鄂尔多斯楼市：从沸腾到冰冻

　　4月的鄂尔多斯冰雪已退，但当地楼市依然寒意浓浓。东胜区的街头略显寂静，康巴什新区更显冷清，不少售楼处门锁高悬。曾如同一锅沸水的鄂尔多斯楼市，如今和大多数城市楼市一样冰冻。

　　中国证券报记者在鄂尔多斯调查发现，当地楼市呈现价格坚挺、成交骤降状态，由于库存大、民间借贷问题引发房企资金链断裂，在建楼盘停工现象较多。当地业内人士表示，鄂尔多斯楼市成交量与行情火热时相比锐降，商业地产也存在盲目开发的隐忧。

　　楼市成交锐降

　　虽然鄂尔多斯楼市萧条景象和全国楼市保持一致，但和其他城市相比，鄂尔多斯有着明显的特点。当地业内人士普遍认为，鄂尔多斯楼市是一个供远过于求的市场。

　　就在去年，鄂尔多斯的楼市还是另一番景象。当时，楼盘一开盘就遭疯抢是普遍现象，人们连夜排队，甚至因插队而大打出手。一个当地市民介绍，如果可以在刚一开盘就能买下好几套房子，“一定是有关系”。然而，这种热销场面早已不再。

　　鄂尔多斯市统计局提供的统计月报显示，今年1-2月，鄂尔多斯的建筑工程投资同比去年减少了65.3%，施工项目下降了21.6%。统计局方面解释称，建筑工程投资同比大幅下滑，主要是由于季节性因素。

　　但当地业内人士表示，如此大幅下滑“不太正常”。鄂尔多斯房地产网相关负责人孙伟称，与之前楼市火爆时候相比，鄂尔多斯房地产网的交易信息减少了六成以上，楼市成交量则减少九成。

　　值得注意的是，中国证券报记者走访时发现，当地部分楼盘的价格依然保持在高位。孙伟说，鄂尔多斯的房价并没有明显下降，成交量降了不少，很多楼盘几乎没有成交。孙伟坦言：“没人买房了，降价也没用。本地人谁也不缺房子，反而希望房价保持在原位，房子是他们资产的一部分。几个高利贷崩盘事件已经使他们的资产严重受损，如果房价跳水就是雪上加霜。”

　　另一个当地房地产业人士也称，鄂尔多斯房价保持坚挺，与民间借贷危机有莫大关系。鄂尔多斯的房子早已经失去居住用途，现在就算降价也卖不出去，不如让房子变成还贷的资产。“保持价格不变，借贷人就可以抵掉尽可能多的账，但绝大多数放贷市民都拒绝接受用房子抵偿他们的本金。”

　　高端楼盘滞销

　　2010年星河湾集团正式推出鄂尔多斯星河湾项目。星河湾集团相关负责人曾公开表示，过去10年，中国发展最快的地区是内蒙古，内蒙古发展最快的城市是鄂尔多斯。

　　鄂尔多斯星河湾体量庞大，位于东胜和康巴什之间的布日都梁。公开资料显示，鄂尔多斯星河湾总规划面积7.88平方公里，规划入住人口5.6万人。全国第六次人口普查数据显示，2010年底鄂尔多斯市中心区常住人口仅为66.8万人，其中绝大多数人口居住于东胜区。按照星河湾的设想，希望未来鄂尔多斯市中心近十分之一的人口能迁入星河湾建设的这一豪宅社区之中。

　　星河湾开盘时，聘请思源、中原、世联、合富辉煌四家机构销售代理，销售团队超过1000人。即便如此，星河湾销售情况还是让人大跌眼镜。据称星河湾将这一项目开盘的销售目标定为100亿元，实际成交只有不足20亿元。

　　中国证券报记者在鄂尔多斯星河湾的销售现场看到，销售中心极为冷清，就连销售人员也不多见。售楼处工作人员介绍，此前签约的销售代理中原地产已经退出。目前这一项目全额付款有85折优惠，七日内签约再享97折。据此估算，26000元/平方米的原价已经降至21000元/平方米左右。

　　知情人士透露，虽然星河湾多次促销，但是受累于民间借贷问题，那些曾经被视为目标客户的富豪们也无力购买动辄上千万的豪宅。在豪宅领域经验丰富的星河湾或将“折戟”鄂尔多斯。

