商铺价跌成定局 投资风险微现

    年底旺季不旺，而2011年的年关又来得早了一些，昆明楼市相对平稳的走势中，透露出一些不乐观因素。

　　至祥置业昆明研究中心（下称至祥）近日发布的昆明11月商铺价格指数报告显示，11月，昆明商业销售均价为31001元/平方米，平均租金177元/平方米/月。环比10月，销售均价下滑3.8%，租金有1.1%的微弱涨幅。同、环比数据均显示，昆明商铺售价下滑的趋势已成定局，这无疑给处于僵持阶段的楼市又“添新堵”。

    11月商业街平均售价24000元/平方米

　　11月份，新入市的商业产品项目主要有银海樱花语、昆明玉器城和新都昌商业广场。调查报告分析，昆明玉器城主打商墅产品，以底商上住的形式满足定向产业客户经营和追求低密度居所的需求；新都昌商业广场的新推产品采取了稳固的价格策略，维持前期的定价水平，一层商业价格已经突破8万元，二层则接近5万元；银海樱花语则凭借自己的品牌优势，借助东南板块快速崛起的势头，价格出现一定幅度的提升。

　　具体数据显示，从商业业态看，11月份，商业街中商铺平均售价24000元/平方米，社区型商铺均价33114元/平方米，租金120元/平方米/月，综合商中商铺售价33500元/平方米，平均租金300元/平方米/月，专业市场中商业售价最低，为13500元/平方米，平均租金111元/平方米/月。按板块划分的数据显示，二环内商铺均价24950元/平方米，平均租金116元/平方米/月；二环外商铺均价50667元/平方米/月，租金300元/平方米/月。

　　今年以来的销售价格数据显示，4月份以来，昆明商铺月度销售均价环比增长率走势表现为持续的下滑，同比增长率走势也在今年9月份起急转直下。昆明商铺售价下滑趋势已成定局。

　　商业地产未来发展要找新商机

　　暂且抛开销售价格不说，今年昆明商业地产市场一直是红红火火，供需两旺。城中村改造大量推进，拉开了昆明商业地产发展的大幕，住宅限购更是让商业地产成为了香饽饽，甚至是部分开发商转型的救命稻草。不过，业内人士也纷纷表示，在快速发展背后，商业地产的一些潜在风险值得关注。据统计，截至目前北京商业地产存量面积959万平方米，就算按较快的销售速度计算，也至少需要28个月才能消化完，而这其中占用的资金高达2296亿元。上海、广州等一线城市也存在类似问题。

　　综合今年以来昆明商业地产在售价、运营模式等方面的表现，至祥分析，昆明商业地产目前的发展模式更多地局限在对一线城市CBD、RBD、TBD等商业概念的引入，但对于项目本身的承载能力或未来运营空间，仍然没有进行充分的考虑。在运营模式上，一些商业项目仍然走的是住宅物业的营销思路，卖掉、快速回款仍是目前昆明市场的主流。在快销的运作思路之下，商业就成为项目利润回报的重点。

　　“已经有数据指出由此带来的商住价格比已经达到了2-2.5倍，这组数据所对应的就是商业地产非理性火爆后可能产生的泡沫，一些问题会逐渐暴露出来。”至祥表示，商业地产未来的发展机遇可以从昆明城市的经济走向、产业特征等方面寻找新商机。