以小搏大 武汉商铺为何变“伤”铺？

　  地产界流行着一句话：2010年至2020年是商业地产的黄金十年。近两年来，这句话在地产界被人津津乐道，上至商业巨头，下至名不见经传的民营企业，均热衷于各种商业。随着城市化进程的加速，武汉各种商业项目迎来最火爆的一年，而且火爆之势愈演愈烈。2011年，住宅市场在一系列调控之下得到进一步遏制，严厉的调控促使大量资本进驻商业项目，因此商业地产“群雄争霸”的火爆场面不断升温。

　　在去年，4万/平米的商铺已经使得投资者咋舌，进入2011年，某知名开发商以10万/平米价格入市，一套商铺动辄数百万，开盘当天销售8成，名副其实“日光铺”。即便如此高昂的价格也没有阻挠投资者的步伐，削尖脑袋购入，有投资者表示：跟着他们购铺，放心，值!只有这样的王牌开发商所开发的项目才能获得应有的回报。

　　汉口北、首义欢乐城、东部国际购物公园、万达、汉正街地一大道……一系列商铺的崛起堪称史无前例。在过去的两三年时间里，商业地产得到迅速的发展。如今又因受政策影响很少，逐渐成为楼市调控下的受益者，地产+商业的模式也逐渐受到武汉各大开发商的关注。

　　据亿房网商业频道统计显示，武汉目前在售商业项目115个，待售项目75个，如此庞大的数字无疑再次证明商业地产目前发展势头，然而，商业火爆的背后是否真的景气?

　　武汉商业地产火爆

　　据某机构数据显示，2010年，商业营业用房和办公楼开发投资完成额分别达到5598.9亿元和1806.5亿元，较往年分别增长34.2%和31.2%。据亿房网研究数据显示，武汉地区2010年，主城区商铺、写字楼物业新增量较2009年增加109.12%。MALL、综合体、商业街、购物中心、住房底商、专业市场、工业市场、旅游地产和办公楼等各种商业形态物业明显增加。今年上半年，武汉仅写字楼成交量也是去年全年的1.6倍，总成交面积较去年同期增长172.4%，成交均价较去年上涨25000元/平米。

　　无论从哪个数字去看武汉的商业地产，均可用“火爆”二字来形容。武汉一从事商铺操盘的经理告诉笔者：武汉市场的火爆是出乎人意料的。自从武汉市场有了温州炒房团的身影，以及住宅市场的调控，使得商铺变得炙手可热。即使单价高达8万元，仍然有不少投资客削尖脑袋往里挤。越是涨价越是有人疯抢。购买商铺大多数是投资行为，而这些投资者中有近7成并不了解商铺的风险，亦不了解商铺投资要点。他们在置业顾问的忽悠之下，或是看到开盘现场满满的人，便急不可耐出手，殊不知很可能“一失足成千古恨”。而且商铺不同于住宅，住宅可出租可出手，再不济还能自住。而商铺一旦没看准，不仅达不到承诺的收益，还极有可能血本无归。商铺通常很难在第一、二年达到承诺的回报率，相应回报率快则3年、慢则5—8年……

　　除去万达、江汉路、武广商业综合体等项目，笔者在日前收到多个关于商铺纠纷电话，而这些投诉中，多起纠纷均是当年炙手可热的项目。下面让我们一同了解武汉火爆商业的背后，现状究竟如何。

    火爆开盘之后 低调开场

　　11月底，汉口中心区一街道出现数百名拦路市民，他们手举“还我血汗钱”等字样的横幅，以静坐等方式表达自己的不满。虽然随后即被闻讯而来的警察调解解散，但仍能从中得知起源于汉口中心区一地下商业街。

　　该项目于09年开售，是国内知名上市企业，携20亿资金打造。该开发商全国布局均以地下人防工程方式开展，打造地下服饰批发城。旨在解决街道拥堵的同时，有效整合该区域整体资源。项目号称“亚洲首席服装展示贸易中心群成员”。该企业利用哈尔滨成功经验，将其地下商业模式全国复制。通过策略性推广连锁品牌，以连锁经营模式整合全国所有项目。截止发稿之日，国内近四十个主要城市均布满其项目。当然，该企业之所以能布局全国，大抵是企业独立非执行董事之一王胜利的功劳，王胜利是原国家人防办副主任。

　　抛开其背景，项目于2009年11月25日正式公开登记。据媒体报道了解，项目首日便有近2万人登记。随后的认筹日，订购率也达到了300%。项目公开打出广告，将开创人车分流模式，并且将该区域历史遗留问题一并解决。

