商业地产求变 老城商铺“从文”

　“昨天的人买房子，今天的人买绿化，明天的人买文化。”近一年来，在房产调控政策持续重击下，住宅项目开始促销降价，商业地产也在积极“求变”，其中“文化牌”成为新热点。记者调查发现，在广州老城区主营古玩、玉器、字画之类的文化商铺正掀起一股投资热潮，受行业形势大好的推动，文化商铺近年来售价和租金都节节攀升，拥有好地段、好前景的靓铺更是一铺难求。

　　然而，主打文化牌的商铺，最终的回报能否达到预期？其所在商场经营会不会遇阻？投资文化商铺又需要防范哪些风险？南都记者近期就此展开调查。

　　去年10月12日，元邦·千年源胜东方工艺品交易中心举行选铺推荐会，当天600家商户蜂拥而至，两个月时间，中心三层商铺便全部租出。

　　“最近几年古玩生意行情好，很多人开始往这个行业挤，地段好、有前景的铺位特别紧张，现在很多铺只租不卖，你有钱也买不到。”来自河南的薛先生在广州从事翡翠、白玉生意7年，目前他最大的烦恼是“铺源紧张”，因此在得知元邦·千年源胜东方工艺品交易中心有商场铺可租时，他第一时间租下了两间铺。

　　大买家几乎有铺必收

　　而在主营水晶、银饰的荔湾广场，同样掀起了一股商铺热。去年7月，中原地产荔湾分行买卖成交的荔湾广场案例中全为商铺，而租赁成交单中，除了一间住宅外也均为商铺。去年下半年，该项目曾出现一位手头资金充足的大买家，几乎是有铺必收。该炒家的方式是一旦有其他人接手，就会加价出货。有时前一晚900万元买下，第二天就能卖出930万元，一夜净赚30万元。

　　记者采访发现，在去年商铺热的带动下，老城区主营古玩、玉器、水晶、字画之类的文化商铺也趁势异军突起，价格涨势明显，热门商铺价格惊人。

　　据了解，在目前的文化商铺中，街铺的价格最高，也最炙手可热。市面上在售的街铺不多，动辄五六百万元，甚至上千万元，大部分街铺的销售均价已经去到15万元/平方米。

　　商场铺的价格同样高得吓人。目前商铺的售价从13万元/平方米至20万元/平方米不等，在一些热门成熟的专业市场，如华林玉器批发市场，一楼一线商铺的售价甚至高达30万-40万元/平方米，“一个10平方米的铺位卖到200多万元是很正常的事情。”该市场有关人士介绍。

　　售价租金节节攀升

　　“老城区文化商铺的售价每年在升，租金也是节节攀高。”中原地产商铺部副总监法永能介绍，有些商铺价格去年一年的升幅达到100%，有些商铺当年的8000元/平方米，经过主题包装后，一个两三平方米的铺位可以卖到一二十万元。

　　以荔湾广场南区为例，该项目商铺的平均价格近3年来涨幅惊人，中原地产的统计数据显示，2009年其均价为2万-3万元/平方米左右，2010年为8万元/平方米左右，而去年年初涨到12万元/平方米左右，到了去年年中一度高到19万元/平方米左右。

　　记者采访发现，目前不仅街商热求、商场铺热炒，就连柜台铺也价格不菲，在老城区一个不到1米的柜台铺，每月租金可以高达2000元。

　　与此同时，文化商铺租金升幅同样明显，特别是去年老城区很多商场升级改造后平均租金升幅达到了30%—50%。据了解，目前文化类街铺的租金回报率在3%—4%左右，商场铺的租金回报率在7%—8%，租金每年的升幅约在5%—8%左右。但业内人士同时强调，商铺的投资回报率不能仅看租金回报，升值潜力是一个重要的方面。

　　记者调查：新铺培育期租售价不高

　　从记者走访情况来看，目前尚未正式开业的东方文德广场、钰珑荟以及元邦·千年源胜这三家商场的招商都比较抢手，出于市场培育期的压力，整体租售价格不算太高，甚至比成熟的、好的地段的铺位价格要低一些。

