探索商业地产细分之路

    写字楼受追捧的现象去年就开始显现，同时，表现抢眼的还有旅游地产、城市综合体、养老地产等细分地产。聪明的房地产企业已经开始在细分地产精耕细作。

　　6月7日下午，“2012浙商商业地产高峰”论坛以“迎接商业地产细分时代”为主题，对商业地产发展的方向、模式作了深入分析探讨。

　　近年来，不少优秀的房企通过寻求商业地产中的细分地位，在竞争中拔得头筹。《浙商》杂志经过3个月的调查评选，最终在本次论坛上重磅推出了“2012浙商商业地产领军人物”、“2012浙商商业地产标杆”系列榜单(“2012浙商最佳城市综合体”、“2012浙商最佳商务综合体”和“2012浙商最佳城市综合体”)。

　　中国商业地产联盟秘书长王永平认为，目前的商业地产还处于住宅依赖型的商业发展模式：通过销售大量包括住宅在内可销售的物业来回笼资金，从而供养商业地产。商业地产目前面临着三大挑战：第一，商业竞争过度导致不够专业，出现物业差、选址难等现象；第二，项目将来处置困难，一些建筑结构、选址有问题的商业地产将来转变成住宅不易；第三，竞争进入深水区。从商业用地储备竞争到拿地价格的竞争，再到营销竞争，可谓“行内悲观，行外乐观”。

　　此外，论坛还设立了“传统专业市场转型升级”、“概念性地产盈利前景”、“城市综合体急速扩张”三大主题对话环节。

　　主题对话一：专业市场转型升级

　　专业市场面临三大瓶颈

　　海宁皮革城董事长  任有法

　　海宁皮革城发展到现在18年，也遇到了一些瓶颈。一是人才瓶颈。当企业走向全国时，首先发现的就是缺乏专业的管理人才和执行人才；二是硬件提升了，商品和服务没有跟上，软件和硬件要相结合；三是在经济下行的趋势下，专业市场财务较为紧张。

　　未来属于电子商务产业园模式

　　颐高集团董事长  翁南道

　　浙江省有四千家专业市场，真正活得好的却很少，因为专业市场商业模式淘汰得太快了，受新型业态变化和电子商务冲击很大，竞争力、品牌影响力越来越弱。颐高现在正在积极地创新，除了发展数码城，每年还做3-5个综合体以及产业园，特别是电子商务产业园。专业市场具备了做产业园区的良好基础。

　　专业市场转变为综合性市场

　　金田阳光投资集团董事长  金位海

　　现在做专业市场门槛越来越低，专业市场要创新，方向在哪？我认为专业市场要向综合市场发展。现在是买全球、卖全球的时代，大家都在上互联网，干嘛要跑到中国，跑到义乌来买东西？因为在义乌这个大市场里面有170多万种的商品，什么东西都可以买到。我认为把专业市场转变成综合性市场，其成功的系数、概率肯定会大大地提高。

　　专业市场设计必须结合未来城市规划

　　香港意汇设计有限公司董事长  欧镇江

　　当企业买块地做专业市场的时候，必须要考虑到以后结构上的改变，才能够做到升级。所以我觉得在做专业市场设计的时候，必须要考虑到未来五到十年城市规划对它的改变和影响。

　　主题对话二：概念性地产盈利前景

　　乡村综合体模式利润高

　　艳阳(中国)度假连锁集团董事长  夏建文

　　艳阳现在正在打造“乡村综合体模式”，就是把旅游地产和养老地产，还有现代旅游业、新农村结合。这种模式的利润有几点：一是以水上项目为例，每年水面可以向业主收租；例如私家农庄，我们向政府每年大概交300元/亩的租金，但可以向业主每年收租1000元/亩；二是物业管理费，这是稳定的利润空间；三是股权转让时有很大的一个差额，这则是最大的一个利润空间。

　　把传统农贸市场改造成商业综合体

　　杭州中商控股集团董事长 董国民

　　中商控股主要做三、四线城市的传统农贸市场的改造升级，使之改造后成为当地的商业综合体。这个综合体的业态不完全是标准的商业综合体，在保留原先的农贸市场总面积不变的同时，把其位置放到地下室等偏一点的地方，改变脏乱差的状况，一楼以上做成商业综合体，有百货、餐饮，有些地方可能还有超市、酒店。虽然此类商业综合体比其他的商业地产利润低，但风险相对较小，所以盈利较好。

　　做好养老事业，才有养老地产

　　绿城颐乐教育投资管理有限公司副总经理 王昕

　　绿城最近在研究进入养老行业，这是朝阳事业。公司正把集医疗、养老、生活于一体的学院式养老模式带进小区。目前从全国的开发商来看，没有一家的养老地产模式是成功的。我们在做养老地产的前端，目前全国已有17个养老校区。还没盈利，在大家接受养老服务的情况下，公司的投入和回报是持平的。但我们认为，只有把养老事业做好，才有养老地产。

　　真正的商业地产强调长期持有回报

　　浙江晟昊置业有限公司总经理  刘开皓

　　现在很多企业从事旅游地产、商业地产的投资，实际上还是地产型商业、地产型旅游，还不是真正的旅游地产。真正的旅游地产更多的不是强调地产的现金流模式，而是强调一个经营性的长期持有回报。

　　进入养老地产成本大，运营难

　　浙江华成房地产开发有限公司董事长  沈波

　　在大家想进入养老地产前，我想说一下华成碰到的问题。养老地产前期成本投入很大，做养老地产要做高端，要有医疗等配套，如果企业自己投资只能走商业地产的模式，而目前政策上缺乏支持。

　　主题对话三：城市综合体急速扩张

　　商业地产是一种坚持

　　万象天成商用置业有限公司董事长 赵勇强

　　做商业地产是不成功便成仁。企业必须要做好计划，不要求快。做商业地产是一种坚持，盈利需要运营，运营需要品牌支撑，品牌支撑需要好的团队，这些都要逐步建立。

　　酒店资源浪费，投资需三思

　　城市名人酒店集团有限公司董事局主席 谭守盛

　　2010年到2011年，上海酒店房间数量增长了30%，天津增长了120%，重庆四星、五星级酒店的房间增长了95%，全国这一轮的酒店客房数增长得太快。在未来3年，城市名人酒店会整合社会现有的四星、五星级酒店，而不会做浪费资源的新投入。

　　商业地产最终目的是替富人管理财富

　　上上集团有限公司董事长 冯世翔

　　一个成熟的城市综合体，从前期的市场调研、产品规划、项目建设到投入运营，我认为需要五年，项目真正盈利可能还需要五年。而真正的商业地产的终极目的不是在做地产，而是替富人管理财富。

　　不同阶段引入不同资金

　　杭州万通时尚置业有限公司总经理 杨泉

　　城市综合体急速扩张，说明在这个行业中有钱可赚。在开发城市综合体的不同阶段，引入的资金会不同，前一段是通过企业自有资金的方式获得土地。在后期的一些阶段，可以引入一些收益比较低，对风险的敏感度比较高的基金来进一步打造综合体的影响力。