商铺：下金蛋的母鸡？

    住宅“限购令”出台之后，许多人将目光投向了商业地产。然而商铺投资真能“一铺养三代”吗？最近从市场上传来的消息是：已经开发的部分商业项目在经营上并不如想像中那么顺利，商铺大量空置已非个案。商铺投资风险在电子商务冲击下开始显现。

经商宝地也让你摔跤

    曹安商圈被视为扼上海西北部交通要道、物流发达、商业氛围浓厚的经商宝地，有“车轮上的枢纽商圈”之称。在曹安路沿线，已经汇集起轻纺、汽配、粮食、蔬菜、建材等多家知名专业市场，例如上海轻纺市场、东方汽配城、江桥蔬菜批发市场等；同时，好美家、百安居、麦德龙、易初莲花、乐购、永乐、国美等沪上知名的大卖场也在此安营扎寨。然而，这里的商铺投资者并非个个能够喜笑颜开，1800多位购买了坐落于此的上海国际鞋城产权式商铺的业主，在6年的时间里只拿到了年均不足万元的收益；面积达到15万平方米的商业“巨舰”曹安国际商城的全球服饰、箱包采购中心之梦也破灭了；还有不少商城也面临闭门思过的结局。

    随着电子商务的崛起，实体商铺的重要性和稀缺性在悄然发生变化，这是商铺投资风险加大的一个重要原因。不过，一些商铺投资不如预期，更主要的问题还是出在市场运作上。从曹安板块来看，整体定位过于大而全导致了整个商圈发展受阻；从曹安国际商城来看，在这里购买产权式商铺的小业主众口不一，各自为战，难以统一经营，导致了整个商城定位模糊，杂乱无章，降低了对客商和消费者的吸引力。

曹安国际商城谋转型

    一个人什么都会什么都能，通常也就意味着什么都不能，商圈和商城的经营也是一样的道理，只有一专多能、有所择重发展，商圈和商城的优势才能发挥出来。经过深刻反思和市场调查，最近曹安国际商城启动了转型计划，明确了商城的新定位：“左手”饰品，“右手”食品，两个引擎同时起航，向“双核”进发。转型的第一期是与旅游业新锐“驴妈妈”联手打造上海名特优食品品牌“袋壹袋”，二期3万多平方米则打造上海的“艺展中心”——饰茂1899国际软装艺术广场。

    民以食为先，曹安国际商城选择食品为主营方向无疑有助于聚集人气，而与旅游品牌的牵手更突出了商城食品经营的特色。据悉，“袋壹袋”采用先进的线上线下一体化双平台经营模式，实现线上线下互动体验式购物。线下，“袋壹袋”在全国各大城市和景区打造500-3000平方米的旅游特产购物商城，其中，“袋壹袋”景区实体店深入旅游景区及目的地，针对游客途中携带不便的问题，帮游客提供一键到家及到家可网上继续购买等特色服务；线上，“袋壹袋”配套先进的旅游购物电子商务平台，为消费者提供便捷的购买、支付和配送等服务。

    对于曹安国际商城选择的另一个主营目标——饰品，曹安国际商城董事长王加明给出了这样的理由：全国创意时尚家居饰品的年消费能力高达2000亿-3000亿元；中国社会调查事务所所做的家居装修、装饰专项问卷调查显示，更多人准备将装修费省下来，用以购买能够让居家充满个性和创意的家居用品和装饰品；随着城市化进程和房产业的蓬勃发展，家居后市场迎来了前所未有的爆炸式商机，“轻装修，重装饰”的理念越来越流行。此外，上海拥有许多高端酒店，上海市民又乐于追逐新的生活模式，对艺术软装的接受度较高；再加上曹安板块的发展源头是上海轻纺市场，曹安商圈本身已形成的行业优势也是软装，所以，曹安商圈完全有条件打造成国际软装品牌基地。

    为打造软装艺术广场，曹安国际商城招募了沪上知名的家居饰品花艺市场高管，美美、古来今、花丝雨、莱菲等一批国内外花艺、家饰品牌也达成了进驻商城的意向。深圳艺展中心做软装非常成功，这给了曹安国际商城的转型提供了信心和合作资源，曹安国际商城已与广州饰品协会及深圳饰品协会达成了合作意向。按照规划，曹安国际商城软装广场首推商业面积3.6万平方米，共由四个主题专业馆组成，荟萃千余个国内外软装饰品知名品牌，汇聚家居饰品、花卉园艺、工艺礼品、家纺布艺、陶瓷书画等产品，集软装饰品行业展示和终端销售、电子商务、文化交流等功能于一体，涵盖软装饰品各种业态，实现“一站式”服务。

当心你的商铺变“伤铺”

    不过，曹安国际商城转型能否成功，最基本的前提是新的战略能否获得小业主们的配合，真正实现市场的统一规划、统一招商、统一经营。对此，作为曹安国际商城经营管理方负责人的王加明坦言，与小业主们的沟通做得很辛苦，但也很有进展。“市场的转型需要得到业主的理解与支持，需要管理经营团队有更强的专业和很好的职业操守。规范化、统一化和品牌化是商城的生存之道，也是解决目前矛盾的核心。为此，我们一方面与业主交心，让业主们明白这样一个道理：一个市场从开业到获得稳定营收，通常都会经历一段时间，需要商场经营者不断根据市场反应来调整营销策略和商场定位，困难是暂时的，只有调整才是出路。另一方面，我们成立了专业的经营管理团队，让商城管理更加科学化、透明化，使业主能够定期知道商城运营状况和下步计划。只有建立起有效的沟通机制，才能保障小业主的利益。 ”王加明说。

    事实上，业主与商城经营管理公司的关系就如股东与公司管理层之间的关系，大家的目标是相同的，所以是完全可能达成共识的。从这一点上看，人们有理由相信曹安国际商城的转型是能够继续推进的。但是，曹安国际商城的遭遇也警示了人们：要谨慎对待商铺投资。

    如今一些人购买商铺主要是出于炒作目的，自己并不懂商业也不从事商业，他们买商铺期待的是养铺收租当个“甩手掌柜”。而事实上，商铺与住宅不同，如果商铺所处的商圈或商城缺乏主题和统一的品牌形象，招不来人气，那么你的商铺就会成为“伤铺”，其价值甚至比住宅还不如，不仅转租困难，挂牌出售也会乏人问津。

    商铺不一定全是会下金蛋的母鸡，因此，投资商铺时，你不仅要考察产权是否明晰、交通是否便利，更要看商铺交给谁来运营管理，你左邻右舍的经营理念是否和你一致。否则，商铺投资风险会让你伤心。