　　位于文德北路及文明路交会处的东方文德广场中心，定位高端“文化”主题市场，将打造为越秀区中央文化区地标。占地面积约3.5万平方米，总共规划有300多个铺位，预计2月中旬正式对外招商，现在还处于客户咨询阶段。商场采取只租不售的经营模式，初定的租价为，一楼700-800元/平方米，二楼400-500元/平方米，负一楼300元/平方米。记者从开发商处了解到，目前的客户主要有三种，一是广州文德文化商会的会员，二是文德路沿线的商家，三是广州市文化产权交易所、广州市版权保护中心将落户，整合这部分资源。

　　钰珑荟位于康王中路万科金域华府首两层，面积3000多平方米，共有400多间商铺，由广州德馨商业经营管理有限公司整合运营，打造为高端玉器采购中心。商铺具有独立产权，目前基本售完，只剩下几套商铺，临街铺价格20万/平方米，其他铺位在12万/平方米左右。1月9日，在招商部的销售现场，仍有两三批客户在咨询具体情况。据工作人员介绍，这些人有的是投资客，有的是在其他地方有铺位的业主，从10月开盘到现在一直是该区域内受关注的项目。

　　元邦·千年源胜去年10月12日举行选铺推荐会后两个月，中心三层商铺便全部租出，元旦期间已经试营业，春节后将正式开业。

　　商户忧回报率短期难达预期

　　按照规划，东方文德广场负一层保留了文德路“字画一条街”的业态，以油画、工艺画等为主；首层为国际级文化产业品牌店；二楼的多功能展厅将成立广府文化研究中心，只作为成品展示、艺术培训、文化沙龙、大型拍卖会用，与国际国内文化拍卖行接轨，推动整个商场与岭南文化产业的发展；三楼则是培训中心，以早教、外教文化产业机构、琴棋书画等培训教育为主；四楼将打造成老城区最大的购书中心。

　　整个商场由富春东方地产自主经营，据招商部负责人李伟斌介绍，租与售有很大区别，东方文德广场只租不售，前几年开发商肯定会赔钱，但专业市场必然需要这样的培育期。从所处的区域价值来看，文德路以书法字画闻名，沿街很多商铺都做了几十年，客流量很大。“这里的老铺位都很难租到的，新商场(东方文德广场)租金不算太贵，进不进去关键看做什么，要做多大了，”一位专营书画的老板说。

　　然而并不是所有的业内行家对这些新商场都看好。钰珑荟对外宣传的回报率在7%-8%，一位经营收藏，铺位在源胜陶瓷玉石街的老板有点担心，在他看来钰珑荟和华林国际二期都是新商场，虽然定位高端，但没有几年是很难做起来的，“对于小本经营的，还是很有风险的”。对此，钰珑荟的招商部工作人员表示，一些一线国际品牌如七彩云南、老山玉器、玉龙堂等都已经进入，商场配套、装修都不是周边商场、商铺可以比的，实现预期回报没问题。

　　开发商看好后期经营

　　专业市场都需要几年的市场培育期，像华林玉器批发市场，据其物业管理处负责人介绍，连续三年亏损，直到第四年受益于周边市场的带动，状况才开始好转。

　　对此疑虑，东方文德广场招商部负责人李伟斌介绍，考虑到市场需要培育期，开发商做好了多项准备。首先，每年都会从租金中拿出一部分资金作为培育费，预计一年的费用在一千多万。其次，为客户拓展市场、渠道，比如跟国内外同行业平台包括东南亚、欧美地区进行对接，让进驻的客户拓展渠道，辐射面更大。

　　钰珑荟采用统一管理、统一招商，统一推广的方式进行运营，比如高价聘请专业鉴定师，与商家达成产品品质保证协议，确保高端品质。其最大优势在于，与周边玉器市场相比走差异化路线，向高端化发展，尤其是在华林国际二期、三期陆续招商后，将在康王路东侧形成新的玉器交易中心，与西侧的老字号商场一起，形成更加完整、辐射面更广的专业市场。

