商业地产遍地开花持续走俏 商铺投资风险小受青睐

　  自2011年春天开起，一轮又一轮的楼市限制调控政策，砸向了“一片利好”的商品房市场，从限购到限贷、从加息到明码标价、从上调存准率到提高购房首付比例，住宅商品房市场可谓进入“严打”期。处于调控边缘的商业地产，包括写字楼、商铺、酒店是公寓等商业业态，从之前的无人问津成为推动房地产投资市场的中坚力量。如果说限购，只是商业地产今天火爆的助推剂，那么商业地产持续走俏的根本原因，就在于商业地产的大好“钱途”，比住宅市场有着长期、持续的投资回报和巨大的升值保值潜力。

　　据了解，在市场经济背景下，投资实业开始越来越受到投资者的青睐，而投资商业地产成为首屈一指的投资良品。商业地产商铺以其具有良好的投资回报率、稳定的客源、进入门槛低、经营手段灵活等优势，因而备受人们的追捧。然而，买商铺虽是一次难得的投资机会，却也是一次高风险的考验。

　　住宅投资限制多 商铺投资风险小为上选

　　自2010年4月起，国家楼市调控政策和资金政策收紧以及地方政府出台省版调控政策，纷纷指向“暗流涌动”的地产市场，不断挤压住宅投资中的泡沫。住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示，靠炒房盈利的时代已经成为过去，但民间投资者并没有离开房产市场，而是从住宅市场转到商业地产市场。

　　就住宅和商铺的投资收益而言，投资商业地产尤其是商铺，不仅产品本身可以升值保值，更可以在长期的经营中持续获得收益。

　　从2011年春天“国八条”政策出台以来，国内住宅市场受到限购打压，导致投资风险剧增；同时，由于信贷政策对住宅项目的收紧，越来越多的投资资金开始闲置。

　　有业内人士指出，国内投资渠道狭窄一直是公认的事实，当住宅投资被限制后，大量的资金需要出路。资产保值，迫使民间大量资金，必须转向。在各种因素及“一铺养三代”的传统认知下，商业地产越来越受到追捧。

商业地产遍地开花 选铺应该注意什么

　　在住宅被限购下，高端商业地产、社区商铺、大型综合体、酒店式公寓、写字楼等物业类型已经开始引起广大投资者的浓厚兴趣。然而，江城商业地产项目“百花齐放”，物业类型丰富，这些利好并没有让广大投资者选择容易，反而更难抉择。

　　业内人士指出，现在基本上只要是在售的住宅项目都有商铺推出，在盘龙城、东西湖等区域还有不少专业市场商铺，三镇市区还有综合体项目，选择余地确实非常大。选择空间增大对商业研究没有那么透彻的投资者来说，使得他们开始彷徨在“十字路口”，不知该在哪儿进行投资。

　　面对增多的选择，投资客是如何决断的呢？在一项“您选择商铺，最关注的是什么”调查中，统计显示有78%的参与者表示人气、交通地段是投资商铺最关注的因素。进行商铺投资15年，易伟文买了9个商铺，现在商铺光收租金每年都可收50万。经验如此丰富，可易伟文在投资商铺时还是非常谨慎，他每周都会花大量时间对市场上在售的商铺进行研究，除了商铺自身的价格、规划定位等要素之外，同地段的其他商铺售价、租金、经营情况甚至居民消费习惯等都会成为他的考察对象，以做到知己知彼。

　如何考评商铺投资价值？

　　商铺与住宅虽同为房地产的品种，但两者投资所关注的因素却各不一样。住宅投资一般关注地段、生活配套、出租率、回报率、物业管理等指标，而商铺投资的关注要点，却比住宅的项目要多得多，也复杂得多。

　　商铺投资一般要考虑地段商业价值和发展前景、周边商业氛围等基本因素，街铺还要考察上下水和排烟防噪等配套、门面与进深宽度比例、适合出租给哪类商户等等。尽管商铺投资要考虑的因素较多，但万变不离其宗，考评商铺投资价值有两项指标是总结性的，一是及时租金回报率，一是增值空间。

　　一、及时租金回报率

　　商铺投资租金回报率是：（月租金×12个月）÷商铺总价，如一个商铺的单价是6万元每平方米，月租金达到300元每平方米，那么它的投资回报率是6％。国际上有个“15年收回全部投资”的公式，即年回报率达6.66％，就值得投资。这一标准略高于深圳目前的街铺实际回报率。而商业地产流行的年回报率8％的模式，实际上只是一种营销操盘的方式，其目标就是让年回报率能达到月供标准，从而刺激投资。

　　值得一提的是，商铺及时租金回报率实际上是一个动态的概念，租金回报中要扣除税费、物业管理费等诸多方面的费用，同时还必须考虑到商铺有一定的空置期。

　　二、商铺增值空间

　　商铺具有高成长、高增值的特性，商铺投资除了看中及时的租金回报外，更关注的其成长增值空间。商铺的成长增值空间往往会超过租金回报。如南山自1999年滨海大道开通以来，商铺售价七八年时间几乎翻了三四倍，当初的投资者年收益率达到30％；前几年投资龙岗街铺的投资者，尽管目前空置较多，但由于当时售价低，商铺空着一样有成倍的成长升值。

　　商铺的成长空间与地段的开发息息相关，一般情况下，大开发必有大成长空间，地段的成长直接带来商铺的升值。商铺投资除了要看及时租金回报外，更要看商铺增值空间，两者之间的关连性十分紧密，而且此消彼涨，由此看来，租金坚挺售价走高的商铺未必就是最适合投资的商铺，而暂时人气不旺、不能招商经营的商铺也可能恰恰是最值得投资的商铺。