穗专业饰品市场招商难

    项目严重同质化、企业资金收紧、行业外贸放缓

今年住宅市场受到持续调控，商业地产着实火了一把，不过并非所有商业项目的日子都好过。本周记者前往广州琶洲南丰汇、万福路等数个以饰品精品为主题的商业项目踩盘发现，可售项目鲜有成交，租赁项目人气冷淡，招商入困难重重。对此，业内人士分析，今年国际经济环境不景气，国内货币政策持续从紧、饰品行业外贸发展放缓，加之产品同质化严重等等，饰品精品专业市场招商于是面临困境。

项目买卖火爆但出租困难

本周二记者前往琶洲南丰汇，该项目定位为时尚饰品及配饰展贸中心，项目1~5层为时尚饰品及配饰品商铺，6层为餐饮，7层以上为写字楼。目前正在招商的是1~5层的商铺，商铺面积为60~70平方米租金350元/平方米/月，物业38元/月/平方米，其销售人员表示，目前一至二层已经签约了50%，也就是整个商业项目目前仅签约仅10%，现场没有其他的客户。

本周三记者前往位于万福路的某精品商业中心，该项目主打精品首饰类产品，今年9月份正式开业，记者在现场看到，整个项目冷冷清清，基本没有客流量，开业率不也不足50%，虽然项目是以精品商业中心为主，但是整个商业混杂了多种行业，比如服装、电器等。在三楼一位经营服装批发生意的老板告诉记者，这个商场每天都很冷清，即使是周末。客流量也非常少，很难坚持经营下去，现在正准备将商铺转租出去。

房地产经济学家邓浩志表示，以饰品、精品为主题的商业项目一直以来都比较多，但成功案例很少。目前广州的以饰品、精品为主题的商业项目同质化严重，创新不足，缺乏个性和卖点，是导致招商困难的原因之一。满堂红战略管理部高级主任沈锐培也表示，近年来大量投资资金“弃住从商”，不少非专业的投资者也基于保值、防通胀等考虑入市，买卖火爆和出租困难形成了鲜明的对比；目前不少专业市场存在同质化严重的问题，对客户的争夺相当激烈，造成专业市场铺位相对过剩，新市场招商于是面临诸多困难。

资深商业地产专家陈瑞标分析表示，今年下半年以来以饰品定位为主的商业项目销售招商逐渐增多，但其实饰品批发市场的行业并不太大，本身市场容量有限。他介绍，饰品原来隶属于服装行业，直到近年才独立出来，成为新兴产业，其真正扩张期在2000年前后，目前行业的容量有限，突然多了这么多类似的商业项目，招商难在意料之中。

外贸放缓致企业扩张谨慎

据了解，很多有实力的饰品企业多以做外贸为主，但目前全球经济环境不景气，行业外贸放缓。不少业内人士表示，今年外贸形势的严竣性从广交会上也能看出端倪，第109届中国进出口商品交易会有两个特点值得注意：一是中东客商减少，二是买卖双方不敢做长单。根据生意社网站相关数据显示，截至5月4日，本届广交会到会采购商207103人，来自209个国家和地区，中东地区下降1.53%，出口成交368.6亿美元，短单比重持续上升，企业成交谨慎；中短单占90%，长单占10%。采购商对后市仍存疑虑，下单谨慎，出口企业担心政策调整和成本上升，不敢接长单。此外，非洲以及中东地区的动荡给饰品企业的外贸与投资带来了直接的负面影响。

有媒体早前报道称，位于长三角和珠三角的中小民营企业扎堆倒闭，不少没有倒闭的企业则在“过冬”。在央行紧缩银根以及劳动力成本提高、欧美市场萎缩等因素的多重挤压下，以出口为主的外向型企业日子难过。

资深商业地产专家陈瑞标表示，今年商业地产看似都很旺，但事实并非如此，特别是一些专业市场，今年招商情况都不太景气，其中饰品、精品行业的商业项目显得比较槽糕，“今年中小企业受到大环境影响，缺乏进驻新场地的资金和能力。此外，房地产经济学专家邓浩志表示，经济增长整体放缓也是其中的原因之一，最近半年市场的需求下降，也直接导致了投资创业及扩大经营需求的萎缩。

路在何方

1 横向纵向扩大经营范围

资深商业地产专家陈瑞标建议，以饰品为主打的商业项目面临招商困难时，不妨从如下几个方面考虑：第一，扩大产品经营范围，引进更多相关联的产品，比如单一的饰品扩大到服装类的饰品；第二将定位扩大到上下游产品，比如半成品等；第三，目前老城区的批发市场缺乏物流、配送等服务，新的商业项目应增加类似配套，增加取胜砝码。

陈瑞标表示，新兴商圈因为没有固定的模式，周边也没有成熟饰品商圈等，可以完全将一个行业发散来做，毕竟“在还没有真正面向市场之前，很多不成熟的定位都可以推倒重来。”

2产权结构创新

满堂红战略管理部高级主任沈锐培表示， 目前不少专业市场趁着现在的投资热潮将商铺拆散卖掉，这也是一个出路，但想将一个专业市场经营好，还是要靠好的市场定位以及创新的营销手法，向专业化、精细化方向发展。

比如产权结构创新，可以考虑租售结合，将部分产权出售给行业有实力的生产企业和批发企业，形成“物业+销售+实业”的产销模式，用商铺未来升值潜力锁定行内的龙头企业，从而带动其他商家进驻，由于是利益共同体，有利于未来的经营管理。

又例如可以借用现代信息技术大力发展网上交易，打造成网络交易+实物展示+物业中心+实体销售于一体的综合性批发市场，打造该领域的全产业链，让客户实现一站式采购。

3吸引龙头企业打造品牌效应

业内资深专家韩世同表示，项目如果在招商方面缺乏策划，商家进驻后发现生意难做就退出，之后陆续有其他商家也效仿，于是就会形成一个恶性循环。因此项目一开始就应该策划好用一些优惠政策把哪些龙头企业招进来，这样才能带动其它品牌入驻。其次，可以举办一些展览、展销会、经济论坛等等，吸引更多行家前来，同时将商业项目的信息扩散出去；第三，必须做出特色，打造自身的品牌效应。

记者观察

商业地产热得“发烧”了

今年住宅受到政策“严打”，火了一大批商业地产项目。今年年初乃至年中，陆续有一些商业地产项目开发商表示，今年对商业地产来说是一个绝好发展的机会，旗下某项目将在某月某日招商乃至开业等等。

如今年关已近，记者走了一圈发现，早前信誓旦旦说要开业的商业项目没开；早前满怀信心说不担心招商的项目，却面临招商难的窘境；一些在今年陆续开业的商业项目也出现了品牌入驻率底、客流情况不佳等状况。不少行业人士指出，广州商业地产项目今年实在是过热了，热得发烧了。近日一位资深的商业地产老板选择了“弃商从宅”，他坦言近年开发商、投资客等等一窝蜂涌到商业地产中，导致目前广州的商业地产出了饱和状况，以后商业地产也未必好做。

这就是所谓的“马太效应”，住宅市场前景好的时候，大家纷纷投向住宅市场，商业地产被看好时，大家又开始投奔商业地产。商业地产开发过热，开发商们资金紧缺，到最后，城市里是否会和早期房地产开发一样，出现“烂尾潮”，我们还不得而知，但现在看来，这应该并非完全不可能。