投资专业市场市场前景良好 后续经营要给力

  专业市场从农场兴起，是传统集贸市场向专业化方向发展的结果，因此其“专业”性是相对于集贸市场而言的。与集贸市场相比，专业市场的“专业”性主要表现在：首先是市场商品的专门性，其次是市场交易以批发为主，再次是交易双方的开放性。将这些特点综合起来，简而言之，专业市场的内涵就是“专门性商品批发市场”。

  根据以上特点，可以比较清晰地把专业市场同综合市场、超级市场、百货商店、农贸市场、零售商店、专卖店、商品期货交易所、集市、庙会等各种市场形态区别开来。

  “投资专业市场会不会是一次财富蛋糕的重新分配?”未来温州地产行业的发展趋势，让更多有投资眼光的人们锁定了涨幅喜人的商铺和专业市场。的确，投资专业市场有比较好的潜力，但同时也具有一定的技术门槛。

  近两年来，随着房地产和世界经济的变化，投资回报大幅萎缩风险加剧。在商铺投资热度有所上升的过程中，专业市场开始逐渐成为众人关心的焦点。一商业地产资深人士认为，前几年专业市场的平淡，主要原因是回报率太低，与当时投资住宅、股票得到的高回报相比，专业市场还属于弱势投资。随着近两年住宅投资回报的萎缩及风险加剧，专业市场反而因回报率稳定而备受青睐。

  发展迅速 投资客不断涌入

  近年来，伴随工业化、城市化进程以及产业集群的发展，温州专业市场从小到大，成为繁荣城市经济、促进产品流通、方便群众生活、拓宽就业渠道的重要支撑平台。

  据了解，目前市区共有各类商品交易市场30多家，其中专业市场有温州陶瓷品市场、温州家具市场、温州数码科技广场等。据了解，这些专业市场商铺，基本上采取运营商统一经营的管理模式，只租不售。部分市场历经多年发展积淀，影响力日益深远。其中，温州家具市场成功吸纳来自国内外数百家家具经营户入驻，年交易额达6亿多元；温州陶瓷品市场目前已发展成温州市域建筑陶瓷主要集散中心。

  “应该说，温州专业市场发展迅速，越来越吸引投资客的目光。”业内人士认为，早期投资专业市场的投资客，取得丰厚的回报。现在，一些热钱涌进专业市场，投资者正是看中专业市场带来的可观投资回报和巨大的增值空间。

  据介绍，泰恒建材城、广纳五金装饰市场等多个专业市场的市场表现引起了温州投资者的关注“本来商铺是有钱人的游戏，但是巨大的投资回报吸引了不少中产阶级的加入，也想在商铺投资中分一杯羹，纷纷把目光投向专业市场商铺。”专业市场成了投资者的“香饽饽”。

  专业市场成功的发展模式，早已得到验证。义乌小商品市场、城隍庙小商品市场，这些耳熟能详的名字让很多购买专业市场商铺的客户尝到了甜头。近几年，长三角城市群的多个专业市场也都来温州做过推广，引起了市民的投资热潮。

  物流便利是保障

  专业市场，越来越受到投资者的追捧。那么，投资专业市场，需要注意哪些方面的因素？

  首先要看这个市场的品牌知名度。“专业市场和普通的商业地产不一样。”温州天浩置业总经理陈鸿认为，商业地产改变的是大众的消费习惯，而专业市场属于一种特殊行业，更加看重的是品牌的知名度。“比如国内做得比较成熟的家居品牌红星·美凯龙，只要它在哪个城市落地，消费者就知道红星·美凯龙产品丰富，在里面可以挑到自己满意的东西。”

  据介绍，从专业市场地产的类型来看，大致可以分为产地型、集散型和二者结合型。产地型的专业市场地产，要有自己的支柱产业和特色产业，形成优势企业和重点产品，这样才足以支撑一个大规模专业市场地产的发展。柳市的电器城、瑞安的水产城等专业市场地产，无不是以当地产业为支撑，通过建立完整的上下游产业链条取得成功的。当然，产业支撑也并不一定能让专业市场地产成功。例如，江苏某地的五金产业全国闻名，却主要以出口为主，并不需要一个交易平台来拓展国内市场，当地政府计划中的五金专业市场也因此没有成形。可见，投资者还必须对其产业的产销渠道、辐射区域进行调研。

  专业市场地产中，经营批发类生意的比重较大，货物进出频繁，对商品的物流配送能力要求较高。因此，集散型专业市场地产也由于其优越的地理位置、便捷的交通、有保障的物流配送等优势，汇集了大量的商家，对周边区域进行辐射。例如，义乌中国小商品城在国内设立30多个分市场，在东南亚等地设立了分支机构，国外还有10多个国家和地区约100多家企业在义乌设立采购点，这就要求市场具有强大的物流配送能力，保证商品的进出便捷。

  当然，和其他商铺一样，投资专业市场，也要关注投资回报率和增值空间。“这不仅需要品牌知名度，还需要整体运营来支撑。”业内人士认为，整体运营包括三个方面，提供商业平台要有特色，具备足够大的吸引力吸引消费者；区别于其他的专业市场，层次高，商品丰富；依托自身的资源，拥有行业内商家和专业机构支持。

  专业市场地产一般距离市中心较远，周边消费人群稀少，很难靠当地零售来拉动消费。众多的专业市场地产，正逐步形成一种同质化的恶性竞争局面。所以，投资专业市场地产时，必须关注其有没有特色的商业主题定位，要力图选择定位于更高层次的特色商业主题，才能保证以后的专业市场地产具有生存空间。

  专业市场地产由于消费群体有一定的特殊性，故经营管理是否专业将直接决定其市场培育周期和是否能稳定经营。专业市场地产的发展需要专业化的营销、运作手段，通过商业化的包装进行专业化推广，用专业化的管理为商家做好配套服务，保证商家的稳定经营。只有这样，专业市场地产才能让投资者规避投资风险，获得投资收益。

  “专业市场的培育期比较长，大概需要5年左右的时间，这是投资者要考虑的。”陈鸿建议。

  留有余地 实现共赢

  某开发商表示，新一代的专业市场开发并不是规模的简单扩大、硬件的简单提高，而是对温州现有市场进行颠覆性的变革，要对市场专业行业进行充分的了解和开发，为市场未来20年的发展留有余地，促进市场与行业的良性循环，倡导投资者的理性投资。“从积聚市场人气、商气的角度出发，开发商要给投资者留出一定的利润空间。”

  而在以往的商业地产开发中，开发利润、投资回报、经营利润多被开发商所透支，及等到销售终端，商品价格已经居高难下，使经营者艰难维持，使消费者购买能力无形中降低，造成了商业地产膨胀而市面冷清，导致商业地产丧失了繁荣市场的社会责任和价值，这种现象并不少见。“而现代的专业市场开发必须要打破这种怪圈，遵循商业地产价值链的规律，让开发商与投资者、经营者、消费者联盟实现共赢。”