唐山商铺市场离“火爆”还有多远？

【高端对话】唐山商铺市场离“火爆”还有多远？

　　主持人：燕平燕赵都市报冀东版房产事业部记者

　　本期嘉宾：

　　万力控股集团有限公司副总裁、唐山万力置业有限公司董事长陈淑芬

　　唐山南湖文化商务有限公司副总经理周常立

　　唐山滦州古镇置业有限公司营销副总经理刘宏帆

　　近两年，在住宅类地产不断受到宏观调控的过程中，商业地产一直处于上升态势，作为最体现利润和价值的项目，深深诱惑着房地产开发商和投资者。其中，商铺作为最直接的商业承载形态，受到很多投资者的关注。但是，在如此高关注度和相对宽松的政策下，唐山商铺市场一直是细水长流，并没有出现像其他一些城市那样的火爆局面。唐山很多房地产业内人士也不断地为此努力，到底问题出在了哪里？我们离“火爆”还有多远的路要走？

　　主持人：或繁荣或胶着或不温不火，已经有太多的形容词来描述当前的唐山商铺市场，从专业角度来看，唐山的商铺市场处于一个怎样的阶段和状态？

　　陈淑芬：唐山是一座具有百年历史的沿海重工业城市。改革开放以来，唐山国民经济和社会各项事业迅速发展，综合经济实力显著增强。我个人认为，唐山的商业地产还处于发展的初级阶段。除了目前的商业街商铺、社区商铺、住宅底层商铺、购物中心及写字楼，唐山的高端类商业综合体和大型专业化市场非常缺少，不能满足唐山市场的需求。

　　像建国路、小山等一代专业的市场已经不能满足现在的消费水平，急需升级，在南方一些城市，二代的专业市场发展得很繁荣，但在唐山还没有真正开始。此次万力的进驻，就是想做专业化的商业，在填补唐山市场空白的同时，我们也希望可以推动唐山专业化商业市场的发展。比如我们将要开发的皮革城项目，就解除了唐山人到外地去采购皮革制品的旅途劳顿。

　　刘宏帆：唐山是一个资源城市，资源城市普遍财富增长肯定大于商业投资增长方式，在这种情况下，商业投资在比较上肯定处于相对低位；受唐山城市发展阶段影响，国内商业地产的真正起步也就在90年末期，因此国内商业市场相对发展空间都比较大，又由于唐山经历了大地震的灾难，城市整体建设也就在30多年，唐山商业虽然相对繁荣，但是目前商业状况比较分散，没有形成一个成熟的商业体，需要一个核心吸引力将其聚集在一起。

　　周常立：半年时间里，住建部频繁透过媒体向外界表态：坚持楼市调控不动摇!温总理7月7日在常州调研时又着重强调，必须坚定不移做好房地产调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。可见，随着国家对住宅调控越来越严厉，住宅客户中会有很大一部分将会把目光投向商铺。近些年随着唐山客户投资意识越来越强，关注商铺投资的客户也会越来越多，唐山的商铺市场会随着唐山城市建设的不断加快进入一个高速增长阶段。

　　主持人：依据您的专业视角，您认为唐山商铺投资者的“兴奋点”和商铺市场的“爆点”在哪里？或者说什么样的商铺能够吸引他们？

　　刘宏帆：唐山商铺投资价值是和其土地价值(或者说位置)形成正比的，与土地上的附属物也就是房屋影响不大，对于一座城市来说，在他远久的城市发展过程中肯定形成过最为繁华的城市中心，无论对于现在或者未来，曾经的城市中心其土地价值肯定也是最大的。

　　就拿滦州古城来说，滦州古城的商业模式涵括了旅游商业与城市商业的双重价值叠加，滦州古城现在每天2-3万人，其中当然少不了滦县本土人的构成，两年形成了一个城市的休闲、娱乐及餐饮中心，这除了我们丰富的商业运营之外，也和滦县老城的区域价值分不开的，我们都知道滦县是曾经的古滦州中心，而滦县曾经的城市中心又在滦县老城，虽然它在唐山大地震后由于城市功能的迁徙而逐渐衰落，但是它的土地价值依然是最高的，我们所需要的，只是把他曾经的价值兑现了。唐山也一样，唐山也有他曾经的核心地带，它的价值再发现与兑现，必然能引来一场城市商业抢购的高潮，就像我们滦州古城第一次商铺的开售一样。

