千城一面：商业项目同质化趋势或引发激烈竞争

       地产调控屡施重拳之下，商业地产似乎被看作是天然的避风港。但在圈地、卖房和卖铺的喧嚣背后，商业项目结构性缺失与同质化过剩并存的风险因子依然会让这个行业战战兢兢。日前，由同济大学经济与管理学院EDP中心和正略钧策管理咨询联合举办的2012中国商业地产创新论坛上，业内专家担忧商业项目同质化趋势或引发激烈竞争。
        同济大学经纬不动产研究院执行院长施建刚就引用SOHO商都、宝龙广场、万达广场、瑞安广场和华润万象城等案例来分析各自背后盈利模式的异同。例如万达广场走的是租售结合，这种盈利模式适用于大型Shopping Mall、城市综合体，适合知名度高、实力雄厚的发展商。而宝龙广场的盈利模式则是零售产权，整体租赁返租，适用在各类专业市场、主题商业街，其更适合于实力一般，对资金有快速回笼要求的中小型发展商。但他同时指出，目前很多城市在进行商业项目的开发中同质化趋势非常严重。
       此外，正略钧策管理咨询合伙人薛迥文也认为，迄今国内地产商在商业地产的发展道路上多数尚处于摸索阶段，因而略显稚嫩。“国内一线城市的商业地产发展水平大致相当于美国上世纪80年代，二线城市则与其70年代看齐”。他分析称，目前业内的竞争态势是，住宅开发商或主动转型或被动选择，商业地产新进入者众多。在圈地、卖房和卖铺的喧嚣背后，一切终将回归本源，商业地产的收益水平，需要接受投资人和消费者的双重检验。而在行业喧嚣的背后，薛迥文认为亦有风险随行。“目前的发展风险是，结构性缺失与同质化过剩并存。”他表示，现有的商业业态主要包括购物中心、商业街、社区商业、专业市场等形态。社区底商和零散商铺等低端物业约占65%，真正意义上的购物中心和商业街的比例仅有23%。市场上缺少综合性的商业业态，满足客户一站式购物、餐饮、娱乐需求的综合商业则是未来的发展趋势。
       另外，商业项目同质化趋势有可能引发激烈的竞争。据介绍，2012年商业地产增长温和，但是未来几年将有较大的新增供应压力。现在不少购物中心在外观、设计等方面差异较小，造成“千城一面”的局面。薛迥文称，出现同一商圈内多个类似的大型购物中心激烈竞争的局面，导致商户、客户资源分流现象严重。商业数量的增加和定位的同质化，加大了商业项目后期招商和运营的难度，因此差异化的商业定位成为关键。