破解长沙专业市场发展之困“达芬奇密码”

千年长沙抓住长株潭两型社会建设的大好时机，轻松实现“弯道超车”―― 长株潭一体化、武广新城、滨江新城、南湖新城、大河西先导区、望城撤县并区等一系列宏大手笔，让长沙这座千年古城重新涌动着澎湃的前行动力，以全新的商贸姿态傲视群伦。

　　然而，长沙市三环线内的一些旧有专业市场，已越来越无法满足城市及经济日益发展的需要；甚至在一定程度上，阻碍了城市提质扩容的步伐，割裂了中心城区与城市副中心、新城区的关系。市场内部涌动着求变、求新的力量，升级换代迫在眉睫。市场在阵痛中的姗姗前行，怎样才能合理地调配城市功能、产业布局之间的合理关系，也在拷问着市场参与各方。

　　旧有专业市场已无法满足城市需要

　　2011年，长沙市财政收入首次超过1000亿元，在中部省会城市中位居第二。

　　2012年4月13日，《福布斯》中文版首次发布中国中部商业城市排行榜，长沙位列第一。

　　预计至2015年，湖南省社会物流总额将实现55000亿元，物流业增加值达到1900亿元。

　　长株潭一体化、武广新城、滨江新城、南湖新城、大河西先导区、望城撤县并区等一系列宏大手笔，让千年古城长沙重新涌动着澎湃的前行动力，以全新的商贸姿态傲视群伦。

　　但随着长沙城市规划发展的不断推进，城市建筑群的不断扩充及壮大，盛名之下的千年商业旺地长沙，以专业市场为代表的商贸物流，显得局促而黯然，与长沙在中部崛起之中的角色不相称。纵观目前长沙市商贸物流业的现状，已经远远落后于武汉、南京、昆明等城市，并成为严重制约城市化进程、制约城市商贸发展的瓶颈。以长沙市东二环为轴两厢分布、三环线内的一些旧有专业市场，已经无法满足城市及经济日益发展的需要；甚至在一定程度上，阻碍了城市提质扩容的步伐，割裂了中心城区与城市副中心、新城区的关系。市场内部涌动着求变、求新的力量，升级换代迫在眉睫。市场在阵痛中的姗姗前行，怎样才能合理地调配城市功能、产业布局之间的合理关系，也在拷问着市场参与各方。

　　政学商界共探长沙专业市场发展

　　在此背景之下，7月5日，望城区委、区政府主办“2012城市功能与未来发展高峰论坛”，邀请了湖南省政协副主席武吉海，长沙市委常委、副市长陈泽珲等领导；华中科技大学建筑与城市规划学院副院长、博导洪亮平，湖南师范大学博导、省政府参事朱翔，湖南商学院博导、省政府参事柳思维等学界精英，共话未来大长沙专业市场出路在何方，哪里才是承接长沙三环内专业市场转移的最佳去处。

　　筹备半年之久的2012城市功能与未来发展论坛，吸引省内外各建材商会会长及200余名建材商家积极参加，各个层面的专家，就自身所关注的话题，积极探讨，相互沟通，力求在困顿的市场走向中，寻找到一个相对的平衡点，为专业市场发展的下一个10年、20年、50年，制定一条出路。在此次城市高峰论坛中，来自国内的区域经济、城市规划、产业布局专家，对长沙的城市功能和专业批发市场的产业布局进行探讨，把脉专业市场现状及发展方向。

　　湖南现代物流职业技术学院院长文振华曾不无担忧地表示，若长沙短期内不彻底改变仓储、物流、配送的布局，不对现有的专业市场进行升级换代，不对以专业市场为代表的商贸物流进行颠覆性变革，长沙将很有可能错过下一个发展的10年。许多有识之士和相关部门已经意识到该问题对长沙发展的重要性。《2011年长沙市政府工作报告》郑重提出，2012年工作重点之一就是推动一些落后的专业市场外迁。长沙市商务局副局长毛鹏程也在不同场合表示，三环线内的一些专业市场必须要搬迁。

　　城北浮现中南最大专业市场集群

　　湾田国际建材总部基地，就是在这样的背景下，应运而生。项目位于长沙市芙蓉北路湖南最大物流基地金霞物流园区域，是湖南湾田集团进军房地产行业的一部恢弘巨制。项目总投资300亿元，占地面积5000亩，建筑面积500万平方米，拥有100万平方米仓储面积、1000万吨物流配送能力。同时区域内各种配套设施完善，完全符合专业市场未来发展的要求。无疑成为承接长沙三环线内专业市场转移的最佳平台。

　　项目力求打造一个集建材（涵盖陶瓷、卫浴、水暖、石材、灯饰、五金、化工、板材等多种建材业态）、仓储、物流、配送、电子商务等为一体的超大型、多业态的现代化专业市场集群，实现湖南专业市场发展从粗放型到集约型方式转变。旨在建中南地区规模最大、档次最高、品类最全的现代化、集约化发展的专业市场集群，做专业市场的领跑者。

　　据了解，湾田国际建材总部基地并不是规模的简单扩大、硬件的简单提高，而是对长沙现有市场进行颠覆性的变革，从硬件和软件上进行提高，从市场和行业整合高度运营市场。在市场的运营上融入现代管理思想，融入金融、物流、电子交易平台等现代元素，建立新的行业开发标准。