　　实力雄厚如星河湾尚且艰难，更何况是鄂尔多斯当地的房企。中国证券报记者走访东胜区内的凯威世博荟、华研水岸国际等多个楼盘时，售楼处现场都是看房者寥寥。处于停工状态的凯威世博荟，售楼处已是门锁高挂，楼盘现场施工处也只剩下看守建材的工作人员和等待复工的建筑公司负责人。来自浙江的建筑公司老板刘铁表示，由于项目停工，他们已经让建筑工人先去别处暂谋生路，等到项目开工再把他们招回来。而至于何时能够开工，刘铁自己心里也没底。刘铁指着工地周围十余个塔吊说：“开发商没钱了，所以项目都停了。你看这周围，十个项目有九个都是停工的。”

　　一位当地房企负责人宋立（化名）表示，鉴于当前鄂尔多斯多个楼盘项目停工、停售，鄂尔多斯市政府相关部门准备重整房地产行业，通过并购、整合、政策鼓励等方式打造出10家规模较大的房企，引导房地产行业健康、有序、稳定的发展。宋立称，哪10家房企将成为“幸运儿”还不得而知。目前鄂尔多斯市注册的房企有500多家，但实际有楼盘项目在运行的仅有200多家。

　　商业地产隐忧

　　与住宅楼盘一样寂寥的还有当地鳞次栉比的商业地产。

　　多名鄂尔多斯当地市民告诉中国证券报记者，在住宅项目建设热潮之后，各类酒店、零售物业、写字楼等商业项目也如雨后春笋般冒出。“但现在也都停工了，而且之前很多写字楼都是空着的。我们这儿在写字楼上班的白领不多，大部分当地人都有自己的生意。”已在鄂尔多斯开了七八年出租车的刘毅称。目前部分底商、商铺项目仍在正常运作，而不少写字楼项目已停滞，即使是已交付的写字楼也是空荡荡的。

　　一些当地开发商表示，自己对于设计、规划、运营商业地产项目几乎毫无经验。但是，在当地住宅市场暂难恢复的情况下，房企期望能借助政府的规划，打造一些合理的、有需求的商业项目，从而尽快从危机中恢复过来。当地房企君龙地产董事长苗君表示，目前正在铜川汽车博览园开发一个商业项目。“相信在政府的规划和引导下，汽车博览园会有越来越多的汽车企业、汽车销售、银行保险公司等机构入驻，届时商业地产的需求应该不小。”苗君对此满怀期望。

　　中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平(微博)指出，当前我国部分二三线城市商业地产逐渐呈现投资过热的趋势，且出现同质化竞争、体量过大等现象，大量的商业地产项目都集中在商业综合体、购物中心等项目。他认为，二三线城市的商业地产项目需要政府引导和规划，且尽量商圈化。另外，道路交通、基础设施配套等也同样重要。

　　第一太平戴维斯商业楼宇部董事温书阅认为，类似鄂尔多斯商业地产的冷清情况在很多二三线城市都存在。“绝大多数的二三线城市在发展商业地产时都有点盲目，其人口需求和市场容量都没有现在供给的体量那么大。”尤其是写字楼这类专业市场仍旧集中在东部的两三个大城市。温书阅建议，无论是地方政府还是房企，都应加强市场调研和规划，应结合城市自身的特点，打造特色商业地产，比如特色产业园、旅游地产等。

　　正如鄂尔多斯当地一家大型房企人士所说，外部的大环境和鄂尔多斯的小环境，共同造成了鄂尔多斯的房地产泡沫。鄂尔多斯房价飙涨的几年，其他城市的房价也处于上升区间，许多人因此相信鄂尔多斯的房价也会只涨不跌，但非理性的投资需求终究难以抗拒客观的经济规律，监管部门应当及时对旺盛的投资需求进行有效引导。此外，也有人认为，鄂尔多斯人普遍将炒房和高利贷当作“简单易学”的投资方式，这种集体的非理性恐怕也是房地产泡沫滋生的原因之一。（张昊 陈莹莹）

