投资商铺 看租金回报 更看商业氛围

 商铺是历来最传统的商业承载模式，俗话说“一铺养三代”，手握一间旺铺带来的可能是较为持续的赢利。就温州这个商业之都而言，其商铺投资的市场前景如何，我们来做一个简单的分析和认知。□吴悦

  投资背景：

  城市商铺逐渐走向集中、综合式

  商铺是商业地产的元老，除自用外也是一项不错的传统投资项目。

  商铺的发展先是以住宅为依托集聚人气而自发形成的沿街门面店，如温州最早的市区步行老街府前街、第一桥等。当时居民多聚集在五马街、信河街、府前街、广场路、人民路、纱帽河、第一桥一带，并形成了各自的专业市场，如纱帽河女人街专门为女装市场，广场路西段为服装批发街，东段则成为广告印刷店的聚集地。随着城市化的发展，拆迁变迁让这些老街的人气也悄然发生了变化。曾以五马街为中心的市中商业圈，逐渐转变为以大型商业项目如百货商场为依托的人气聚集地。随即开太、银泰、时代等相继成为各个商圈的重心，并辐射周边。不少品牌店也由街边搬迁至商场，做起了室内生意。这不但在营销、运营管理上给商家提供了良好的平台，也改善了消费者的购物环境、服务。

  Shopping Mall是百货商场的又一升级模式，集美食、娱乐、购物于一体的超大规模一站式购物中心，近年来席卷北京、上海、深圳、广州等地，极具未来发展趋势。综合体则是近几年商业地产地产的新概念，如即将开业的龙湾万达广场，刚奠基不久的万象城。

  市场前景：赢租金，赚升值

  温州人的行商脚印遍布全球，荷包鼓鼓消费能力强，但在消费习惯上却较喜好外部消费，如到上海、香港进行消费。这在某一程度上也反映了温州本土的商业发展滞后，无法满足时尚群体的消费，一些世界名牌也因为温州的商业氛围不够而无法进驻。但从另一角度来说，温州的商铺投资也存在巨大的发展潜力。

  当家人便利店的熊兵有长期为公司寻找店铺的市场实战经验。他向记者简单地罗列了成为沿街、社区旺铺的基本条件：要地处闹市地段，有较稳定的人流量、人气的聚集，交通便利，停车方便。周边有高入住率的小区作为依托，生活配套、商业配套需齐全，有良好的商业氛围。一般会着重寻找十字路口边上、斑马线周边或公交车站头这些人流量较大的地方。

  在问及店铺租赁市场的价格情况时，他告诉记者，市中心的商铺租赁价格一直趋于每年稳固提升，而后起之秀瓯海大道、新桥、新城等地的经营环境也正逐渐趋向成熟。虽然这两年的房价趋向理性，但店铺的租金只是放缓了增速，目前还是以每年5%~10%的速度在递增。

  宏鼎商业管理有限公司董事长洪伟说，购买店铺，租金收益只是赢利的一部分，单纯地以出租的方式达到资金回笼的目的所需的时间会较长。这种收入是持续赢利的，不管转租率如何，对房东而言是无损失的，除非出现空置的情况。目前温州市场的商铺空置率不高，但与去年同期相比转租率却有15%~20%的攀升。然而，购买商铺最主要的赢利是赚取其升值价值，其中包括物业升值、地块升值等，收益虽慢但赢利高。例如温州火车站附近服装批发市场的一些店铺，仅考虑升值部分，短短8年由最初的2万元/平方米升值至现在的25万元/平方米，再加上8年的租金收入，是一笔很可观的收入。万达、万象城等城市综合体的建成开业，还将有效提高温州的整体商业氛围，有效增加商铺的体量。良好的商业氛围是商铺投资的前提，未来将有一定的成长趋势。

  值得一提的是对商铺业态的选择，选择毛利率高的行业如服装、珠宝等，店面租金的升值空间大，如果一整条街形成上规模的专业市场，整个片区形成综合性的商圈，这些沿街商铺、社区店铺的价值便会实现翻番。

  据爱丁堡房产营销有限公司总经理闫贻恒介绍，目前楼市趋于理性，商铺的市值也有所回落，受商业地产不限购不限贷的政策倾斜，从住宅投资转战商业地产投资的人不在少数，就上个月该公司就有5间二手商铺的成交量。

  投资秘诀：

  稳定心态 长期持有

  在与闫贻恒的聊天中得知，商铺作为一项长期的投资，回收成本的时间较长，一般商铺大概需要30年左右的时间，当然地段的整体升值也将降低投资回报年限。温州一般的铺面的投资回报率在2%~3%之间，旺铺则有5%的投资回报率。而且不可忽略的是，一些安置商铺的空置率较高，从建设到房屋交付起码有5~6年的时间，如果遇上规划、证件等有问题的地块，空置时间延长，则又增加了投资回报年限。商铺投资的盈利点主要还是看地块和整体的升值。