　　专家观点

　　专业市场集约化、向外围搬迁，是城市所需

　　洪亮平

　　华中科技大学建筑与城市规划学院副院长、教授、博士生导师；中国城市规划学会国外城市规划学术委员会委员；住房与城乡建设部、湖北省建设厅、湖北省规划局审批专家。

　　从全国市场来看，随着城市化进程、城市的体制扩容，专业市场发展空间受到限制，其搬离城区已经是大势所趋，全国已经迎来了新的一轮专业市场搬迁的热潮。北京、武汉等城市已经实现了城区专业市场的外迁，如武汉汉口北商贸物流区、昆明螺蛳湾、南京红太阳等市场，在新的卫星城形成了新的市场集群，采取集约化发展模式。超前布局的意识、市场发展的速度和水平已经远远超过长沙。

　　专业市场搬迁和集聚，一个新兴市场的形成和成熟，是政府意愿与市场意愿磨合与合力的结果，对交通、物流、仓储、市场环境等方面提出越来越高的要求。长沙专业市场从粗放型向集约型转变，是一个不可逆转的趋势，是市场的大势。现在运行的一些专业市场，显然是一种低水平、低效率的运作，是对城市价值的一种损害。它们所面临的诸如物流、交通、安全、监管等问题，甚至成为假冒伪劣产品销售的温床。所以，必须对专业市场采取集约化发展方式，引入现代物流机制、管理机制、运营机制、监管机制等，来引导市场的规范化、健康化、可持续化发展。

　　因此，专业市场的集约化发展，城区内市场的搬迁，是城市发展的需要，更是市场自身发展的需要。

　　专业市场向芙蓉北路集体迁徙，是大方向

　　朱 翔

　　湖南师范大学教授、区域经济研究中心主任，湖南省政府顾问，主持湖南省重大课题项目如《湖南省“十五”期间到2015年城市化进程研究》、《长株潭经济一体化控制性研究》等。

　　专业市场整体搬离城区，毋庸置疑，是唯一的选择，也是目前长沙市城市空间及经济发展中最迫切、最棘手的工作。

　　市场搬迁到哪里，哪里才是最适合的区域？

　　专业市场向西，存在文化与专业市场不能并存的问题。湘江以西人文气息浓厚，而文化与专业市场的两向发展，不能集中在一区同时进行；同时岳麓山是国家级风景区，对于生态的保护，也是重中之重。

　　专业市场向东，面临产业升级难的困局，发展空间受限制。以前，长沙以东是搞市场很成功，但是由于处在中心城区，面临产业升级难，而且高铁站、黄花机场均以客运为主。所以说我们的市场一定要考虑今后的发展空间，物流、仓储、交通等配套，一定要考虑今后的可持续发展，避免现在东城专业市场发展的尴尬局面，避免低档次的重复建设。

　　专业市场向南，与打造长株潭一体化融城核心地位相冲突。长沙向南感觉有些困难，困难在哪里？南边是株洲、湘潭和长沙共同的城市群绿心，总面积达500多平方公里，这是必须立法保护的。这一核心区域，显然与专业市场发展需要相冲突。

　　专业市场向北，为专业市场的发展提供广阔的发展空间，长沙北部的交通区位正在大幅度改善。望城区湘江以东有五个镇，也都进入了新的发展时期。望城的河东新城，根据我们的想法，选择它作为长沙北城崛起的中心。在这里有京广铁路，有霞凝铁路专用线，还有京珠高速公路。长沙北站也有18个车道在此进行大规模建设，现在主体工程已经完成。北部城市具有巨大的发展延伸空间，向北可供发展的区域面积很大，港口、铁路、公路等条件十分优越，物流、仓储等配套十分完备，具有很强的辐射能力，因此，在专业市场专业区域的考量上，是最优的选择。

　　所以说，长沙的北城，也就是我们过去所说的湘江北去方案，现在已经进入长沙一个规划的试点，将要变成长沙乃至长株潭城市群一个强有力的增长极。

　　专业市场升级搬迁，必须品牌化、信息化、低成本

　　柳思维

　　博士生导师，1993年起批准为享受国务院特殊津贴有特殊贡献专家，公开发表论文300余篇，30多次获各种科研成果奖。

　　三环线内专业市场的外迁是实现长沙市成为具有国际品质的城市目标的核心条件。按照长沙市最新修编的城市总规，2020年长沙的规划区面积达到4960平方公里，比最初的2003年规划大了五倍；望城县变成了望城区，金洲开发区、浏阳东区等都纳入了长沙规划区范围，长沙市未来将是一个高品质的区域性中心城市。长沙市目前市场大部分在二环两侧，在城市中心，市场必须要改造，并且按照全国的普遍规律，市区中心的批发专业市场必须在空间上转移、品质上升级、结构上优化、功能上进一步强化。所以，长沙市的市场搬迁、转移、升级、优化和功能的强化，这是一个大手笔。

　　长沙市以芙蓉北路为轴的城北区域，是承接转移的最理想的区域。作为新一代的专业市场，应当具备可持续发展的能力。选址上要与整个城市未来的空间拓展保持可持续性，在空间定位上特别重要。北部作为市场搬迁很理想的地方是因为具有物流优势、发展优势。一个市场要发展就要遵循发展的规律，所以对市场的定位，既要理性化，又要脚踏实地，要现实一点，培育一个市场不是那么容易的。市场只承认什么规律？交易成本取胜规律。一个市场建立以后，只有给经营者带来经济效益，这个市场才有生命力，才可持续发展。降低成本，比方信息化成本、服务成本、人们的心理成本和精神成本，才能使这个市场具有成本优势，这是一个铁定的规律。所以一定要按规律办事。任何市场要成为一个品牌必须有特色，没有特色的市场，没有差异化的市场是不可能的。