佛山商业地产冷思 商业潜力与风险有多大?

    佛山商业地产冷思

    近两三年，从季华4路至季华6路，至少有六座大型的商业地产项目动工兴建或完成规划报建工作，而在南海区桂城千灯湖板块，也至少有5个大型商业地产项目正式动工或拿地规划报建中。而与此同时，在顺德、高明、三水等三个区以及佛山新城，全市在建、筹建中的各种商业地产项目，据不完全统计，未来三到五年时间，整个佛山市至少增20个新的大型商业地产项目。

    现状

    新项目相近性大 难免恶性竞争

    在季华路从东至西，目前在建的及已完成规划设计、报建的项目，大约有季华7路恒福新城的恒福国际广场、鸿业城市花园商业广场（项目正式名称待定）、万科广场商业城、北京王府井佛山季华路项目以及两个筹备中的商业项目（据消息人士透露这两个项目分别是地产大鳄万达广场和绿城地产商业广场项目）。而如果将季华路再往东往西两头延伸，则还有季华东的万科金域蓝湾的商业项目和季华西路的南庄商业地产等的两大项目。也就是说，季华路上，未来将新涌现8大新商业地产综合项目。

    而在季华路上，在近十年间已经陆续建成并已经投入使用的大型商业项目，上规模的就有东建世纪广场、顺联国际、世纪嘉园商业广场、印象城等四座大型商业广场。这四大商业项目，基本都涵盖了购物、餐饮和商务写字楼及住宅等。而另外，则还有少量业态较为单一的商业项目，如以时尚服装为主的英皇时尚城等。

    不管是综合、复合型业态，还是较为单一的商业业态，在季华路上，目前正在经营中的大型商业广场、商城，事实上就有5个较大规模的商业项目。而将未来新增加的8个商业项目加起来，禅城区季华路上在三至五年后，总共会有13个大型商业项目开张营业。尽管季华路东西长达8公里，作为贯穿佛山市禅城区东西向主干马路，在季华路沿线聚集了禅城区众多的住宅小区，但一条8公里的大马路上就分布了13座大型商业项目。在季华五路、季华六路甚至每公里就有四、五座大型商业项目，商业地产这种密集布局，在佛山较为罕有。在南海区桂城，除了已经建成营业中的大型商业项目就已经有南海广场、南海城市广场、保利水城、桂城百花广场、顺联奥特莱斯和佳盛国际广场等大型商业项目，已经在建、筹备建设中的桂城地铁站上盖的越秀广场、创鸿广场、万科金域国际和万达广场等，据不完全统计，南海区仅仅桂城未来较大规模的商业广场，就至少超过10座以上。由此看来，佛山商业地产项目，现在迎来了建设高峰期，是否供大于求，尚有待历史考验。

    惜往

    四朵鲜花只剩一花 前车之鉴不能不鉴

    佛山近期商业地产风风火火之际，人们在一片喝彩之声中，是否有必要平心静气略作思考，在大家都一致看好商业地产前景之余，是否也有人看到鲜花背后的荆棘？或者，在一座座商业大厦的背后，是否潜在有营运风险？

    未来前景或者是诱人的，在每个商业项目的可行性报告的字里行间，报告起草人是否有意无意将盈利预期最大化？而将营运困难、风险有意识调低？或者为了融资需要，迎合老板股东、银行财团放贷标准，自觉不自觉地人为修改项目可行性报告，抱着乐观、冒险心理，力促项目尽快上马。而这些为了商业地产尽快上马，不惜人为拉高需求预期的结果，会不会在未来造成投资过剩？会不会造成某个商业项目建成之时，便是这个商业地产项目搁置关门休息之时？

    在佛山居住10年20年以上的市民，或者都知道，在上世纪80至90年代，在佛山市禅城区中心地带，从祖庙路至福禄路，在商业地产开发经营商，曾经有名闻遐迩的佛山商业四朵鲜花——百花广场、金花商业街、银花商业第一街和名花商业广场等四大鲜花。当时，佛山四大鲜花，不仅吸引了佛山五区的众多消费者，甚至还吸引了珠江三角洲广州以西的江门、中山等地的消费者，利用周末时间前来佛山消费购物，目的地当中，佛山百花、金花、银花和名花商业街，都是必到之地。

    当时，佛山这四大鲜花商业街里的业主，或自主经营，或放租收租，都获得巨大的商业利益。但是，曾几何时，这种经营上的风光，在运行了不到几年时间，部分商业街便开始出现人流量下降，销售不景气等景象。如银花商业街，原来整座商业广场两层楼数千平方米商铺，密密麻麻分布有两三百个商铺，每天吸引来的顾客人流量都在4、5万甚至10多万人次以上。但后来有关部门在福禄路开设灯光夜市后，银花商业街繁华的商业，在93、94到95年只经过短短的两三年风光日子，随后日渐式微，到如今，银花商业城的二楼成百家商铺，全部关闭，只剩铁将军把门。无独有偶，在号称佛山商业第一街的银花商业街走向低落之时，另外两姐妹的金花和名花的商业营运也从高潮走向平淡。

    当年佛山商业四朵鲜花，到今天还能引人关注的，只剩下百花商业街。

    当年佛山投资者，投资百花、金花、银花和名花的业主，有多少投资者赚了钱？有多少人“血本无归”？又有谁做过跟踪研究？四朵鲜花只剩一花，目前，还叫得响亮的大概只剩百花了。投资商业地产，看来也是有人欢喜有人愁。有人赚钱有人亏。看来，前车之鉴不能不鉴。