一线城市商铺租金普涨 供应大增致泡沫隐现

    零售地产大规模供应量或将导致空置率上升。昨天，国际房地产咨询机构高纬环球发布报告称，未来北京等多个城市零售地产将迎来高供应量。在传统住宅开发商涉足零售地产渐成趋势时，一些小型房企开发大体量购物中心，经验不足也将导致经营面临更大挑战。

一线城市去年租金普涨

统计显示，2011年，北京、上海、广州、深圳四个一线城市和成都，核心商圈优质商铺租金普遍呈现上涨趋势。其中，广州、深圳核心商圈优质商铺租金上涨幅度分别超过8%和10%。北京不同核心商圈优质商铺租金水平则保持平稳或小幅上升。王府井租金报价在去年12月达到2300元/平方米/月，同比上涨15%。CBD、中关村商铺租金同比也有6.8%和13.9%的上涨。三里屯商圈12月租金同比则下降。

高纬环球分析表示，国内宏观经济的积极表现提升了消费者信心指数，不断增长的购买力推动了零售地产的发展。同时受欧美经济不确定性的影响，国际零售品牌也纷纷将中国一二线城市作为扩张重点。

供应大增致泡沫隐现

近年来，随着住宅市场调控政策收紧，不少传统的开发商开始不同程度进军商业地产。2012年，北京预计有17个零售地产项目入市，体量达94万平方米，其中购物中心体量达78万平方米。

高纬环球介绍，在这一趋势中，零售地产市场竞争越来越强。一些小型的、缺乏经验的开发商建成的购物中心体量甚至超过10万平方米。这将给招租和经营带来更大挑战，或导致更多的问题项目出现。高纬环球中国区研究部董事张平认为，大供应量加上缺乏专业经验的定位运营，将导致商业地产泡沫隐现。

高纬环球中国区投资部董事叶成宇表示，住宅市场的调控引起开发商资金链空前紧张，融资压力巨大，则将导致很多项目或公司进入交易市场，2012年并购将空前活跃。在商业地产领域，核心位置成熟的商业物业将是大多数投资客户的首选，二三线城市购物中心等零售物业也将是机构投资者关注的收购对象。

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2012年“开门红”并未青睐楼市。记者昨日获悉，新年第一周，全国主要的一二线城市楼市成交全线下滑。而同时，京沪深穗等10个典型城市新建商品住宅库存总量高达5998万平方米，再次创下新高，商品房住宅存销比更是高达14.4。也就是说，按照目前的销售速度，要14.4个月才能将当前的库存消化光。从供求关系来判断，预计2012年一季度楼市将继续深度调整，而要改变这种局面，则有待下半年。 

　　来自中原地产的统计显示，2012年第一周，上海成交1839套，环比上上周下降43%；广州成交1038套，环比下降37%；深圳成交579套，环比下降30%。全国主要的一二线城市中，接近9成城市的成交量出现了环比下调的现象。其中北上广深等一线城市全部环比下滑。18个主要城市中有5个城市的成交量环比下降超过了50%，下降超过10%的城市更是达到了14个。

　　10大城市存量上升近四成

　　与此同时，库存量在节节攀升。来自中国房地产决策咨询系统和国家统计局的数据显示，截至2011年12月底，我国10个典型城市新建商品住宅库存总量高达5998万平方米，同比增长约39.22%，环比上月新增4.05%，库存量处于高位运行状态。

　　分城市来看，北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅库存总量比去年同期增长约46%左右，增幅与上月同期相比有所下跌。其中，广州新建商品住宅库存800万平方米，同比增长64.53%。

　　上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭表示，新建商品住宅存量不断增加的主要原因一是开发商资金链趋紧，加大新增供应量；二是受限购、限贷等调控政策影响，投资投机需求被有效打压，而自住需求者仍在观望。虽然部分开发商开始打折促销，但是仍难带动楼市整体回暖。

　　楼市寒冬向二线城市蔓延 存销比高过一线城市

　　截至2011年12月底，10个典型城市新建商品住宅存销比为14.4，再度创下近两年来的新高。自2011年以来，住宅存销比整体呈现出快速上涨的态势，特别是临近年末之际，尽管房价环比涨幅开始下降，但是受“买涨不买跌”心理的驱使，不少购房者开始选择持币观望。

　　分城市来看，12月底，北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅存销比均创下年内新高。

　　值得注意的是，而二线城市的存销比甚至高过一线城市。截止2011年12月底，6个东部二线城市新建商品住宅存销比为15.3。可见，随着调控的持续收紧，楼市的寒冬已经从一线城市开始蔓延到二线城市，同时，受大量刚性需求的支撑，一线城市的成交量跌幅明显小于二线城市。

后市展望

    今年下半年存销比有望回落

　　那么，今后会怎样？长期来看，商品房新增供应量是影响商品房存销比变化的决定性因素之一，而商品房的施工面积和新开工面积的是反映未来一段时间商品房供应量的主要指标。

　　楼市调控政策底部或已出现

　　2011年1~11月份，房地产开发企业新开工面积共计17.5亿平方米，同比增长20.5%，尽管增幅比去年有大幅回落，但是仍然略高于近十年的平均增幅。而从竣工面积上看，2011年1~11月份，房地产开发企业施工面积共计37.6亿平方米，同比增长26.0%，增幅处在历史高位。

　　可见，现阶段房地产开发企业新开工面积和施工面积仍都处在历史高位，因此，未来1~1.5年，商品房供应量仍保持较大规模的供应。在中央政府坚持调控政策不放松的情况下，这将会推高未来可售住宅规模，至少2012年上半年多数城市住宅存销比仍将有所高企。

　　“预计一季度住宅成交量将继续徘徊在底部，楼市将继续深度调整。”上海易居房地产研究员苏艳表示，在2012年上半年，存销比将进一步升高。

　　“估计到2012年下半年存销比预计将出现回落。”杨红旭表示，自2011年四季度开始，房地产调控政策底部就已经出现。2012年年中前后，调控政策有望出现明显的变动，受到长期压制的投资投机性需求有望大批入市，刚性需求也将会择机出手，市场需求的释放必然会带动楼市的复苏。预计2012年下半年，新建商品住宅的存销比有望回落。