商业步行街 或将引发新一轮投资潮

近段时间以来，一种以街区概念打造的商业步行街的集中入市。例如，由和记黄埔打造的新街里、天合地产即将呈现的汇锦街、东山国际新城的商业街锦驿……

　　在成都的商业步行街领域，不再只有春熙路、宽窄巷子、锦里等传统街区商业，一批新兴的街区商业正在成都商业地产领域进行突围和发力。

　　商业谋求转型模式创新成突围点

　　本月《2012胡润房地产富豪榜》在上海发布，从事商业地产的王健林以450亿元的地产财富登顶，其财富比去年多了7%。而总体来看，更多的地产企业家财富缩水是一个较普遍现象。

　　由此，王健林登顶《2012胡润房地产富豪榜》的消息，再次引发了人们对商业地产的关注。自住宅市场遭遇严厉的调控以来，房企开发商纷纷涌至商业地产，寻求利润新增点，一方面多元化的尝试的确让不少地产开发商尝到了转型的甜头；另一方面，日益凸显的商业“过剩论”也不得不迫使地产开发商们再次面临转型，思索创新突围。

　　近段时间以来，一种以街区概念打造的商业步行街的集中入市，例如，由和记黄埔打造的新街里、天合地产即将呈现的汇锦街、东山国际新城的商业街锦驿。在成都的商业步行街领域，不再只有春熙路、宽窄巷子、锦里等传统街区商业，一批新兴的街区商业正在成都商业地产领域进行突围和发力。

　　商业用地市场也表现抢眼。来自四川中原地产的数据，2012年9月挂牌出让的几块主要的商业金融用地主要分布在高新站南片区，青羊外光华片区等几个重点发展的新区，尤其高新区最为突出。上海复地，泰合置业，人居置业等知名房企相继出手，抢得优质商业地块。

　　街区商业渐兴改变商业生存格局

　　根据《2011-2012中国商业地产发展报告》，2011年全年，无论新开工增量还是销售增速，商业地产的表现都远超于住宅。在商业地产的形式上，主要包括有购物中心、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、写字楼等。以街区概念所呈现出来的商业步行街作为商业地产的一种特有形式，以其独特的外在结构和符合成都人休闲随性的消费习惯，成为成都商业地产领域备受青睐的地产形态，也将进一步完善成都现存的商业格局。

　　当然，对于成都来说，街区商业其实并不是一种全新的商业形态。历来，春熙路就是成都人最爱逛街的步行街之一，影响力不仅辐射四川成都，甚至辐射整个西南地区。据有关数据统计，春熙路日均人流量达23.6万人次，节假日平均人流量达30万—50万人次。

　　去 年 11月，代表成都现代商业文化的“鹭岛步行街”正式亮相。据华西都市报记者实地探访，欧洲小镇式的步行街人气颇旺，即便是工作日的下午，咖啡馆依旧火爆。

　　同样，9月28日，新街里低调启动第三街首批次内部优先认购，吸引近200位品牌客户前来，首批逾9成街铺很快宣告超额售罄。对于楼市投资者而言，这条“约9万㎡国际版春熙路”是与时代同行的商机。

　　一位投资人士直言，“无论城市综合体还是写字楼项目，都应该学习创新理念。唯有具备变革性的举措，才能寻求到出路。在实现项目优势最大化的同时，也能为城市升级供应蓬勃动力。”

　　四大秘诀助你选铺

　　华西城市与房地产研究院首席研究员温利阳认为，街区商业一直是广大投资客最为青睐的地产项目之一。

　　“有人投资股票、有人投资期货，也有人投资街区商业，从今天看，投资街区商业的人，赢的几率高达近100%。”温利阳说，目前位置好、口岸成熟的街区商业已经是一铺难求，开发商看到热销的局面也都纷纷大规模开发街区商业，并且都在售价上执行超高价的策略。因此，选铺一定要独具慧眼。

　　秘诀1：看商业规划。这个商铺是一个普通的街区商业，还是有规划的街区商业？通常有规划的街区商业会更加吸引投资者的眼光，也会聚集更多的客流，因此，更具投资与经营的意义。当然，也要看街区商业中是否有重量级的商家进驻，如果没有重量级商家，单凭开发商的自我炒作，往往风险会大些。同时，投资有规划的街区商业还要考虑后期的营销与物业管理能力，这些也会决定品牌街区商业的成败。

　　秘诀2：客流是否足。无论商家怎么规划，说得如何好，如果所投资的目标街区商业当前的客流不足，那么，这都不算是“熟铺”，如果开发商有很好的炒作能力，距离有效客户群又不是很远，也许能够把商铺快速催熟，反之，则要等待一段时间，这就存在一定的风险。当然，如果商铺周边有大规模的住宅正在开发，则投资者还要预估未来的客流，和后期新增商铺的竞争，因此，投资者要看清其中的性价比。

　　秘诀3：配套很关键。要看整体规划的科学性与相关配套。如今建筑设计行业有个怪病，一部分设计师都不懂房地产市场，也不懂商业地产，他们只是用头脑的创意和手上软件干活，这种“近视症”似的产品设计多数存在着先天性的缺陷和问题，大家买商业地产就一定要研究产品的完善性和可靠性，不能盲目地买“残疾产品”，也不能被售楼小姐搞晕了。同时，停车位的多少，商业街内道路的规划等配套因素也都是非常重要的，很多情况大家会因为车位不足，而没法到某个商业街去游购吃娱。

　　秘诀4：注重可视性。买商铺要尽量买可视性高的区位或群铺中的吸引力点，这对未来的经营、租赁或转让都是有好处的。