给沈阳商业地产开一味苦口良药

——专访DTZ戴德梁行商业地产服务部助理董事梁炜骅先生 
梁总您好，非常感谢您在百忙之中接受我们的采访。

记：我们知道，梁总从事商业地产管理工作有10年之久，那么请问梁总如何看待目前沈阳的商业地产市场？

梁：今天我们要谈的商业地产是以服务批发零售业态为主的狭义商业地产，其主要产品包括购物中心、百货商店、社区商业网点等零售用途的商业地产和各类专业市场等以批发为主的商业地产，而写字楼、公寓等其它商业地产类型在未来会由我们DTZ戴德梁行写字楼部等相应部门再与大家单独分享。

城市商业地产的发展有赖于城市人口规模、经济总量、交通条件等多种因素的支持。沈阳近年来经济的快速发展所带来的商业贸易规模迅速提升、人均可支配收入快速提高和社会消费品零售总额的不断扩容，为沈阳的零售业及商业地产的发展奠定了良好的基础。根据DTZ戴德梁行2011年末对沈阳商业市场的研究，沈阳社会消费品零售总额连续多年维持在年16%以上的增长，消费性支出与可支配收入比近几年也一直维持在80%以上的较高数字，社会消费意愿强烈，社会消费品零售总额继续保持东北主要城市第一的位置，这些都显示了沈阳作为东北地区商业零售中心的现状。

而与沈阳商业零售市场蓬勃发展相对应的，是过去沈阳较为单一的商业业态和匮乏的优质商业设施。2009年以前，沈阳的商业格局基本上都是以百货为主，在此期间入市的两个购物中心产品都因为交通、硬件、时间等种种原因没有对市场造成较大的影响力。在营业额表现方面，兴隆、中兴、卓展等以百货经营为主的商业企业依然占据着城市商业零售发展的核心领导地位。尽管部分企业的商号名称上都使用了购物中心的字样，但从经营方式、业态组合、空间布局方面，这些商业依然属于百货或是带有购物中心特色的百货范畴，而不能算作是真正意义上的购物中心。2009-2011年随着中粮大悦城、皇城恒隆广场和华润万象城的开业，沈阳的商业开始正式走入了购物中心的时代，同时也开启了专业商业地产开发企业分享零售市场红利的时代。

记：近年来，商业地产拓展如火如荼，无论是外资抑或是国内传统住宅地产开发商都想分一杯羹，这说明商业地产已经达到其黄金时期，还是说市场更应该担忧泡沫的出现？对于沈阳来讲，您认为有足够的市场容量去支撑这些商业地产的发展吗？

梁：随着华润中心的交付，整个沈阳金廊沿线的商业地产开发出现了质的提升，未来将有恒隆市府广场、瑞安沈阳天地、华府新天地、乐天世界等等一大批商业综合体陆续的进入市场，于是业内常有“狼来了，而且是群狼”，“商业地产开发过量”等等提法见诸于报端，而部分购物中心的经营不佳就成了这种提法“最好的验证”。而对于此，我有一些不同的看法。

首先，我认为沈阳的商业地产（这里不谈及写字楼等商业地产类型）发展刚刚起步，还远没有满足人们的生活需求。总体来看，在目前宏观形势不明朗的情况下，特别是第一季度中国GDP增幅中虽有6%以上的贡献来自于消费，但更多的人认为这是政府主导的消费所拉动，而非真正的民间内需拉动，因此，内需的成长还将是一个缓慢的过程，由此映射到沈阳的商业地产市场，我认为也确实存在总量短期过量的现象，但就城市局部地区而言，商业地产仍然呈现了较强的需求，发展属于刚刚起步阶段。

具体的说，由于种种原因，目前我们看到沈阳的一些人口稀疏地区和较为偏远地区都在筹建大型的购物中心。在我看来，带有明显上述特点的地区，商业的开发应仅限于特殊商业业态，如奥特莱斯、满足周边需求的社区购物中心等，包括一些特别依赖于物流的专业市场或其它目的性、主题性极强的商业业态。而很多的“城市副中心”理论目前只能停留在宣传层面上，如真的投入开发，将必然存在风险。而即便是上述的特殊业态，也需要经过切实论证后才可真正投入市场。举个例子，如果今天沈阳任何一个发展商问我，他期望在2年内再开发一个奥特莱斯，我会直接的告知他“还是换个发展思路吧”。为什么呢？因为目前沈阳在招商且年内即将投入运营的奥特莱斯就有3家，而且都是较有经验的零售商或商业地产开发商开发运营的，他们中的多数还有二期的规划。此外，还有至少3家发展商在筹备或是概念规划新的奥特莱斯项目，未来5-10年，沈阳也很难容下6个较大规模的奥特莱斯，这是一定的事实，不顾需求的再发展此类商业就是过量。

