现铺来袭 搽亮双眼明辨优势与风险

    限购以来，商业地产逐渐成为武汉人购房投资的主渠道。据亿房网研究中心统计，今年上半年，武汉市商业地产成交约9000套。开发商先运营培育市场，再将成熟商铺“重新”销售，大量“现铺”来袭，成为市场新迹象。

　　一般而言，开发商主要为了尽快回笼资金，推出了即将交房的项目所在商铺进行销售，甚至是套卖已经出租多年的成熟商铺。相比期房而言，这些商铺能够更早收租，一定程度上分解购房者的资金压力。但在看到优势的同时，不能忽视风险。

　　现铺来袭 商业地产集中供应

　　统计报告显示，今年上半年，王家墩CBD、中央文化区等多个高端写字楼集中入市，推动写字楼均价达9690元，较2010年均价累计上涨61%。在商铺领域，随着数十个城市综合体上市，专业市场、地铁商铺遍地开花，商业地产集中供应的局面有增无减。

　　值得注意的是，今年以来，武汉商业地产流行“带租约销售”的同时，“熟铺”销售悄然兴起。所谓“熟铺”销售，即开发商在建筑建成后，先由其自主经营几年，待市场培育起来之后，再对外销售。

　　最为典型的例子，莫过于百步亭集团打造的纯街铺项目——百街茂。从“安居苑”到“怡康苑”，从“百步龙庭”到“现代城”，经过多年耕耘，百步亭花园已经成为武汉第一大社区。多个住宅小区一层所谓的门面已经形成了良好的商业氛围。项目自面市以来，火爆的销售业绩足以说明能够提供稳定回报的商铺是受到市场认可的。

　　同样，以亚贸·恒生公馆为例，该项目为产权式酒店，位于亚贸广场7-17楼。其房源按4星级标准装修，未来通过引进知名酒店管理企业，以公寓式酒店对外经营。但与一般新建产权式酒店不同，恒生公馆位于已经营成熟的商圈，且亚贸广场经营业绩已被市场认可。该项目负责人称，之所以以“熟铺”形式出现，是为打消后续经营不确定性。

　　亿房网研究中心商业地产研究员谢添认为，自去年以来，武汉地铁概念商铺、专业市场、社区商铺开始集中供应，商业地产竞争明显加剧。而新建商业地产未来的回报如何，取决于经营业绩如何。成熟商圈的“熟铺”，在能够预见到的很长一段时间内，稳定经营是有保证的。

对于投资者而言，在商业地产的投资热潮中，怎么样才能降低投资风险扩大投资收益，才是最重要的。“熟铺”虽好，但也存在深层次的风险。

　　“和投资期铺比，投资现铺的优势还挺多。”资深投资专家表示，由于交房早，投资现铺收租更早，缩短了等待的时间成本和财务周期，相对来说能尽快实现收益。

　　第二个优势是，由于是现铺，能将对商铺不利的所有因素都看得一清二楚，比如建筑的外立面，周边交通组织，内部的建筑结构、装饰结构带来的不利影响，市政工程的影响等等，都看得清清楚楚，避免了期铺所存在的不明朗不透明所带来的风险。

　　第三，现铺可以参考周边的商铺的租金、价格，甚至业态，而期铺则不具备参考性。第四是，现铺的商家挪位更快，而周边商铺的转租价是值得参考的，一般而言，转租价越高，反映这个街区的商业活性越高，成熟度较高。

　　当然，投资现铺也不是一本万利，专家就指出这其中依然存在风险。

　　价格：一般而言，进行现铺销售的开发商，一般资金比较雄厚，能达到现铺才进行销售的条件，如果还有租约在手的话，议价能力会更强，因此，现铺的价格可能会相对比较坚挺。

　　例如，吉祥谷社区的临街商铺，由于临靠武汉大道，毗邻地铁集团的市民之家。在所有铺面租出之后，竹叶山集团将之以江岸1号金街的名号重新打包上市，预计开盘价格高达4万左右。

　　租金：现铺依然要看口岸，即使有租约在手，也要看看租金是否符合市场价格水平，是真租约还是假租约。因为后期的投资收益都是出自承租商户，商家能够承担的最高租金决定了投资回报率，所以不能听信开发商的一面之词，必须能够与商户建立透明的沟通机制。

　　业态：即使靠近主力店，投资者还是要想清楚将来适合做什么。一般而言，靠近主力店会对经营业态有一定要求，不是所有的经营业态都适合在主力店附近生存，因此，在买铺之初，就最好想想适合做哪些业态，面积大小，位置。还有个风险是，购买人比照售价来定租金，如果将租金定得过高，租户的流水不足以支撑高租金的时候，就可能带来一定的空置率。