　　周常立：我认为，无论是唐山客户还是其他城市的客户，投资商铺最看重的就是商铺的“人气”。良好的区域发展前景是商铺未来人气暴涨、价值增值的核心；便利的交通是商铺快速聚拢人气的重要条件；大量的社区居民是确保商铺保值、增加客户信心的可靠保障。如果商铺满足具备强大人气的这些条件，肯定会引爆唐山市场。

　　陈淑芬：唐山的百姓投资能力很强。市场迫切需要的是“投资回报高”并且“投资回报稳定”的商业类地产。未来一段时间，我觉得唐山投资客户对高端类商业综合体及大型专业化市场的商铺投资是主流方向，也是“兴奋点”所在。引爆唐山的商铺市场，需要更多更强的国内外有“实力、专业、品牌、资源”的商业地产类企业进驻。

　　主持人：以前的商铺大都集中在市中心，现在随着房地产市场的发展，凤凰新城、南湖、高新区等片区以及外县区的逐步建设，也带动了很多商业项目的崛起。这里的商铺也吸引了不少投资者得关注，从您专业的角度来看，这些片区的商铺前景如何？

　　陈淑芬：凤凰新城、南湖、高新区及丰南县区的建设发展非常迅速，这也加快了这些区域的商业发展和土地升值。投资丰南是万力控股集团公司的战略性决策。首先，唐山市及丰南区近年来经济发展较快，未来商业地产发展空间广阔，为我们进驻丰南提供了良好的契机。而且，投资丰南区打造文化旅游产业的构思完全符合政府未来产业发展规划，万力打造的是一个批发及零售的专业皮革市场，也是一个辐射环京津和环渤海经济圈旅游及购物于一体的专业市场，项目自立项以来得到政府各级部门领导的关注和鼎力支持。我认为这些区域只要有专业化市场运作能力、丰富的客户资源、强大的资金实力、专业化市场类型，发展前景不可限量。

　　刘宏帆：这些区域商业前景都很好，商业就是买卖，不管是实实在在的商品买卖还是服务买卖，而有人的地方就有商机，人气就是商气，以上这些区域都是唐山未来功能相对集中区域，大量居住、工作、休闲人群必然带来旺盛的商业需求，所以前景必然没问题。

　　周常立：随着我国城市化进程不断加快，市中心配套已经不能满足人口快速增加的需求，所以中心区周边新兴区域开始快速发展，随着这些区域人口越来越多，人们需求的商业配套也会快速增加。例如，南湖生态城是唐山是重点发展的四大功能区之一，南湖金地正是南湖生态城核心区域重点项目之一。可以说，南湖金地商业，在立足于政府高瞻远瞩长远规划的同时，又以项目自身无可比拟的优势，像326万平米恢弘体量同时开发，这相当于同时兴建两座标准县城；未来超10万人的社区人口，马上会有5万多居民入住；所有的商铺都是铺铺临街，而且都是临市政道路，这就为南湖金地商业聚集起大量人气。客户能感觉到在这里买商铺肯定会快速升值，我想这也是南湖金地商铺倍受投资客户青睐的原因吧。

　　主持人：依据唐山房地产市场的发展现状，商铺市场离“火爆”还有多远？如何引爆商铺市场的“爆点”？需要哪些条件？

　　周常立：唐山市是一个经济快速发展而且会有更大发展潜力的城市。随着唐山市不断发展，商铺市场前景会越来越好，但是任何脱离市场价值的产品都不会被市场认可。作为房地产业内人士，我们在项目时应紧跟国家政策，结合区域发展特点，设计出最适合唐山城市发展的商铺，推动唐山商铺市场快速“引爆”。

　　陈淑芬：通过市场调研，我认为唐山商业地产的发展迎来了前所未有的契机。唐山也基本具备了商业地产发展的条件，包括唐山的GDP、人口、经济结构、消费潜力、商业环境等。不过要达到商铺市场的“火爆”程度，直至引爆商铺市场的“爆点”，需要一段时间，需要一个发展的过程，需要政府、企业等社会各界人士的齐心协力。

　　刘宏帆：引爆商铺爆点，还是需要复合型商业性很强的商业体，现在唐山商业有许多商业综合体，例如万达、百货大楼等，但是真正的商业综合体不仅仅是光有商场就足够的，需要功能性很齐全的商业区，而且这些商场并不是唐山人民传统意义上向往的商业，需要从它的区位上符合本地人对于传统商业中心印记的契合。这与政府规划力度、区位优势、良好的经济环境是分不开的，只有以上条件具备，相信在不远的将来唐山商铺一定火爆。