而就沈阳局部的商业地产发展看，我认为商业地产仍然“缺”，缺什么呢？缺适合的，缺真正能够满足人们需要的。我们现在看到整个城市商业地产的数字量非常大，但是从分布上来讲，非常不合理。许多需要商业地产的地方没有商业，许多商业地产规模已经很大，也有一些不能再承载更多商业的地方，仍然在继续供应。沈阳是一个多核商圈的城市，中街、太原街是两个传统的、核心的商圈，还有很多附属的区域级商圈。但现在很多区域性商圈的商业却不能够满足该区域人们的消费需求。

比如铁西商圈——铁西人口数量过百万、GDP全市第一，早就可以支撑一个很大的商业中心了，可是实际的商业发展呢？目前为止，真正开业的商业不过是铁百、友谊、新玛特、万达沈辽路店等寥寥几家，而茂业百货、万达北一路的即将供应和稍后一点的星摩尔及龙之梦的出现才初步沿着铁西的十字金廊搭建起了铁西商业的整体格局。铁西区目前可见的最高档次化妆品品牌仅主要是铁西新玛特里的H2O等寥寥几种中档进口化妆品而已。不单是化妆品，其他的商品，包括珠宝、服装等都跟该地区的人口数量、消费能力完全不相称。五年前，铁西开始了大规模的住宅开发建设，所导入的人口构成多以刚毕业的年轻人为主，可目前这些人已经有了改变，多数人都已经家庭稳定，满足了基本的住房需求，并有相当一部分家庭拥有了自己的汽车。这部分人的需求在铁西却经常得不到满足，因此他们往往选择到太原街或其他区域去购物。消费的不便影响了他们家庭收入的分配比例，地铁的开通又大大加剧了这种趋势，这其实也是内需提升不畅的一个原因。铁西现在就好比是一个“睡眠城”，人们白天在外面购物、消费，晚上回铁西睡觉，晚上11点出租车单程去铁西的，往往会拉不回客人。

那么这个区域为什么不引进较好的商品品牌呢？更多的原因可能是过去这个区域的消费表现不好，品牌在研究市场数据时，认为市场表现不支持其开店要求，而且没有合适的商业项目，因此未能开店。这与区域历史上的经济发展、产业结构、人口构成等问题有关。但是现在这些都发生了变化，人们需要消费，但是在铁西区却得不到满足。所以表现出的是铁西区店铺成长仍然没有达到高端品牌的要求。另外铁西区的商业同质化也非常严重，比如万达在铁西只是供应了两个同质化的项目，在区域内并没有实现商业定位提高和延伸。现在许多人把希望寄托在华润置地的购物中心身上，但是因为这个项目的投放时间本身较晚，所以短期内对于区域商业发展的价值提升表现会不太明显。不过我相信这个项目入市后，因其优越的地理位置和华润的一贯品质，大家可以期待一个较好的区域商业中心呈现出来。它将为许多品牌提供一个载体，可以促进铁西商业的升级。话说回来，沈阳缺的是什么，缺的就是这样的商业。

另外，社区商业的空白也需要填补。在国外，社区商业是非常发达的，但国内社区商业所占现代流通渠道的销售比例实在是非常低。社区商业跟很多因素息息相关——人均收入、城市化发展、交通状况……如果城市规模本身就很小，交通状况也很乐观，社区商业的发展就会很困难。但现在的沈阳，人口增多，收入提高，交通压力增大。在这种情况下，时间成本和便利性就显得尤为重要。这样看来，其实沈阳的社区商业还有很大的发展空间。

对于社区商业的发展，我认为政府首先要在规划上充分地予以考虑，不能仅依靠商业用地的比例或指标来限制;第二，要甄选合适的公司去操作，因为只有一个合适的公司才有资本有能力做好项目。

对于金廊的商业发展，也是大家最关心和担忧的。其实请大家仔细回想，从金廊北段的大悦城开始，到南段的K11购物中心，年内能够供应市场的项目大概只有2-3个，2年内能够开业供应市场的也不过还是2-3个，这些项目本身的侧重还各有不同。再之后会有一个比较长的稳定期，很多项目只是开工，离真正的建设完成到投入使用还有很长的距离。而且整个金廊沿线的商业地产，除去写字楼、酒店、公寓等物业类型外，就以零售为主的商业地产类型而言，其实细分也非常明显，有销售型为主的商铺产品、有以金融服务为主的商业物业、有主打文化主题的商业物业，真正的购物中心或百货商场只有在青年大街南段才比较集中。而其中真正的高品质项目能有哪些，大家也只能期待。当然我所说的高品质商业项目不是高档购物中心的意思，高品质指的是定位恰当、物业硬件条件较好，能够满足多数品牌商需求,商业业态布局合理的能够满足消费需求，带给消费者愉悦感受的商业项目。按照目前的工程进度和招商情况，恒隆市府广场店将为市民呈现这样一个项目，皇姑区的乐天世界未来也将是一个优质的项目，而瑞安的沈阳天地也将秉承瑞安的一贯品质，为城市带来一个休闲商业中心。因此大家可以了解到，金廊的供应量虽大，但其业态差别迥异，时间供应链很长，很多项目甚至还需要5年以上，作为一个千万人口的国家中心城市而言，拥有自己的“长安街”不是一个奢侈的梦想，而是由现实承载的需求所激发的市场表现。

