深圳每平方公里两个产业园 业界呼吁加强管理

    一面是遍地开花的互联网等新兴产业园，一面则是大量空置的关外的老旧工业园。据深圳市国土委统计，深圳每平方公里就有2个产业园。产业园不仅同质化现象严重，而且多年来管理模式不变，停留在“政府提供土地、村民开发建房当房东、企业租房”的传统模式。笼子腾出来了，鸟儿谁来引进？说不清。

深圳市规划国土委主任王芃建议，应借鉴台湾等地经验，“换鸟”先“腾笼”，由土地供应为主转向厂房配置为主，探索新型产业园区建设的可能，以好的环境吸引企业、人才来投资和工作。
旧貌换新颜动力不足

“多年靠收租维持的产业园太多了，你想怎么管都可以。盖房子随你，你有房子，把房子交给别人管，你只收租金也可以啊。只要你有地或者房子，你其实就不用操心了。”南山科技事务所副所长陆彦文介绍，产业园一部分是政府在管理，但更大的一部分，是交给市场。由于市场的需求多样，产业园的管理模式也就多种多样。深圳科技界元老、原深圳市科协副主席张克科说，在工业区的管理过程中，政府的规划，只规划了这块地的使用用途———是进行商业地产的开发，还是工业用地。其余的则由市场说了算。

也正是由于市场的驱动，在产业园的“旧貌换新颜”上，多年来显得动力不足。缺乏了强有力的政府推动，产业园的升级才显得步履维艰。不少工业地产业内人士表示，从市场的角度看来，随着商业地产利润持续走高，工业地产一直以来是地产中的“冷门”。加上工业地产投资大、回报周期长，在升级改造中，又容易涉及到诸多产权和历史纠纷。因此，厂房租赁、产业园区升级，多年来，很难引入新的力量。这也直接导致产业园区管理模式维持了陈旧的状态。

翻翻深圳的地名地图，恐怕没有一个词与“产业园”那样，有那么多的同义词。“确实叫法上挺多的，但是其实都是一个产业集聚的概念，都是一个意思。”深圳大学教授袁易明表示，产业集聚是深圳城市化进程中一个必然现象。他认为，在当前深圳土地有限的情况下，政府做好引导，形成统一的规划，提高产业园的质量，显得至关重要。

管理模式转变艰难

在龙华清湖硅谷动力产业园，一道“柏林墙”的出现，反映了产业园管理模式要“变”的艰难历程：2003年，硅谷动力公司董事长何明远听说清湖村委空置多年的厂房正在招租。他想出了一个新主意———将厂房整体出租下来，在进行装修后，再造一个新的产业园，“就是我把它打扮包装一番，再出租出去，这样它漂亮了，也更加吸引人了”。

但接下来的谈判过程之艰难却是何明远远远没有想到的。厂房权属主体之多、历史遗留问题之复杂、业主即村民的意见又不一致，导致他花了整整半年，才说服了各个业主，签订了协议。在他的产业园开业后，他大胆引进了万科的物业管理模式，把产业园当做住宅小区来打理，既有窗明几净的厂房，又绿树成荫。他的产业园一下子火了一把。

但是麻烦随之而来。看到何明远的产业园火了，原来的业主不满意了。要求重新签订协议，将原来让何明远打理的厂房自行出租。这意味着此前何明远投入的数百万园区装修、改造、环境整治等几百万一下子付诸东流。这下何明远急了。几番谈判之下，1/4的园区重新回到了原来业主手中，剩下的3/4依然是何明远管理。中间竖起了一道墙。何明远称之为“柏林墙”。

8年过去，一墙之隔，效果却迥异。被业主要回去的那边，是大量厂房空置、老旧的传统工业区，而在何明远这边，是年年满客、出租率100%、绿树成荫的新式工业园。何明远说，在他看来，多年经历的曲折，反映了市场自然条件下，不经过政府强有力的干预，旧的工业园要想变得“时髦”，确实是非常艰难。他说，不是每个产业园的经营者都能像他这样，愿意花大力气、投入这么多，进行产业园的升级改造。“稍稍没有决心和毅力，或者资金实力不雄厚的人，很难支撑下去”。何明远坦言，自己投入那么多，其实产业园在改造后的出租的收益并不高，“我投入的钱直接买房子自己当业主，肯定比我现在赚的多得多。我是当成事业来做的，所以不计较收益。但其他的人恐怕就很难做到”。

探索产业园新模式

“深圳有多少个产业园？据我们统计，在近2000平方公里的城市，就有3000多个大大小小的工业园。这么多工业园，到底创造了多少的效益？”在深圳12月召开的全市经济形势分析会上，产业园区的管理成为讨论的话题之一，而园区的重复建设、日趋同质化现象等备受关注。深圳市规划国土委主任王芃表示，深圳应改变过去单纯重工业园的建设发展模式，推进产业园区的整合。可借鉴台湾等地经验，“换鸟”先“腾笼”，由土地供应为主转向厂房配置为主，探索新型产业园区建设的可能，以好的环境吸引企业、人才来投资和工作。

就深圳市政府而言，多年模式的陈旧也令产业主管部门意识到问题的严重性。11月深圳召开全市产业升级大会上，出台了“1+4”文件，提出要加快发展专业园区、专业市场等高级业态，推动社区集体经济由单一“租赁型”向“投资型”和“管理型”转变。并提出，政府将委托专业经营机构整体承租原社区经济厂房，探索政府主导、专业经营、社区参与的合作模式，并要以南山平山和坪山金沙等社区为试点。

负责起草“1+4”文件的深圳市科工贸信委负责人表示，这是深圳经过了对全市产业园详细的摸底调查之后，制定的具体针对性的措施。今后深圳将改变以往传统的产业园管理思路，一方面做好政府引导的产业园样板工程，另一方面，鼓励上市公司等社会力量参与到社区集体经济转型中，实现“政府引导、市场主导、互利共赢。”

■香港经验

香港科学园：

靠平台不靠政策优惠

坐落在香港沙田海旁，香港科学园景色怡人，海的另一边，是一排一排的高级住宅，“如果港府将这块地用作发展房地产，这块地肯定也是豪宅区。”科学院行政总裁陈荫楠说，但除了提供一块土地，港府对科学园并无其他优惠政策，“吸引企业入驻的最大吸引点是科学园搭建的平台。”

发展了10年的香港科学园，目前有20万平方米，“如今使用率达到90%，还有很多公司在排队等位，对我们来说很鼓舞。”科学院市场及销售副总裁杨孟璋介绍说，能做到这样，一方面，科学院的硬件是世界级的，另一方面，杨孟璋认为，科学园很大的优势在于，为入园企业提供了一个畅通的交流平台。“”如果单看租金优惠，我们不可能比内地便宜，所以我们靠的是营商环境、人力资源、科研气候，内地的产业园还需要时间去奠定这些基础。“杨孟璋总结。