　　项目是人防工程，因此只租不售。租金根据地段和铺面不同，在150—380元/平米/月之间，商铺面积在80—130之间，物业费15元/平米/月。

　　日前，笔者从一位租户手里了解到，他们与09年和商场达成合作关系，并签订《认租书》，按照要求缴纳相关租赁费用和押金。认租书上写明时间为：2010年5月1日至2013年7月21日，租期39个月，首期一次性支付三万元。而另一位张姓租户告诉记者，他一次性买断三十年使用权，每平米近7万元。

　　据笔者了解，该项目租户2年时间仅仅持有一份两张纸的《认购书》和付款发票。而《认购书》仅仅只注明商铺的号码、单价、总价以及付款方式，以及乙方违约责任。除此之外，并没有商品房买卖协议中应当具备的甲乙双方义务及责任，也没有明确具体的交房标准等相关信息。

　　笔者在调查了解中发现，项目并没有达到宣传中所承诺的标准。相关外部装修及公共设施部分均未达到标准。部分区位为半完工状态。虽然不少商户已经开门营业，但人气较差，20分钟里笔者仅看到3名顾客，而整个商城近半数商户处于关门状态。

    武汉最大地下商城

　　和汉口项目相呼应的，还有武昌中心区一地下商城。该商城是目前武汉市内规模最大的地下商城。平层约10万余平米。于2009年10月开工，旨在打造一个集旅游、文化、休闲、娱乐、购物、运动于一体的商业综合体……

　　据了解，项目售价35000元/平米，最小面积为18平米，在2010年基本已销售一空。据业主吴女士透露，他们以3万元价格购入该铺面。项目曾在醒目位置挂出公示，介绍项目为政府允许，暂无五证，并承诺交房之日证照齐全，达到承诺交房标准等。

　　据笔者了解，项目位于武昌重要交通枢纽，周边有地铁4号线和5号线。项目定位及交通极具优势，因此在频频曝光中获得巨大成功，数千套商铺一售而空。截止发稿日，有近千名业主购入该地下商铺的使用权。商户在合同约定期内缴纳总额50%作为首付款。合同中写明，项目于2011年6月30日完工，并取得五证所有手续。

　　据吴女士介绍：购铺时置业顾问承诺层高6.8,米，业主可自行分层。今年8月却告知，因消防问题只能做一层，且南区高度仅能达到5.8米。地铁出站口原划分于项目南区内，后告知离原规划区300米，北区过街通道取消。部分业主购铺时所看规划图和目前商铺区位不一致……

　　虽然合同中承诺如到期未取得相应证件，购铺者可选择自行退款，但最近半年申请退款的并未拿到相应退房款。

　　商铺变“伤”铺

　　以上两则是目前武汉较为典型的火爆商铺变“伤”铺，而两则案例也有较多相同点：1、同为地下商城;2、全国连锁;3、打着政府工程作幌子。

　　笔者查阅相关资料得知，截至目前为止，地下商城此类商业运作并不受国内房地产行业法律、法规及税收等政策的限制，不必缴纳土地出让金及土地增值税等税费。

　　早在2007年，国家人防办就颁布了《人民防空工程平时开发利用管理办法》，已经明确人防工程可以吸引民间资本参与建设。第二条规定，“人民防空工程平时应当最大限度地开发利用，以减轻国家负担，增强人民防空建设的发展能力，更好地为经济建设和人民生活服务”;第三条规定，“人民防空工程平时开发利用应当坚持有偿使用、用管结合的原则，平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。

　　对此，律师告诉记者，此类商业操作模式本身没有任何问题，虽然没有产权，但却被政府所认同，在和平年间是可以作为商业使用。但是根据《合同法》第十三章第二百一十四条规定，租赁合同的租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超出部分属无效。租赁期满，当事人可续订租赁合同，但约定的租赁期自续订之日起不得超过二十年。根据此条规定，以上所说两项目均涉嫌违法。

　　而且根据《物权法》规定，地下商铺均属人防工程，不能上市流通，仅拥有使用权，任何开发商不得以任何理由处置和买卖，如有买卖行为均属违法。

　　笔者在调查了解中得知，上述两项目之所以获得巨大成功，“包装”功不可没。大多购房者缺乏识别力和判断力。一旦听说项目开发商为上市企业和香港企业，便认为有了极大保障。殊不知在百度键入项目名称，负面新闻接踵而至。

　　如汉口项目开发商，近期开发成都、东莞两处，如火如荼的造势中，将武汉项目当做典型案例进行宣传。一如当初武汉项目以郑州、广州等地作为蓝本宣传。9成以上购铺者并不会去较真是否真如宣传一般。这让开发商钻取极大空子，从宣传中让人认可项目的实力。而人防项目一般均位于市中心，从地段交通而言，属于极佳，因此吸引众多投资者惨遭滑铁卢。

    来源：亿房网