记：目前房地产的调控仍在持续，房地产调控对于商业地产来讲，将持续产生哪些影响？也正是由于调控政策，很多并不熟知商业地产项目运作的开发企业进入商业地产开发领域。您如何看待这种现象？您觉得靠商业地产“突围”靠谱吗？

梁：住宅市场的调控政策出台后，很多开发商将投资的目光落在了商业地产。开发商投资商业地产可以分两种情况：

有一些开发企业是自愿投入的，他们看好这个市场，认为投资商业地产能够有所回报。比如华润中心，目前投资大概已经超过了70亿，其中，酒店、写字楼和商业部分都需要持有，只有五栋住宅是用于销售的，这样规模的现金回流当然没办法支撑如此庞大的一个商业项目，所以当这个项目完成的时候，一定会有几十个亿的资金沉淀下来。但当几年之后，当这个项目真正成熟的时候，它给公司带来的效益却也是巨大的，比如如今的华润大厦，建筑面积的租金表现已经超过了沈阳很多核心地段的商场。

还有一些企业是无奈的选择，这种无奈的选择表现在取得土地的用地性质上。比如一个发展商在沈阳的某些重点区域取得土地，至少要40%都用于商业用地，很多发展商不愿意也没有能力去操控，从资金、视野、技术、愿景等多个层面都困扰着项目未来的发展。因此此类的发展商从取得土地的时候起就朝着快速去化快速回款的方向去设计产品，其产品会符合市场投资需求，但很可能不符合市场实际使用需求，使得最后交付的商业地产项目多年无法进入正常经营的轨道。

有一些发展商，进入到了商业地产开发领域，是因为国家政策的调控，住宅市场做不下去，想靠商业地产突围，我认为这是有很大难度的。首先，企业的愿景和目的不同，这样的开发商是因为一件事情做不下去了，被迫去做另一件事情，并不是出于自己的本意，这就决定了开发商在投资的过程中带有一定的投机性——他只是不想让自己的资金闲置，而并非真正想把商业地产做好，历史上这种案例也是失败者居多。当然也有些发展商从此下定决心要把重心转向商业地产，把商业地产作为未来的主业，虚心向市场学习，并请专业的团队来帮助他，这种公司的转型是可能的也是现实的。但往往在做前几个项目时会有一点辛苦，因为团队、资金安排等方面都需要磨合。

很多个体的投资者也在想，我的钱都投资在了住宅上，现在住宅被调控了，那么我现在投资在写字间上或商铺上好不好？

我认为这是很好的选择，在价格合适的情况下购买一些优质物业是有价值的，但具体的产品选择要非常慎重。怎样选呢？投资写字楼或商铺的门槛会比较高，所以一定要选择一些开发商背景较好，后期物业管理品质较高的项目，特别是写字楼产品要格外关注物业管理。而一些优质的商铺，比如大社区的群房，就算从满足社区需求的角度上讲，它都是有价值的。所以住宅围合的商业裙楼、大盘项目的商铺，特别是住宅目标客群锁定为首次置业或者是首次改善的自住型项目的裙楼是值得投资的。但是要注意计算回报率，20年的租金都不能使成本回收的话，那么这个投资就基本失败了。而有一些商铺我们是不建议去购买投资的：比如说有些地理位置看起来不错，但是发展商背景不明确，硬件条件很差，后期管理没有保障的格子铺产品等，这些投资的失利风险往往比较大。

记：目前，“扩大内需”被列为国家十二五规划之首，您认为这会不会弱化房地产的支柱产业地位，而让商业地产获得发展？

梁：有人说，二十一世纪第一个十年是住宅地产的十年，第二个十年是商业地产的十年。我比较认同。十二五规划将“扩大内需”放到了首位，扩大内需一定会让商业地产获得较大的发展。因为商业地产最终的用途，就是实现的贸易的发展和商品的回转与销售，这个就是内需。如果真正的内需被拉动了，商品销售和商品的流转速度加快了，商场的生意也就变好了。生意好了一定会拉高租金，拉高商场的收益，如果收益好的话，就会有更多的开发商进入到这里，新建、扩建、改造商业地产项目，这就产生了商业地产的良性循环。