　　板块

　　文德文化圈：字画为主一铺难求

　　文德文化圈具有深厚的广府文化底蕴，近两千年的文化积淀，使得这里保存了广州完整的文化根脉。在东方文德广场附近，聚集有玉鸣轩艺博城、粤雅堂等高端古玩、收藏商场，还有广州文德文化城及临街商铺，这些以做字画为主。这里靠近北京路，人流量很大，尤其是临街铺都吸引了大批专门到此置办年货送亲朋好友礼物的客源。在东方文德广场对面，有一家专门卖毛笔书画的商家介绍，这一带很少有铺转租，转租费最少几万元，一般地段租金700-800元/平方米，差点的400-500元/平方米。像在广州文德文化城一楼的进门口一个不到3平方米的铺位，月租金在2100元左右。“一铺难求”很普遍，在玉鸣轩艺博城，一楼做收藏，租金在700-800元/平方米，二楼做陶瓷，租金在150元/平方米，而且租金以每年20%的比例上浮。虽然租金高昂，但工作人员表示，一楼、二楼已经没有铺位可租。

　　康王路商圈：珠宝玉器层次丰富

　　钰珑荟位于康王路商圈，与名汇国际珠宝玉器广场、华林珠宝玉器城、华林国际都相隔不过百米，形成最大的玉器交易中心。这里的商场特点是高端、中低端商场全有，从而招揽了不同层次的客户商家。名汇国际珠宝玉器广场招商部负责人介绍，“去年的整体市场一般，但较前几年还是有所好转。”目前，一般租价在1500元/平方米左右。在商场，能看到有几十名客户在跟商家看货，“有一些是逛街逛到这里的，只是散客，做批发关键还是要看渠道的。”一位在这里租了三年左右的老板说，收入还算可以，但具体数额不方便透露。

　　如果说名汇广场还有铺位可以选择，华林国际就是“租没了，好铺都没有人会转手的”。华林国际经过几年的运营，现在已经逐步成熟，中小商家一般都会选择这样类型的商场，风险较小。一楼的租金在4000元/平方米左右，二楼在2000-3000元/平方米左右。

　　做水晶、银饰市场的荔湾广场，租金相对便宜，因为所需铺位面积都比较大，很多商家都从北塔搬到了南塔，北塔租金贵的达到6000-7000元/平方米，而南塔的租金则在200元/平方米左右。

　　源胜商圈：古玩收藏街边摆摊

　　元邦·千年源胜所在的源胜商圈，以做古玩、收藏为主。1月8日，当夜幕降临，这里嘈杂的声音开始安静，街边摆摊的商家也开始收档，但仍然有客户在仔细地甄别古玩样品。在源胜陶瓷玉石工艺街，一间铺位在8000元/平方米左右，“我在这里有个档口，才6平方米，没办法扩展规模，所以在千年源胜又租了一个面积40平方米的大铺。”一位在这行做了近十年的老板说，自己经营收藏品，每个月的支出在2.5万元。两个铺位加起来就是基本平衡，略有盈余。

　　投资者：亏了铺价大跌白丢5万

　　王先生在广州做玉器生意已经有12个年头，他在老城区经营一家名叫“八吉祥”的玉器铺，在去年商铺热下，他也小试身手，不幸的是，这一尝试就白白损失了5万块钱。

　　“做玉器生意时间长了，一直想着能买个铺自己用，去年看到身边很多朋友炒房、炒铺，确实是动心了。”王先生说，去年11月，他通过广告了解到有商铺在卖，去现场看过，觉得人气很高。在看中了一楼一个小铺后，王先生就下了5万块钱诚意金，“总价190多万元，位置还不错。”

　　按照合同，王先生要在一个半月内交纳首期款，但没想到的是，首期款还没交，王先生就发现自己的铺子价格跌了。“我当时买的时候总价190多万，不到两个月跟我同等价位的铺子就便宜了五六十万，跌到了一百二三十万。”于是，王先生决定不再交钱了，而之前所交的定金也因为违约的原因无法索回，“看到价格这样跌谁还敢要？我就当是搞了赞助算了。”一次买铺就铩羽而归的王先生说起自己的经历有些无奈，他说，如果碰到生意好的时候铺位的价格高一些也无所谓，但去年下半年开始，玉器生意就很一般，进价高，不好卖，很多同行也感叹，卖玉器变成了搞收藏。

　　经此一役之后，王先生决定不再冒险投资商铺了，他去华林玉器街租了一个档口继续做生意。

　　乐观看好行情及时出手

　　“只要铺位的人流旺，贵一些也不怕。”董先生1992年开始在广州做古玩生意，开了两间“朝仁堂”卖文房四宝，之前租的是两个住家式的商铺，但因为面临着拆迁改造的问题，他又在元邦·千年源胜东方工艺品交易中心租下了两个铺位，一个位于首层，一个在楼上，总共面积70多平方米，月租金两万多元。

