着市场演变，商铺的种类也变得琳琅满目，除了传统的沿街商铺、社区底商，如今市场上还出现了高层商铺、依托城市综合体和旅游综合体的商铺，还有一些依附于产业园内的商铺，这些“非传统”商铺逐渐在市场上占据了一定份额，如今正值岁末返乡之际，新品能否成功吸引投资客的目光，而投资这些“非传统”商铺又有哪些需要留心的细节呢？

“非传统”商铺集体亮相岁末楼市

岁末楼市火爆异常，除了住宅、写字楼热销，商铺也来凑热闹，贵安新天地、罗源湾滨海新城、海峡鑫天地、红星国际广场、中央第五街等楼盘纷纷推出商铺产品，为岁末投资市场增添了新的选择。

22日，贵安新天地2012年最后一次开盘，其中就包括了依托于超大旅游地产项目的商铺产品。据悉，在元旦期间，如果购买商铺在原付款方式优惠基础上，每间还优惠8000元。

25日罗源湾滨海新城滨海古街商铺开盘，开盘期间在原优惠基础上住宅每套赠送5000元，商铺每间赠送8000元。

位于海峡农副产品批发市场的海峡鑫天地，同样在近期推出商铺产品，它是福州唯一承接台江蔬菜、果品、副食品、肉类冻品和干货等5大专业市场转移搬迁的配套项目，100%纯商业，70%只租不售，目前一楼只剩下70-100㎡的商铺，均价在2万元出头，2-3层价格为16万元/m2.。

红星国际广场作为浦上大道上的又一大型城市综合体，其商铺产品自然不少，如今正在销售的玫瑰天街项目，面积为30-80㎡，一层也仅余60㎡左右店铺，2-3层店铺面积较大，每套的价格在400-500万元之间。

占据万宝商圈的中央第五街项目，独立店90万元带租约出售，享受工商税收优惠政策、享受政府租金补贴，政府全面扶持，每间独立店都挑高5.7米设计，第一年的回报率大约为4.1%，以后每年上浮10%，如今正在预约阶段，据悉将在明年1月初开盘，而该项目已确定大洋百货入驻，预计明年6月份就能开业。

限购令下商业地产不断创新

限购令已实施2年之久，市场早已习惯在高压下运行，商业地产也从初期的爆发雄起到如今的多样创新，当投资客被住宅市场拒之门外后，转投商业地产是必然趋势，商业地产包括商铺、soho、写字楼三大样。商铺作为福州人最青睐的产品，也悄然改变，无论是价格、形态，还是区域都发生了翻天覆地的变化。

福州地产知名专家江映辉表示，商铺的多样性遵循市场发展规律，市场的供需关系决定了商铺的演变，传统的商铺基本为沿街商铺、社区底商。沿街商铺价格通常较高，非常依赖地段优势。社区底商主要依靠小区的消费能力，价格相对较低。但这些产品正在市场上逐渐消失，取而代之的是依托于大型城市综合体的商铺，或是百货内的独立店面，又或者是大型旅游综合体、产业园内已确立定位的商铺，这些商铺将成为未来的主流，限购令一天不解除，这些产品都将不断挑战消费者的投资理念。

城市扩张多中心造就新商圈

商铺演变，很大一部分原因是城市扩张形成的新中心造就的。福州近几年快速发展，从早期仅有的东街口、台江商圈慢慢外扩到二环路周边的万宝、五四北、东二环商圈，仓山万达广场、金融街万达广场，再到三环边的火车南站商圈、会展中心、五四北泰禾广场，如今已经发展至闽侯板块的上街、甘蔗、青口汽车城、马尾新城，以及连江贵安一带。

新中心的形成，需要浓厚的商业氛围，万宝商圈算是福州最早也是较为成功的城市综合体，它是首个将吃喝玩乐、办公融为一体的商圈，如今依然是市民周末休闲娱乐的好去处。这里的商业产品也发生了较大的变化，如红星美凯龙家具广场、中央第五街独立店面也正是在这样的背景下产生的，复制万宝商圈的成功，三环内出现了大量城市综合体，因而出现了大量依附于城市综合体的商铺产品。

一些较远的区域，由于地理位置的限制，人气并不如市区那么旺，因而就依靠专门的产业来带动，如海峡鑫天地作为福州唯一承接台江蔬菜、果品、副食品、肉类冻品和干货等5大专业市场转移搬迁的配套项目，依靠政府的定向规划，为其商铺赋予了特殊的价值，降低了日后出租的风险。而贵安新天地则是依靠其大项目大规划以及温泉旅游资源的优势，与传统商铺依靠地段不同，以造城的概念将商铺重新定义，罗源湾滨海新城也是如此。

投资小贴士

环境背景是商铺兴旺的先决条件

福州知名房地产专家刘福泉提醒投资者，商铺能否兴旺首先要分析该商铺所处的大环境背景。这包括区域分析、政策背景，商铺主要的回报率在于收租金，区域的旺盛带来了人气才能带动商业活跃，这样才能让商铺具有更高的价值，这就像之前福州东街口的商铺，那真是寸土寸金。政策背景主要指政府对该区域的规划，这个较适用于对新区的分析，如台江金融街的规划就造就了万达商圈的繁华。

产权独立避免后期经营产生问题

“对于一些承诺年回报率，处于百货内的商铺，其产权是否独立是否属于私人所有非常重要。”江映辉提醒投资者。商铺产权的私有制保证业主可以自主处理商铺，可以抵押给银行回笼资金，日后万一商场经营不好，还可以有一个属于自己的门面，不会出现一系列后期问题，在福州曾经就有由于商场经营不善，投资者最后都找不到属于自己产权的一个店面的情况。

房企诚信和运营能力是后期保障

房企的诚信和运营能力是商铺能否兴旺的后期保障，有些开发商在销售时承诺得很美好，但到营业时又与之前承诺不符，这样就会影响区域的兴起，必然导致商铺的落寞。当然，如今大多数的开发商都是诚信经营，但是商业并不好运营，更考验开发商的整体实力，包括资金、管理、经验等，因此企业对商业的运营能力也是至关重要的，如果每个开发商都能有万达那样规模化程式化的运营能力，相信这样的商铺是值得投资的。