  投资小提醒：

  1. 在商铺的选择上投资回报在10~12年的为好铺；15~20年的则为保本中值。

  2. 在经营上要慎重选择商铺的业态，选择毛利润高的行业，以品牌为依托都是保值、升值的小窍门。

  3. 第三方服务公司将降低投资风险。

　　cfp/供图

  商铺是历来最传统的商业承载模式，俗话说“一铺养三代”，手握一间旺铺带来的可能是较为持续的赢利。就温州这个商业之都而言，其商铺投资的市场前景如何，我们来做一个简单的分析和认知。□吴悦

  投资背景：

  城市商铺逐渐走向集中、综合式

  商铺是商业地产的元老，除自用外也是一项不错的传统投资项目。

  商铺的发展先是以住宅为依托集聚人气而自发形成的沿街门面店，如温州最早的市区步行老街府前街、第一桥等。当时居民多聚集在五马街、信河街、府前街、广场路、人民路、纱帽河、第一桥一带，并形成了各自的专业市场，如纱帽河女人街专门为女装市场，广场路西段为服装批发街，东段则成为广告印刷店的聚集地。随着城市化的发展，拆迁变迁让这些老街的人气也悄然发生了变化。曾以五马街为中心的市中商业圈，逐渐转变为以大型商业项目如百货商场为依托的人气聚集地。随即开太、银泰、时代等相继成为各个商圈的重心，并辐射周边。不少品牌店也由街边搬迁至商场，做起了室内生意。这不但在营销、运营管理上给商家提供了良好的平台，也改善了消费者的购物环境、服务。

  Shopping Mall是百货商场的又一升级模式，集美食、娱乐、购物于一体的超大规模一站式购物中心，近年来席卷北京、上海、深圳、广州等地，极具未来发展趋势。综合体则是近几年商业地产地产的新概念，如即将开业的龙湾万达广场，刚奠基不久的万象城。

  市场前景：赢租金，赚升值

  温州人的行商脚印遍布全球，荷包鼓鼓消费能力强，但在消费习惯上却较喜好外部消费，如到上海、香港进行消费。这在某一程度上也反映了温州本土的商业发展滞后，无法满足时尚群体的消费，一些世界名牌也因为温州的商业氛围不够而无法进驻。但从另一角度来说，温州的商铺投资也存在巨大的发展潜力。

  当家人便利店的熊兵有长期为公司寻找店铺的市场实战经验。他向记者简单地罗列了成为沿街、社区旺铺的基本条件：要地处闹市地段，有较稳定的人流量、人气的聚集，交通便利，停车方便。周边有高入住率的小区作为依托，生活配套、商业配套需齐全，有良好的商业氛围。一般会着重寻找十字路口边上、斑马线周边或公交车站头这些人流量较大的地方。

  在问及店铺租赁市场的价格情况时，他告诉记者，市中心的商铺租赁价格一直趋于每年稳固提升，而后起之秀瓯海大道、新桥、新城等地的经营环境也正逐渐趋向成熟。虽然这两年的房价趋向理性，但店铺的租金只是放缓了增速，目前还是以每年5%~10%的速度在递增。

  宏鼎商业管理有限公司董事长洪伟说，购买店铺，租金收益只是赢利的一部分，单纯地以出租的方式达到资金回笼的目的所需的时间会较长。这种收入是持续赢利的，不管转租率如何，对房东而言是无损失的，除非出现空置的情况。目前温州市场的商铺空置率不高，但与去年同期相比转租率却有15%~20%的攀升。然而，购买商铺最主要的赢利是赚取其升值价值，其中包括物业升值、地块升值等，收益虽慢但赢利高。例如温州火车站附近服装批发市场的一些店铺，仅考虑升值部分，短短8年由最初的2万元/平方米升值至现在的25万元/平方米，再加上8年的租金收入，是一笔很可观的收入。万达、万象城等城市综合体的建成开业，还将有效提高温州的整体商业氛围，有效增加商铺的体量。良好的商业氛围是商铺投资的前提，未来将有一定的成长趋势。

  值得一提的是对商铺业态的选择，选择毛利率高的行业如服装、珠宝等，店面租金的升值空间大，如果一整条街形成上规模的专业市场，整个片区形成综合性的商圈，这些沿街商铺、社区店铺的价值便会实现翻番。

  据爱丁堡房产营销有限公司总经理闫贻恒介绍，目前楼市趋于理性，商铺的市值也有所回落，受商业地产不限购不限贷的政策倾斜，从住宅投资转战商业地产投资的人不在少数，就上个月该公司就有5间二手商铺的成交量。

  投资秘诀：

  稳定心态 长期持有

  在与闫贻恒的聊天中得知，商铺作为一项长期的投资，回收成本的时间较长，一般商铺大概需要30年左右的时间，当然地段的整体升值也将降低投资回报年限。温州一般的铺面的投资回报率在2%~3%之间，旺铺则有5%的投资回报率。而且不可忽略的是，一些安置商铺的空置率较高，从建设到房屋交付起码有5~6年的时间，如果遇上规划、证件等有问题的地块，空置时间延长，则又增加了投资回报年限。商铺投资的盈利点主要还是看地块和整体的升值。

  投资小提醒：

  1. 在商铺的选择上投资回报在10~12年的为好铺；15~20年的则为保本中值。

  2. 在经营上要慎重选择商铺的业态，选择毛利润高的行业，以品牌为依托都是保值、升值的小窍门。

  3. 第三方服务公司将降低投资风险。