　　董先生告诉记者，前几年广州古玩生意的行情很好，因为赚得多，这个行业的增长很明显，“很多人都往里面挤，商铺就很抢手。”

　　据了解，广州荔枝涌改造后，周边环境明显提升，商铺的价位也水涨船高，尽管如此，这一带文化概念的商铺依旧炙手可热。

　　董先生给记者算了一笔账，他现在在千年源胜所租的铺位比起原先的住家式商铺成本提高了20%至30%，而且新商铺也需要有一定的培育期，“我现在正装修，过完年后开业，估计最初半年至一年是赚不到钱的。”

　　尽管如此，董先生仍觉得自己出手很及时，因为一旦这个市场做起来了，就会一铺难求，想买也买不到了，而且等荔枝湾进一步改造，打通至华林国际后，这里的人流、客流将会更多，“而且商场铺比起原先的住家铺更稳定、更高端、更适合长久做生意。”

　　■探因

　　文化商铺为何这样红这样火？

　　原因一行业红火经营者增加

　　文化商铺如此炙手可热到底是为哪般？作为老西关，满堂红研究部高级经理周峰对广州玉器、工艺品市场的情况并不陌生，在他记忆里，以往做这类生意的商家都是老广州，但七八年前，福建人的档口占到了绝大多数，很多外地人蜂拥进入这个行业。

　　“经营模式好，赚钱了，商家自然会要扩张，这类商铺自然走俏，它的价格进而也就被推高。”有从事玉石生意的商户感叹，文化商铺的火热也跟所在行业的经营状况有关，如果不是经营的人多，商铺也不会这样抢手。

　　原因二城市规划助推商铺热

　　周峰认为，老城区近年刮起的文化商铺热潮与荔湾区当年的规划有关。据了解，荔湾区通过改造，将康王中路、长寿路、文昌路内街一带打造成了玉器批发市场，很多外地商户开始跑来广州做生意。“广州的很多玉器是销往内地的，但内地的市场是否有这么大需求不太清楚，但本地玉器供应已经被激发起来了，导致很多小商户需要扩大商场，增加销量，导致这类专业市场的商铺一铺难求。”

　　中原地产商铺部副总监法永能也认为，目前文化商铺的兴盛与城市规划的推动有关。他举例，荔枝涌改造时，拆掉了相当一部分的旧房子，很多旧的商铺也因此消失了，但由于这一带深厚的文化底蕴和古玩市场多年的沉淀，这些商铺的商户绝大多数都不想搬，最后选择在周边一带进行转移，“元邦·千年源胜东方工艺品交易中心的热租就是城市规划带来的效应。”

　　原因三改造升级后知名度高

　　法永能认为，文化商铺有其特殊性。“老城区的文化市场经过二三十年的积累，模式稳定，拥有特定的消费群体资源和消费习惯，这些市场往往不仅针对广场，面向的是全国甚至东南亚，开发商瞄准其中的商机进行升级改造。”

　　如东方文德广场，由于它靠近文德路，这一带字画、装裱市场集中，这类非古玩性质的普通仿制品、复制品经营已经形成了固定的消费群体和深入人心的经营模式，市场地位无可取代。因此精明的商家便通过文德路固有的商业成分升级改造，形成了一个新的专业商场。

　　据了解，这类商场比较典型的还有荔湾广场、钰珑荟及名汇广场。华林玉器街升级变成了华林玉器城后，知名度极高，一度一铺难求，商机很快被附近的商场所瞄准，因此名汇广场应运而生，荔湾广场北区也瞄准了这一块市场，被打造成主营水晶的专业市场。而万科金域华府的商业裙楼钰珑荟则是针对这一块市场进行升级改造后的专业商场。

　　原因四市场因素造就火热

　　从投资的角度分析，法永能认为目前文化商铺的红火主要源于三个方面的原因：一是这类商铺的面积不大，总价预算不难承受，在目前股市不景气、通货膨胀以及住宅限购的大环境下，它成了很多人的投资渠道；二是这类商铺有一定的租值，比较吸引人；三是通过一手包装之后，较有卖点。