　　租赁市场明显降温

　　“有房出租，欢迎来扰。”“旺铺招租！”在房地产中介行业仍旧处于刚刚起步阶段的鄂尔多斯，当地人多通过广告板、熟人介绍、网络发贴等渠道来发布或寻找房屋租赁信息。

　　中国证券报记者走访发现，大大小小的招租广告往往将旺铺、超低价格等字眼放大加粗。根据鄂尔多斯房地产网的数据显示，2012年1月1日至记者发稿时，该网站出租房源信息为1999条，求租信息仅为36条。

　　鄂尔多斯东胜区中心一家烧烤店的老板陈乐三年前从东北来这里经商。他表示，现在鄂尔多斯租房大多是按年付租金，自己今年2月以年租金15万元左右的价格盘下了这家东胜区核心地段的店面，而去年这个时候的年租金将近25万元。

　　陈乐说：“刚开始小店的生意不太好，但现在逐渐有些人气了。”由于店铺租金成本降低了，陈乐希望不久就能实现盈利。

　　鄂尔多斯当地市民告诉中国证券报记者，去年的这个时候，东胜区核心地段的商铺属于“一铺难求”，衣食住行各类服务业商家都希望在这里“有个门脸”。而现在，店铺租金降了不少，但市场上租房的人也明显少了许多。部分在去年高点租下店铺的商家向中国证券报记者表示，租约合同到期后就会和房东协商减少租金的事情。

　　另外，今年到鄂尔多斯务工人员的数量减少，住宅租金纷纷下调。在康巴什新区内一个环境优美、配套完善的学区房小区，目前，一套120多平方米的精装修两居室的年租金为3万元左右，而去年的年租金在6万多元，降幅近一半。负责帮该小区业主代管和代租的物业工作人员对中国证券报记者表示，当前该小区并没有可售房源，但出租房源比去年同期多了很多。

　　鄂尔多斯当地一家房地产中介公司的工作人员表示，鄂尔多斯的住房空置率较高，一方面是因为当地市场供给较大，另一方面也因为大部分房产的业主都不太在乎出租房屋带来的微薄收益。

　　而在经历了房地产市场“过山车”式的起伏后，不少业主开始理性看待鄂尔多斯的房地产市场。当地人李玉曾于去年购置了一个两居室用于投资，现在房子卖不出去，她正在找新的租户。“反正也卖不出去，我也不图太高的租金了，只想租给安全靠谱的租户。”原来去年李玉曾以较高的租金价格将房子出租给一对外地来鄂尔多斯打工的夫妇，后来该夫妇可能由于工作情况不好，竟然悄无声息地离开了鄂尔多斯，不仅房租没有支付，就连此前拖欠的水电费等还需要李玉来承担。李玉坦言，自己已经开始后悔当初投资房产的决定，投资风险实在太大。

　　分析人士指出，目前租售比的国际标准通常为1:200到1:300。在租金不变的情况下，房价越高，则说明房地产市场的泡沫越大。中国部分二三线城市的租售比达1:800，尽管差距巨大，但购置房产仍旧是很多投资者最青睐的投资方式。（记者 陈莹莹）

　　今年前两月鄂尔多斯建筑工程投资情况

　　时间 建筑工程投资额变化情况（万元） 施工项目数量

　　变化情况（个）

　　2011年1-2月 82235 37

　　2012年1-2月 28548 29

　　数据来源：鄂尔多斯市统计局 制表/陈莹莹

　　助力城市化民间资金有待继续分流

　　尽管楼市成交萎缩，但鄂尔多斯的城市化进程并没有停止。业内人士表示，这座以资源和财富闻名的新兴城市元气仍在，鄂尔多斯在发展中遇到的问题会在发展中逐步解决。

　　民间资本功不可没

　　自始至终，鄂尔多斯的城市化都与民间资本交织在一起。有人认为，如果说民间资金对鄂尔多斯的城市发展功不可没，那么楼市泡沫似乎只是鄂尔多斯城市化的一个副产品。

　　“没有民间资本，就没有今天鄂尔多斯的城市建设。”一位本地开发商说。民间资本从一开始就是鄂尔多斯城市化的主力。早在2002年，东胜区政府和鄂尔多斯酒业集团签订合作协议，成立东新城市建设投资开发有限责任公司，共同开发铁西新区，鄂尔多斯酒业集团在开发公司中的占股70%。这是鄂尔多斯最早的城市化战略之一，当时这座城市还没有拆迁和征地，民间的财富远不及现在。

