武汉商业地产正起步 发展商面临三大困扰

     [提要]“在武汉，商业地产的投资前景不明朗，还处于起步阶段。”作为一位商业地产项目的业内人士，邹园林对武汉商业地产如此评价，众多业内人士也表示赞同，随着住宅市场走低，更多开发商和投资客将目光放在了商业地产上，今年将有大批商业地产项目上马，未来，武汉商业地产发展即将提速，那么，当下武汉商业地产的现状如何？

　
   “在武汉，商业地产的投资前景不明朗，还处于起步阶段。”邹园林刚从深圳回来不久，作为一位商业地产项目的业内人士，他对武汉商业地产如此评价，众多业内人士也对他的观点表示赞同，随着住宅市场走低，更多开发商和投资客将目光放在了商业地产上，今年，将有大批商业地产项目上马，未来，武汉商业地产发展即将提速，那么，当下武汉商业地产的现状如何？　
　　“多点少圈”格局如何打破　
　　每次陪女友逛街，刘凯都要围绕汉口转个圈，武广、SOGO逛完了，有时候还要跑到新世界时尚百货，“武汉商业点太分散，逛得很累”，刘凯发出这种感言。　
　　武汉商业地产呈现的是多点少圈布局。在戴德粮行高级经理彭博看来，武汉目前能称上商圈的商业地产只有中山大道和武广、SOGO商圈，在其他地方，商业的分布都十分零散。　
　　这种零散局面在武昌表现得更加明显，当下人气很旺的光谷广场、徐东销品茂、中南、群光广场等众多商业体都各自为营，吸引着各自区域的消费人群。刘凯表示，如果去这些地方逛，随便哪一家都是一样的，品牌、商品档次的区别并不是很大。　
　　邹园林表示，由于这种不够清晰的点式布局，目标消费者相互交叉，消费者消费力的释放原则也只能是选择就近，这样的布局显得很混乱，也难以吸引特色消费力。深圳女人世界成功的原因，也正是因为以目标群体为特定消费群体，针对女性，目标群体细分，以带来更大的消费力。　
　　主题定位如何更明晰　
　　汉阳一商业地产项目正在筹备阶段，预计今年10月开盘，但目前为止，该项目到底针对怎样的人群，却仍然没有形成清晰的思路。武汉一商业地产操盘手介绍，定位不明确是很多商业地产开发商的通病。把目标消费群体扩大化，开发商想广撒网，多捞鱼，但实际上这种定位更易造成多个商业综合体的定位重叠，“1＋1也只能小于2了”。　
　　戴德粮行高级经理彭博也表示，要做商业地产，首先要想明白，这个商业项目是为谁做，给谁消费，定位清晰了，有针对性的进行布局，才能将“1＋1”的效应朝纵深发散。武汉商业市场整体表现不足，其中业态较单一，细分市场不明显，有品质的商业项目在总量和有针对性的格局方面缺乏发展空间，这导致很多明明可以利用的人气最终被无效地流失掉。
　　与“主力店”如何双赢合作　
　　中北路一大型商业体项目目前已经进入到认筹阶段，该企业相关负责人称，企业将引进各种大型人气主力店，用来增加项目的投资价值。　
　　主力店之于一个商业地产项目，影响颇深，具体理解，主力店不仅可以消化大量商业面积，稳定项目经营，还可产生聚集效应，提高项目整体租金收入，聚集旺盛的人气，保证后期的良好经营。于是，许多商业地产开发商把品牌主力店放在了至关重要的地位。同时，由于品牌主力店有一套系统严谨的选址方法，也使得不少投资者成为品牌主力店的追随者。　
　　在以往的商业地产项目中，也不乏由于品牌主力店的入驻死而复生，经营状况大为改观的案例。“但当下很多开发商陷入了盲目的误区。”一位不愿具名的业内人士称，很多开发商看中主力店的品牌效应，觉得只要是好品牌的主力店就能带来人气，主力店越多，人气聚集越旺，实则不然。一位知名主力店相关负责人透露，主力店与商业地产项目要达到一种双赢的局面。开发商通过主力店聚集人气，就要用好这些人气，但同时，店内商家的组合也不应该像目前胡乱搭配，造成了人气的浪费，主力店的效益也相应受到影响。在自己的从业经历中，也有几次在合同未到期时，从失败的商业体中临时撤退。　
　　事实上，对于商业综合体的选择，品牌主力店的条件相对严格，开发商必须按照他们的要求开发建设并交付验收。且主力店往往都是以较低的租金，较长的租期，在最好的位置，租用较大的面积。这使得开发商非常被动，短期内不能收回投资，资金回笼速度相当慢。因此，主力店的经营是否有利于项目的可持续发展，主力店效应能否经得住来自市场和本身限制的考验，是需要开发者和投资者深思熟虑的问题。　
　　售多租少　
　　目前最大运营瓶颈　
　　起步阶段从另外一个角度理解，也就是一种粗放经营阶段，而售多租少，将产权卖出去，这也成为武汉商业地产运作中最明显的不足。　
　　谈及当下武汉商业地产运作上的最大特色，武汉浦江筑城房地产顾问有限公司商业地产项目策划师表示：售多租少。她表示，在一个成熟的商业地产氛围中，一般是开发商持有全部的物业，再通过专业的管理团队进行统一的运营管理，分享地产项目所带来的物业增值和租金收益。“售多租少就是这种运营模式的基础。这也是一种最初级的模式。”　
　　为什么武汉商业地产做不到这样成熟？一业内人士称，开发商全部持有物业，意味着开发商需要将整个项目的所有资金全部垫付，包括项目前期的土地成本、建筑成本、人力成本等等各个方面，这需要有一笔庞大的资金支持。　
　　但在资金的源头上，开发商的融资渠道十分单一。一家专业研究机构的报告显示，商业地产融资渠道主要是银行贷款，商业地产自筹资金比例较低，只占到位资金33.5%；而大型城市开发商对银行信贷的依赖程度已超过90%。在武汉，同样如此，众多商业地产项目的自有资金比例也很低。此外，随着住宅市场走低，银行对许多商业地产项目的贷款也越来越谨慎，商业地产开发商的融资更加难。　
　　单一的融资渠道，让众多商业地产项目面临更多的危险，自己持有物业的可能性很小。一位业内人士分析，这种局面也导致众多开发商沿用住宅销售的快销经验，将商铺当做房子卖了出去，对于后期的运作，就撒手不管了。　
　　商业地产项目可以与市场大环境“绝缘。”一位商业地产开发商略显夸张的表示，如果一个项目运作好，各种业态布局合理，就能撇开市场大环境，赢得无限的增值空间，反之，即使市场环境很好，但如果后期运作不当，同样会遭遇烂尾。　
　　而在一个成熟的商业氛围中，一般都是开发商聚集一批有经验的专业人士进行专业化的运作，对后期的租金体系进行明确的定位和专业化操作，这才是商业地产成功的关键。（陈红霞）