2011年12月济南商业市场分析月报

    根据济南市商业布局，将济南市商业部分划分为：中部、西部、东部、南部、北部五个区域。其中经十路以北，北园大街以南，纬二路以东，历山路以西为中部区域；历山路以东，东至高新区，胶济铁路以南，南至浆水泉为东部区域；燕山西路以西，建设路以东，二环南路以北，经十路以南为南部区域；大纬二路以西至新城，胶济铁路以南，二环南路以北为西部区域；北部区域南起北园大街、无影山路沿线，东西至二环路。

　　二、市场综述

　　2011年12月济南市场上纯商业项目仍然保持沉寂状态，尤其是临近年底，均停止了宣传推广的节奏，仅为普通的蓄客。目前来看，纯商业项目均抱希望于明年，静待明年市场环境变化后再行定夺推广开盘等事宜。

　　而部分底商类项目，尤其是东部区域根据项目开发销售进程，推出一定的底商房源配合住宅产品销售，以期望通过价值略大、投资回报略好的底商类物业，吸引市场关注，促成部分成交，回流部分现金，缓解整年的销售的压力。

　　从媒体投入方面来看，本月商业项目整体表现较为消极，仅黄金99等少数项目有1、2则广告投放，其他项目均未有通过报纸这一主流媒体推广。年底整体的市场表现还是相对沉寂。在此背景下，市场成交总量也较少，济南商业地产开始入冬，静待未来政策形势的变化及投资环境的改善。

　　三、供应量分析

　　1、总体供应情况：

　　2011年12月，我司监测显示济南市在售的商业物业总供应量约75000㎡，以东部区域所占比重最大；其中纯商业物业约有45000㎡，占总体供应量的56%。底商类物业受项目推货周期影响供应量有所增加。

　　2、分区域供应情况：

　　2011年12月，东部区域多个项目，如黄金99、火炬东第，乃至章丘的重汽翡翠东郡均有一定体量底商面市，市场表现相对活跃。中部和南部的发祥福邸、中海国际社区也有少量底商推出。其他区域，如西部、北部市场表现相对沉寂。

　　而纯商业物业市场中泉城旺角和中泉新都汇虽在主流网站上略有宣传，但是都处于蓄客阶段，基本上都暂定明年上半年开盘销售，当前并没有很多宣传推广。

　　四、价格分析及销售情况

　　底商价格：

　　12月份新推出的社区底商产品很少，黄金99于11月中旬开盘销售，总共推出33套，本月售出4套；银座花园底商仅10余套。其余项目仍在认筹蓄客阶段，在售货量较少，仍以自然销售为主，未有很明显的促销和推广活动。

　　纯商业地产项目价格情况：

　　12月份纯商业项目没有出现太多变化，大多数项目都以缓慢的状态来消化其剩余货量。齐鲁鞋城品牌港、槐荫广场等项目均无宣传推广，整个商业市场非常平淡。

　　泰府广场、中泉新都汇等项目12月份的销货量大约在300平米左右，中泉新都汇打出3万元/平起，5万抵8万的优惠措施来引起关注，但整个月仅成交1套。