　　在接下来时间里，铁西区方圆18平方公里的范围内实施了拆迁，政府为农牧民集体办理社保，被安置在移民区。那片广袤的荒滩如今已经成为今天鄂尔多斯的核心区域。一位东胜区市民表示，鄂尔多斯城市化的好处很明显，从前以种田放牧为生的农牧民过上了现代化的生活。“征地拆迁把极为分散的农牧民集中起来，东胜才更像个市区。鄂尔多斯要发展，征地拆迁是必然的选择。”

　　鄂尔多斯早期城市化也成就了一批民营企业。参与铁西区域改造的鄂尔多斯酒业集团后来发展为万正投资集团，在做强白酒业务的基础上，房地产和基础设施建设成为新的主业。鄂尔多斯酒业集团建设铁西区域之初，土地的招拍挂政策还没有出台。政府的政策和民间的资本发生了最初的碰撞，鄂尔多斯的城市化迈出了第一步。万正投资集团常务副总裁苏翠萍曾对媒体表示，政府出政策，企业出钱，是鄂尔多斯早期城市化的主要模式，也是主要经验。

　　合理引导民间投资

　　土地招拍挂制度出台后，鄂尔多斯的城市化进程变得更为规范。参与城市建设的民营企业由合作开发方转为施工单位。彼时的鄂尔多斯人，已经体会到煤炭资源带来的滚滚财富。政府的财政收入大幅上涨，超过半数的鄂尔多斯人拿到了拆迁或征地补偿。政策与资本合作的城市化模式已经形成，民间财富为鄂尔多斯的城市化打开了更为广阔的想像空间。

　　鄂尔多斯如今的城市建设为很多人所熟知，康巴什新区已经成为鄂尔多斯的城市名片。虽然这里被个别媒体称为“鬼城”，但鄂尔多斯人对此不以为然。与原有的市中心东胜区相比，康巴什的自然条件显然更为优越。对于身处干旱地区的鄂尔多斯而言，水资源至关重要。康巴什三面环河、一面靠山，地理位置明显优于东胜。一位康巴什居民对中国证券报记者介绍：“随着各种设施的完善，康巴什的人气正在不断增加，渐渐有了烟火气。”

　　因煤而生的民间财富已经成为推动城市化的重要力量，民间借贷汇聚的资金形成投资热潮，推高了楼市。一位鄂尔多斯本地的开发商介绍，民间资金参与城市建设一直都被鼓励。随着铁西区和康巴什新区建设的启动，民间资本参与城市建设的热情被激发。“鄂尔多斯不缺地，我们拿地也没有什么难度。鄂尔多斯人讲情谊，本地的开发商之间各种交情深厚，因此招拍挂的时候也不会出现激烈的竞争。看重哪块地，事先通个气就可以了。不过，土地价格确实上涨很快。”

　　内蒙古自治区政协副主席、鄂尔多斯原市委书记云峰认为，鄂尔多斯模式的核心是“政府强势主导、企业市场运作、要素集聚优化、经济自主增长”。政府已经开始为引导过于集中于楼市的民间资金作出努力。

　　上述本地开发商表示，政府近年来有序的规划实际上已经在引导民间资本的流向。“东胜物流园、铜川汽车产业园、装备制造基地等产业园区，也是鄂尔多斯城市化的一部分。这些项目如果运作顺利，可以有效地缓解民间资金在房地产项目上过于集中的现象。”

　　鄂尔多斯的城市化不会停止，《鄂尔多斯市城市总体规划（2010-2020）》显示，鄂尔多斯未来的目标是建设成为具有强大综合竞争力、民族历史文化和现代文明共同繁荣、城乡协调发展的区域性经济中心城市和国家级重要的能源及重化工基地。这座城市近期的目标是2015年，市域规划人口规模为210万人，城镇化水平为86%；城镇人口为180万人，农牧业人口30万人。

　　“现在确实需要进行一些反思，但困难毕竟是暂时的。”鄂尔多斯一位政府工作人员表示。（记者 张昊）

　　（中国证券报 张昊 陈莹莹）